¿Qué es la absorción en los mercados de apartamentos? Absorción neta y ritmo de arrendamiento
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La absorción es el número de unidades de apartamentos que se rentan en un mercado o un edificio durante un periodo, netas de las unidades que se desocupan. Para un mercado, la absorción neta es el cambio en unidades ocupadas; para un edificio nuevo o renovado, es el ritmo de arrendamiento, por ejemplo 12 contratos netos al mes. Comparada con la oferta nueva, la absorción te dice si la ocupación y las rentas tienden a subir o bajar.
Un ejemplo de mercado con cifras ficticias
| Tema | Inicio del año | Fin del año |
|---|---|---|
| Unidades totales | 10,000 | 10,400 (400 nuevas) |
| Unidades ocupadas | 9,300 | 9,450 |
| Ocupación | 93.0% | 90.9% |
La absorción neta es de 150 unidades, pero se abrieron 400 unidades nuevas, así que la ocupación bajó unos dos puntos. Es probable que ese mercado vea más concesiones hasta que la absorción se ponga al día.
Un ejemplo de arrendamiento inicial con cifras ficticias
Un edificio nuevo de 120 unidades renta 12 unidades al mes, netas. Llegar a 95% (114 unidades) toma unos 10 meses, así que el modelo debe cargar desocupación y concesiones ese tiempo. Consulta ocupación estabilizada y arrendamiento inicial y ritmo de renovación y arrendamiento.
¿Dónde encuentras datos de absorción?
En reportes de mercado de corredores, servicios de datos de pago y fuentes públicas como los datos de desocupación de rentas del Censo. Consulta fuentes gratuitas de investigación de mercado y cómo elegir un mercado de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena tasa de absorción?
Una que va al ritmo de la oferta nueva del submercado o la supera.
¿Puede haber absorción negativa?
Sí: se desocupan más unidades de las que se rentan, lo que baja la ocupación.
¿Cómo se usa la absorción en el análisis?
Para fijar el tiempo de arrendamiento, la desocupación y las concesiones hasta que el edificio se estabiliza.
Fuentes
- U.S. Census Bureau: Housing Vacancies and Homeownership
- U.S. Census Bureau: Survey of Market Absorption of New Multifamily Units
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio CPA y tu propio abogado sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.