Plan de cuentas para una sindicación inmobiliaria: punto de partida contable
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La contabilidad de la LLC de una sindicación alimenta todo lo demás: los informes al prestamista, las actualizaciones a los inversionistas, la declaración de impuestos y el K-1 de cada inversionista. Un plan de cuentas desordenado crea un cierre de año desordenado. A continuación hay un punto de partida que puedes entregar a un contador o tenedor de libros. No es asesoría fiscal y tu contador debe ajustarlo, pero muestra los grupos y las cuentas que más importan.
¿Cuáles son los grupos principales de cuentas?
| Grupo | Cuentas típicas |
|---|---|
| Activos (1000) | Efectivo operativo, cuentas de reservas, cuenta de depósitos de garantía, cuentas por cobrar, seguro prepagado, terreno, edificio, mejoras y mobiliario, depreciación acumulada, costos del préstamo |
| Pasivos (2000) | Hipoteca por pagar, cuentas por pagar, depósitos de garantía retenidos, renta prepagada, impuestos a la propiedad devengados, adeudado al patrocinador |
| Capital (3000) | Capital aportado por clase y por inversionista, distribuciones por clase y por inversionista, utilidades retenidas |
| Ingresos (4000) | Renta potencial bruta, vacancia, concesiones, cuentas incobrables, pérdida por contrato, otros ingresos, cargos por mora, RUBS, lavandería, estacionamiento |
| Gastos operativos (5000) | Nómina, reparaciones y mantenimiento, rotación, servicios públicos, servicios contratados, mercadeo, administrativos, seguro, impuestos a la propiedad, tarifa de administración |
| Debajo de la línea (6000 a 9000) | Tarifa de administración de activos, intereses, depreciación y amortización, gastos de capital, costos de adquisición y financiamiento |
Usa la estructura que prefiera tu contador. Lo que importa es la consistencia de un mes a otro.
¿Por qué el capital de los inversionistas necesita cuentas propias?
El K-1 de un inversionista informa su parte de ingresos y pérdidas, sus aportes de capital y sus distribuciones. Si los libros muestran una sola línea de "capital de los miembros", alguien tiene que reconstruir el historial de cada inversionista al momento de los impuestos. Crea al menos una cuenta de capital y una de distribuciones por clase, y lleva un libro auxiliar por inversionista. Consulta las cuentas de capital en el K-1 y la tabla de capitalización y los porcentajes.
¿Cómo tratar los gastos de capital?
Las reparaciones que mantienen la propiedad en funcionamiento son gastos. Las mejoras que agregan valor o extienden la vida útil se capitalizan y se deprecian con el tiempo (consulta la Publicación 946 del IRS). Registra los desembolsos de renovación en una cuenta separada de "proyectos de capital" por unidad o proyecto, para poder responder al prestamista y al contador. Consulta reparaciones vs. mejoras de capital y la asignación entre terreno y edificio.
¿Qué debes conciliar cada mes?
- Las cuentas bancarias y de reservas con los estados de cuenta.
- El saldo del préstamo con el estado del prestamista.
- Los informes de la administración de la propiedad (rent roll, T12, depósitos) con el libro mayor.
- Los depósitos de garantía retenidos con la cuenta de depósitos.
- Las distribuciones pagadas con lo que indicó la cascada.
Nuestra opinión
El mejor plan de cuentas es el que a tu contador le parece aburrido. Mantenlo simple, cierra cada mes y da a los inversionistas informes que coincidan con los mismos números. Consulta la plantilla de informe trimestral y la guía del contador sobre el trabajo fiscal de una sindicación.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No es asesoría fiscal. La depreciación y la contabilidad de sociedades dependen de los hechos y necesitan un contador.
- Error común: pagar una distribución desde la cuenta operativa sin registrar qué inversionista la recibió.
- No es para patrocinadores que quieren llevar los libros en una cuenta personal. Mantén la LLC separada.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise mantiene el proyecto en su propia compañía con sus propios documentos y una página del proyecto, y verifica la acreditación de cada inversionista, en captaciones 506(b) y 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un software de contabilidad para una sindicación?
La mayoría de los patrocinadores usa un software de contabilidad o el sistema del administrador de la propiedad, más un contador para el cierre de año. Elige un solo lugar donde vivan los libros de la LLC.
¿Quién prepara los K-1?
El contador del proyecto. DoorRaise no prepara K-1; entrega los que el contador le pasa.
¿Las reservas deben estar en una cuenta bancaria separada?
Muchos acuerdos operativos y prestamistas lo piden. Revisa tus documentos del préstamo.
¿Necesito un plan de cuentas distinto para cada proyecto?
Usa la misma estructura en cada proyecto para compararlos fácilmente, pero cada LLC lleva sus propios libros.
Fuentes
- IRS, Partnerships
- IRS, Instructions for Form 1065
- IRS, Instructions for Schedule K-1 (Form 1065)
- IRS Publication 946, How to Depreciate Property
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni contable. Pide a tu contador que configure y revise los libros. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni una firma contable, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.