Opinión de precio de un corredor para un edificio de apartamentos: qué es y qué no es
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Una opinión de precio de un corredor (BPO, por sus siglas en inglés) es una estimación por escrito del valor de una propiedad, preparada por un corredor de bienes raíces. Es más rápida y barata que un avalúo, y sirve para filtrar proyectos. No es un avalúo, y los prestamistas e inversionistas no deben tratarla como uno.
Esta guía explica qué incluye una BPO, cómo la usan los patrocinadores, en qué se diferencia de un avalúo y qué pedir antes de confiar en una.
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¿Qué incluye una opinión de precio?
Una BPO típica enumera los datos básicos de la propiedad, un conjunto de ventas y listados comparables, un rango de precio y un valor recomendado. Puede incluir notas sobre el estado del edificio y las condiciones del mercado. El corredor la firma e indica la licencia que la respalda.
La fortaleza de una BPO son sus comparables. Una débil usa listados que nunca se vendieron, ventas de hace años o edificios de otra submercado.
¿En qué se diferencia de un avalúo?
| Tema | Opinión de precio de un corredor | Avalúo certificado |
|---|---|---|
| Quién la prepara | Un corredor de bienes raíces con licencia | Un valuador certificado por el estado |
| Norma | Análisis de mercado del corredor | Normas Uniformes de Práctica Profesional de Valuación (USPAP) |
| Costo y tiempo | Menor, a menudo más rápido | Mayor, tarda más en ordenarse y revisarse |
| Uso típico | Filtro, revisión de precio, segunda opinión | Aprobación del préstamo, reportes a inversionistas, financiamiento |
| Aceptación del prestamista para un préstamo de compra | Por lo general no basta | Requerido en la mayoría de los casos |
Cuando un prestamista ordena su propio avalúo, la cifra del prestamista controla el préstamo. Lea los supuestos del avalúo, incluidos el crecimiento de renta y la razón de gastos que usó, no solo el valor final.
¿Cómo usan los patrocinadores una BPO?
- Filtro. Antes de gastar en la revisión previa a la inversión, compruebe si el precio pedido está cerca de lo que un corredor cree que vale el edificio.
- Revisión de precio. Compare el precio del vendedor con una BPO de un corredor que conoce la submercado.
- Segunda opinión. Cuando un avalúo certificado sale muy lejos del precio, una BPO ayuda a preguntar por qué.
- Revisiones de activos. Algunos patrocinadores usan BPO para seguir el valor entre avalúos completos, con los límites que indique el reporte.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas. Lo importante es cómo leer los dos números.
Un edificio de 60 unidades está en venta por $11,000,000. Una BPO da un rango de $10,300,000 a $10,800,000, basado en cuatro ventas y dos listados de los últimos 12 meses. Un avalúo certificado, ordenado por el prestamista, sale en $10,500,000 con una tasa de capitalización de 5.8% sobre el ingreso operativo neto actual.
El patrocinador debe preguntar tres cosas. ¿Por qué el rango de la BPO está debajo del precio pedido? ¿Por qué la tasa de capitalización del avalúo es más alta que las tasas de los comparables del corredor? ¿Ambos informes usan las mismas cifras de renta y gasto? La diferencia es el trabajo, y determina cuánto puede pagar el patrocinador.
¿Qué pedir a un corredor?
- La lista de propiedades comparables, con fechas de venta o de listado y número de unidades.
- Los ajustes hechos a cada comparable, como antigüedad, estado, ubicación y mezcla de unidades.
- El número de licencia del corredor y la fecha de la opinión.
- Los supuestos de renta, gastos y tasa de capitalización, escritos.
- Una declaración de que la BPO es una opinión y no un avalúo.
Para las cifras en sí, lea la guía de comparables de venta y valor de salida y la guía de precio por unidad.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). La página del proyecto muestra a los inversionistas qué valuación usó el patrocinador y si vino de un avalúo o de una opinión. DoorRaise no valúa edificios ni verifica el precio de un vendedor. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Una BPO puede reemplazar un avalúo para un préstamo?
Por lo general no. La mayoría de los prestamistas de compra ordenan un avalúo certificado y lo usan para el préstamo. Pregunte al prestamista qué acepta antes de pedir nada.
¿La BPO es gratis?
No. Cuesta menos que un avalúo, pero el corredor dedica tiempo. Pida la tarifa por escrito.
¿Por qué una BPO y un avalúo no coinciden?
Usan normas, comparables y supuestos distintos. La diferencia suele estar en la tasa de capitalización, la razón de gastos o el crecimiento de la renta. Lea ambos informes con cuidado.
¿Los inversionistas deben ver una BPO?
Deben ver qué valuación usó el patrocinador, con la fecha y la fuente. Si una BPO es parte de la historia, diga qué es.
Fuentes
- Comparables de venta y valor de salida en el análisis de apartamentos, para ver cómo las ventas comparables sostienen el valor.
- Precio por unidad y valuación de apartamentos, para una segunda revisión del precio.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún dato de mercado externo.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.