Cascada americana y europea en bienes raíces: lo que deben saber los inversionistas
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Una cascada europea le devuelve al inversionista todo su capital más su rendimiento preferente antes de que el patrocinador cobre promote; una cascada americana deja que el patrocinador cobre promote en cada distribución sobre la marcha, una vez pagado el rendimiento preferente de ese periodo, aun antes de que los inversionistas recuperen su capital. Los términos vienen de los fondos de capital privado, donde "europea" significa todo el fondo y "americana" significa proyecto por proyecto. En una sola sindicación de apartamentos, la misma idea aparece como si el promote se paga del flujo de efectivo anual o solo después de devolver el capital.
¿Cómo se comparan las dos cascadas?
| Tema | Europea (todo el proyecto) | Americana (sobre la marcha) |
|---|---|---|
| Cuándo cobra promote el patrocinador | Cuando los inversionistas recuperan todo el capital más el rendimiento preferente | En cada periodo, después del rendimiento preferente de ese periodo |
| Riesgo para el inversionista | Menor: el promote espera al capital | Mayor si el proyecto pierde valor después |
| Efectivo del patrocinador antes de la venta | Normalmente poco o nada | Promote del flujo de efectivo anual |
| ¿Hace falta clawback? | Rara vez | A menudo, para corregir pagos de más |
Un ejemplo con cifras ficticias
Los inversionistas aportan $1,000,000. El proyecto tiene un rendimiento preferente de 8% y un reparto de 70/30 por encima, y la propiedad envía $100,000 de efectivo para distribuir cada año durante cuatro años.
- Americana: cada año los inversionistas reciben los $80,000 del rendimiento preferente, y los $20,000 extra se reparten 70/30: $14,000 para los inversionistas y $6,000 para el patrocinador. En cuatro años el patrocinador cobra $24,000 de promote antes de la venta.
- Europea: los $100,000 de cada año van a los inversionistas, primero al rendimiento preferente y después a su capital. El patrocinador no cobra promote hasta que los inversionistas recuperan sus $1,000,000 más el rendimiento preferente, normalmente en la venta.
Si la venta sale bien, los totales terminan cerca. Si la venta decepciona, en la versión americana el patrocinador ya se quedó con $24,000 que, con una prueba sobre todo el proyecto, eran de los inversionistas. Consulte el clawback del GP.
¿Qué debe revisar un inversionista?
Lea la sección de distribuciones del acuerdo operativo: si el promote se paga del flujo de efectivo operativo, si el rendimiento preferente es acumulativo, si el capital se devuelve antes del reparto y si hay clawback. La mecánica completa está en cascadas de distribuciones y promote y el catch-up del GP.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, los patrocinadores reúnen capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones y los reportes trimestrales son la opción predeterminada. DoorRaise no guarda el dinero de los inversionistas ni da asesoría de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Qué cascada es mejor para el inversionista?
La europea, sobre todo el proyecto, porque el patrocinador cobra promote solo después de que los inversionistas recuperan su capital y su rendimiento preferente.
¿La mayoría de las sindicaciones de apartamentos usa una cascada americana?
Muchas pagan promote del flujo de efectivo una vez que el rendimiento preferente está al corriente. Lea el acuerdo operativo de cada proyecto; no hay un estándar único.
¿Qué es un clawback?
Una cláusula que obliga al patrocinador a devolver promote si, al final, los inversionistas no recibieron lo que prometía la cascada.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero, y las distribuciones no están garantizadas. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.