Inspección y reparación de balcones en edificios de apartamentos: cómo presupuestar el trabajo
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Un balcón es una pequeña estructura unida al exterior del edificio. Sostiene personas, muebles y plantas, y está expuesto a la lluvia, al hielo y al sol por todos lados. Los soportes de acero se oxidan donde atraviesan la pared. El sellador alrededor de la losa se agrieta. Las cubiertas de madera se pudren en las uniones. Cuando una de estas partes falla, el costo es una factura de reparación, una unidad cerrada y posiblemente una lesión. El trabajo en balcones debe entrar en el análisis desde el primer día, no en el primer invierno después del cierre.
Esta guía explica cómo presupuestar una inspección de balcones, cómo separar las reparaciones del trabajo de capital para la declaración de impuestos y cómo crear una reserva que cubra lo que encuentre la inspección. No es asesoría de ingeniería. Contrate a un ingeniero con licencia para revisar la estructura y consulte las reglas de su ciudad sobre la frecuencia de las inspecciones.
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Por qué los balcones necesitan su propia partida
Los balcones fallan despacio y luego de golpe. El agua entra en la unión con el edificio, el acero se oxida por dentro y el daño queda oculto detrás del acabado hasta que aparece una grieta visible. Pintar encima no arregla un soporte corroído. Un edificio con muchos balcones puede tener decenas de reparaciones pequeñas repartidas en varios años, y cada una necesita acceso, una cuadrilla y a menudo un permiso.
El análisis debe responder tres preguntas. ¿Qué antigüedad tiene el sistema de balcones y cuándo se inspeccionó por última vez? ¿Qué balcones muestran grietas, manchas de óxido o zonas blandas? ¿Cuánto gastó el vendedor o el dueño anterior en balcones, y existe un informe por escrito?
¿Cuánto cuesta un programa de balcones?
- Inspección del ingeniero. Un ingeniero con licencia revisa cada balcón, registra su estado y señala las reparaciones. Es un costo único antes de la compra y periódico después.
- Reparaciones que señale la inspección. Normalmente, sellador en la conexión con la pared, remoción de óxido y recubrimiento del acero, reemplazo de un soporte o de tablas en cubiertas de madera.
- Contingencia. Las inspecciones no ven lo que queda detrás de los acabados. Agregue un porcentaje al alcance de las reparaciones.
- Acceso y andamios. Algunas reparaciones necesitan elevadores o andamios, que pueden costar más que la reparación en un edificio bajo.
- Permisos y la tarifa de inspección periódica, cuando la ciudad la cobra.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. Obtenga el alcance del ingeniero y una cotización del contratista para su edificio.
Un edificio de 40 unidades tiene 24 balcones. La inspección del ingeniero cuesta $2,400. La inspección señala reparaciones en 10 balcones: sellador y recubrimiento de acero por unos $1,800 cada uno, en total $18,000. El dueño agrega una contingencia del 10 por ciento sobre las reparaciones, que son $1,800. El presupuesto total de balcones es $22,200.
| Concepto | Monto (ficticio) |
|---|---|
| Inspección del ingeniero | $2,400 |
| Reparación de 10 balcones a $1,800 cada uno | $18,000 |
| Contingencia del 10 por ciento de las reparaciones | $1,800 |
| Presupuesto total de balcones | $22,200 |
| Reserva si se reparte en cuatro años | $5,550 al año |
El dueño aparta $5,550 al año durante cuatro años, lo que cubre el trabajo señalado. El patrocinador muestra a los inversionistas el alcance, la reserva y la fecha de la siguiente inspección.
¿Reparación o mejora de capital?
El sellador, la pintura y los parches menores de rutina suelen ser reparaciones, que se deducen en el año en que se pagan. Una reconstrucción de la estructura o un sistema nuevo de balcones suele sumarse a la base del edificio y se recupera con la depreciación. El IRS explica la diferencia en la Publicación 527. El contador decide el tratamiento, así que envíele el alcance y las facturas.
La reserva y el tratamiento fiscal son preguntas distintas. Una reparación puede salir del presupuesto de operación o de la reserva, y el plan debe decir cuál.
¿Qué debe revisar antes de comprar?
- El informe del ingeniero, con el número de balcones y el estado de cada uno.
- La fecha de la última inspección y cualquier aviso de la ciudad o permiso abierto.
- Las facturas del vendedor por trabajo en balcones de los últimos cinco años.
- Si algún balcón está cerrado o limitado a residentes, y cómo afecta la renta.
- Las exclusiones de la póliza de seguro por falla estructural, revisadas con el administrador de la propiedad.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de capital y la reserva del proyecto muestran el alcance de los balcones, para que los inversionistas vean el trabajo y su costo. DoorRaise no inspecciona edificios ni da asesoría de ingeniería. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Todos los edificios de apartamentos necesitan inspección de balcones?
No en todas las ciudades. Algunas exigen inspecciones periódicas de balcones y pasillos exteriores, y un prestamista puede pedir un informe de ingeniero. Revise la regla local y las condiciones del préstamo.
¿Puede esperar a un próximo presupuesto una reparación de balcón?
Un balcón con una falla visible debe cerrarse hasta que un ingeniero lo autorice. No deje para un año posterior un problema estructural.
¿Quién paga una reparación de balcón en un proyecto?
El presupuesto de operación o la reserva del proyecto la paga, como lo describen los documentos de la oferta. Una reparación causada por un residente es otra cuestión, que se rige por el contrato de arrendamiento.
¿Un patrocinador debe contar el trabajo en balcones como valor agregado?
Solo cuentan como valor agregado las mejoras, como un barandal nuevo o una cubierta más grande. Corregir un defecto es un costo de ser dueño del edificio.
Fuentes
- Publicación 527 del IRS, Propiedad residencial de alquiler, para las reglas de reparación y mejora.
- Inspecciones de diligencia en propiedades de apartamentos, para la lista completa de revisiones.
- Inspección de alarmas de incendio y rociadores en edificios de apartamentos, para otras inspecciones periódicas.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna regla local ni costo de reparación. Compruebe ambas cosas con un ingeniero con licencia y con su ciudad.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un ingeniero con licencia, un contador público y un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.