Terreno frente a edificio: cómo dividir el precio de compra de un edificio de apartamentos para la depreciación
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Cuando una sindicación compra un edificio de apartamentos, tiene que dividir el precio entre el terreno, que nunca se deprecia, y el edificio (más las mejoras del terreno y los bienes muebles), que sí se deprecia. El IRS dice que se asigne según el valor justo de mercado de cada parte al momento de la compra y, si no estás seguro de esos valores, puedes usar la proporción entre el valor del terreno y el del edificio en el avalúo del impuesto predial. Un avalúo bien sustentado o un estudio de segregación de costos puede justificar otra división. Como los edificios residenciales en renta se deprecian en 27.5 años, cada punto de asignación al terreno cambia las deducciones del proyecto por décadas.
Esta guía muestra los métodos, el cálculo y los registros que debes guardar. Para ver cómo llega la depreciación a los inversionistas, mira los impuestos de una sindicación de apartamentos para principiantes.
¿Qué se asigna?
Empieza con la base depreciable total: el precio de compra más los costos de adquisición que deben capitalizarse, como el seguro de título, los honorarios legales de la compra y los impuestos de traslado. Tu CPA decide qué costos de cierre se capitalizan. Los costos del préstamo en general se amortizan durante el plazo del préstamo, y algunos costos de la sindicación no se deducen en absoluto (mira los costos de sindicación bajo la Section 709).
Ese total se divide entre:
- Terreno: no se deprecia.
- Edificio y componentes estructurales: 27.5 años para propiedad residencial en renta.
- Mejoras del terreno (estacionamientos, banquetas, cercas, jardinería): en general 15 años.
- Bienes muebles (electrodomésticos, algunos pisos y accesorios): en general 5 o 7 años.
Sin un estudio de segregación de costos, la mayoría de los proyectos pequeños pone todo lo que no es terreno en la línea del edificio.
¿Qué métodos acepta el IRS?
La IRS Publication 527 dice que la parte del costo que asignas a cada activo es la proporción entre el valor justo de mercado de ese activo y el valor de toda la propiedad cuando la compras. Si no estás seguro de los valores justos de mercado, puedes dividir el costo según sus valores en el avalúo del impuesto predial.
| Método | Cómo funciona | Cuidado con |
|---|---|---|
| Proporción del avalúo predial | Valor del terreno en el avalúo / valor total del avalúo, aplicado a tu base | Las proporciones pueden estar viejas o fijarse por fórmula; algunos condados no separan terreno y edificio |
| Avalúo | El valuador del prestamista o el tuyo valúa el terreno por separado | Pide al valuador que ponga el valor del terreno y el método en el reporte |
| Estudio de segregación de costos | Un ingeniero divide la base en terreno, edificio, mejoras del terreno y bienes muebles | Cuesta dinero; normalmente vale la pena en proyectos grandes |
| Asignación en el contrato | Comprador y vendedor acuerdan una división en el contrato de compra | Debe ser entre partes independientes y estar sustentada; el IRS no está obligado a aceptarla |
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el cálculo.
- Precio de compra: $5,000,000. Costos de adquisición capitalizados: $100,000. Base a dividir: $5,100,000.
- El avalúo del condado muestra el terreno en $600,000 y las construcciones en $2,400,000, así que el terreno es 20% del valor del avalúo.
| Parte del terreno | Terreno | Edificio | Depreciación anual (27.5 años) |
|---|---|---|---|
| 20% (avalúo predial) | $1,020,000 | $4,080,000 | $148,364 |
| 30% | $1,530,000 | $3,570,000 | $129,818 |
| 12% (avalúo comercial) | $612,000 | $4,488,000 | $163,200 |
Pasar de 30% a 12% de terreno agrega alrededor de $33,000 al año de depreciación en este ejemplo, antes de cualquier segregación de costos. El primer año es menor por la convención de mitad de mes, que cuenta solo los meses en que el edificio estuvo en servicio.
¿Cómo eliges?
- Consigue la división del avalúo predial de la parcela y anota la fecha del avalúo.
- Compárala con el mercado. Revisa ventas recientes de terrenos cercanos y pregúntate si el valor del terreno del avalúo se acerca. En zonas urbanas densas el terreno puede ser una parte grande; en complejos suburbanos con jardines suele ser menor.
- Usa el avalúo comercial. Si el avalúo del prestamista pone un valor del terreno, compáralo. Una diferencia grande entre el avalúo predial y el del valuador es razón para preguntar a tu CPA cuál está mejor sustentado.
- Considera la segregación de costos. En proyectos grandes, un estudio da un valor del terreno sustentado y pasa parte de la base a vidas más cortas. Mira la segregación de costos en sindicaciones de apartamentos.
- Documéntalo en el expediente fiscal: el método, los documentos fuente y la fecha.
Por qué les importa a los inversionistas
Una parte mayor para el edificio significa más depreciación en el K-1 cada año, lo que puede proteger más de las distribuciones en efectivo (mira ¿las distribuciones pagan impuestos?). También baja la base más rápido, así que una parte mayor de la ganancia al vender puede regresar como recaptura de depreciación. La asignación debe ser precisa y estar sustentada, no agresiva. Una parte del terreno sin sustento puede ajustarse en una auditoría y, bajo las reglas de auditoría de sociedades, la empresa del proyecto puede deber el impuesto (mira el representante de la sociedad y las auditorías del IRS).
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿Puedo usar 20% para el terreno y ya?
No hay una regla del IRS que fije un porcentaje para el terreno. Usa la proporción del avalúo predial, un avalúo comercial o un estudio de la propiedad real, y guarda el sustento.
¿La asignación al terreno es la misma para el impuesto predial y para el impuesto sobre la renta?
No. Los valores del avalúo predial son un punto de partida para el impuesto sobre la renta, no una obligación. Puedes usar una división por valor justo de mercado mejor sustentada.
¿Podemos cambiar la asignación en un año posterior?
Cambiar cómo se asignó la base normalmente significa corregir declaraciones o solicitar un cambio de método contable. Pregunta a tu CPA antes de presentar la primera declaración, porque hacerlo bien desde el inicio es mucho más sencillo.
¿La asignación afecta lo que paga el proyecto al vender?
Afecta la ganancia y su naturaleza. Más depreciación tomada significa una base más baja, así que una ganancia gravable mayor y una parte mayor gravada como recaptura.
Siguiente paso: mira cómo aparece la depreciación en los K-1 de los inversionistas en el K-1 en una sindicación inmobiliaria.
Fuentes
- IRS Publication 527, Residential Rental Property (en inglés)
- IRS Publication 946, How To Depreciate Property (en inglés)
- IRS Publication 5653: Cost Segregation Audit Techniques Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría fiscal ni legal. El ejemplo usa cifras ficticias para mostrar el cálculo. Habla con un CPA sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.