¿Qué significa pari passu en una sindicación de bienes raíces?
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Pari passu es latín para "en igualdad de condiciones". En una sindicación de bienes raíces, los inversionistas que están pari passu reparten las distribuciones, y las pérdidas, en proporción al capital que aportaron, sin que nadie cobre antes que los demás. Lo contrario es una posición preferente, en la que un grupo cobra primero.
Un ejemplo con cifras ficticias
Los inversionistas aportan $900,000 y el patrocinador coinvierte $100,000 en los mismos términos, pari passu. Una distribución de $50,000 se reparte 90/10:
| Tema | Capital | Parte | Distribución |
|---|---|---|---|
| Inversionistas | $900,000 | 90% | $45,000 |
| Coinversión del patrocinador | $100,000 | 10% | $5,000 |
Si en cambio los inversionistas tuvieran una clase preferente que debe recibir primero un rendimiento de 8%, la coinversión del patrocinador cobraría solo después de que los inversionistas recibieran sus $72,000 del año. Consulte las clases de inversionistas.
¿Dónde más aparece "pari passu"?
- Coinversión del patrocinador: consulte la coinversión del patrocinador.
- Préstamos: dos prestamistas pari passu tienen la misma prioridad y los mismos pagos, a diferencia de la deuda senior y la mezzanine en la estructura de capital.
- Repartos de la cascada: un reparto 70/30 por encima del rendimiento preferente no es pari passu; es un promote. Consulte la cascada de distribuciones y el promote.
Revise la tabla de participaciones y la sección de distribuciones del acuerdo operativo para ver quién está pari passu con quién, y consulte la tabla de participaciones.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, los patrocinadores reúnen capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones y los reportes trimestrales son la opción predeterminada. DoorRaise no guarda el dinero de los inversionistas ni da asesoría de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Pari passu es bueno para los inversionistas?
Es neutral: significa trato igual. Una posición preferente es mejor para el grupo que cobra primero.
¿El promote del patrocinador es pari passu?
No. El promote es una parte extra por encima del rendimiento preferente, no un rendimiento a prorrata sobre capital.
¿Pueden estar pari passu clases distintas?
Sí, si el acuerdo operativo les paga con la misma prioridad y la misma tasa.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero, y las distribuciones no están garantizadas. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.