Costos de sindicación según la sección 709: qué se puede deducir
Los costos de sindicación son lo que una sociedad gasta para emitir y comercializar sus participaciones entre inversionistas: comisiones de colocación, trabajo legal de los documentos de la oferta, cuotas de registro y presentación, e impresión y promoción de la oferta. Según la IRC 709 y el Reglamento del Tesoro 1.709-2(b), se deben capitalizar y nunca son deducibles ni amortizables, ni siquiera cuando la sociedad termina. Los costos de organización, como formar la LLC y redactar el acuerdo operativo (operating agreement), son distintos: la sociedad puede deducir hasta $5,000 en su primer año y amortizar el resto en 180 meses.
En una sindicación de apartamentos, la línea entre los dos decide si un costo llega alguna vez como deducción a los K-1 de los inversionistas. Esta guía clasifica los costos típicos de un proyecto, resuelve un ejemplo y explica qué pasa en la liquidación. Es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal; la decisión final es del contador del proyecto.
¿Qué son los costos de sindicación?
El Reglamento del Tesoro 1.709-2(b) define los gastos de sindicación como los gastos relacionados con la emisión y comercialización de participaciones en la sociedad, y da ejemplos:
- comisiones de intermediación (brokerage),
- cuotas de registro,
- honorarios legales del colocador y del emisor por asesoría de valores y por asesoría sobre si las revelaciones fiscales del prospecto o del memorando de colocación son adecuadas,
- honorarios contables por declaraciones incluidas en los materiales de la oferta,
- impresión del prospecto, del memorando de colocación y de otros materiales de venta y promoción.
Las instrucciones del Form 1065 dicen lo mismo en menos palabras: los costos de emitir y comercializar participaciones en la sociedad, como comisiones, honorarios profesionales e impresión, se deben capitalizar y no se pueden depreciar ni amortizar.
¿Qué cuenta como costo de organización?
Según la 709(b)(3) y el Reglamento 1.709-2(a), un costo de organización debe estar ligado a la creación de la sociedad, cargarse a la cuenta de capital y ser de un tipo que se amortizaría durante la vida de una sociedad con plazo fijo. Los ejemplos del reglamento: honorarios legales por organizar la sociedad, como negociar y preparar el acuerdo de la sociedad, honorarios contables por organizarla y cuotas de presentación.
También enumera lo que no es costo de organización, lo llame como lo llame la sociedad: los costos de adquirir o transferir activos a la sociedad, los de admitir o retirar socios después de la organización inicial, los relacionados con un contrato para operar el negocio y los gastos de sindicación. El momento también importa: el costo debe hacerse desde un tiempo razonable antes de que la sociedad empiece su negocio hasta la fecha de vencimiento de su primera declaración (sin prórrogas).
¿Los costos de sindicación se deducen o se amortizan?
Ninguna de las dos. El reglamento dice que los gastos de sindicación no están sujetos a la elección de la sección 709(b) y deben capitalizarse, y las instrucciones del Form 1065 dicen que no se pueden depreciar ni amortizar.
| Tema | Costos de organización | Costos de sindicación |
|---|---|---|
| Qué son | Crear la sociedad | Vender participaciones en ella |
| Deducción del primer año | Hasta $5,000, reducida por lo que pase de $50,000 | Ninguna |
| Amortización | El resto en 180 meses desde el mes en que empieza el negocio | Ninguna |
| Elección | Se considera hecha; la sociedad puede elegir capitalizar | No disponible |
| En la liquidación | Lo no amortizado puede deducirse según la sección 165 | Sin deducción para la sociedad |
¿Cómo se clasifican los costos típicos de un proyecto de apartamentos?
Así se aplican las categorías del reglamento a los costos comunes de una sindicación de apartamentos. Tómalo como punto de partida para hablar con el contador del proyecto, porque las facturas mixtas (una factura legal que cubre varios tipos de trabajo) se tienen que dividir.
| Costo | Grupo habitual | Por qué |
|---|---|---|
| Cuota estatal de registro de la LLC, agente registrado para la formación | Organización | Cuotas de presentación ligadas a crear la sociedad |
| Redactar y negociar el acuerdo operativo | Organización | El propio ejemplo del reglamento |
| Honorarios del contador para establecer la sociedad | Organización | Honorarios contables por servicios ligados a la organización |
| Trabajo legal del PPM y del acuerdo de suscripción | Sindicación | Honorarios legales por asesoría de valores y revelaciones del memorando de colocación |
| Comisiones de colocación a un broker-dealer | Sindicación | Comisiones de intermediación |
| Preparación del Form D y cuotas de avisos estatales (blue sky) | Sindicación | Cuotas de registro ligadas a ofrecer las participaciones |
| Diseño de la presentación, anuncios del webinar, promoción de la oferta | Sindicación | Material de venta y promoción |
| Trabajo del contador en cifras incluidas en los materiales de la oferta | Sindicación | Honorarios contables por declaraciones de la oferta |
| Comisiones del préstamo, título, avalúo, costos de cierre de la compra | Ninguno | Costos de adquirir activos: se capitalizan en la propiedad o el préstamo |
| Tarifa de adquisición pagada al patrocinador | Depende | Su tratamiento depende de lo que paga; pregunta al contador del proyecto |
Fíjate lo que esto significa para los inversionistas: un proyecto que gasta mucho en promover la captación genera costos que nunca serán deducción de nadie.
Ejemplo: la deducción del primer año de un proyecto
Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar. No son un cálculo de impuestos.
Una sociedad empieza su negocio el 1 de julio con $12,000 de costos de organización y $45,000 de costos de sindicación.
- Costos de organización: son menos de $50,000, así que la deducción del primer año es de $5,000 completos. Los otros $7,000 se amortizan a $7,000 / 180 = $38.89 al mes. De julio a diciembre son seis meses, $233.33. Deducción del primer año: $5,233.33. Cada año completo después: $466.67. Saldo no amortizado después del año 1: $6,766.67.
- Costos de sindicación: $45,000 capitalizados. Deducción: $0, este año y todos los años.
Si los costos de organización fueran de $53,000, la cantidad del primer año sería $5,000 - $3,000 = $2,000, y los otros $51,000 se amortizarían a $283.33 al mes. El Reglamento 1.709-1 tiene un ejemplo casi igual: $41,000 de costos, el negocio empieza el 1 de julio de 2011, una deducción de $5,000 más $36,000 / 180 x 6 = $1,200 en el primer año.
Si la sociedad se liquida en el año 4 (se vende el edificio y se disuelve la LLC), los costos de organización no amortizados se vuelven deducción en el último año en la medida en que lo permita la sección 165. Los $45,000 de costos de sindicación siguen sin dar deducción a la sociedad.
¿Por qué importa esto para el K-1?
- Las deducciones de los inversionistas. Los costos de organización pasan como parte de las deducciones de la sociedad a los K-1 de los inversionistas; los de sindicación nunca. Un primer K-1 que deduce honorarios legales del PPM tiene un error.
- La consistencia. El Reglamento 1.709-1(b)(2) dice que cambiar cómo se clasifica una partida, si se trató igual dos años o más, es un cambio de método contable según las secciones 446 y 481(a). Clasifica bien desde el primer año.
- El presupuesto de la captación. Muchos presupuestos de captación incluyen estos costos. Saber cuáles nunca serán deducibles ayuda a explicar con honestidad los K-1 de los primeros años. Nuestra guía de fuentes y usos muestra dónde van estos costos en el presupuesto, y cuánto dinero se necesita para empezar cubre los costos propios del patrocinador antes del cierre.
- Los costos de inicio son otra cosa. Las instrucciones del Form 1065 también permiten una deducción limitada de los costos de inicio del negocio según la sección 195(b), con sus propias reglas. Otro grupo, la misma idea: clasifica primero.
Cómo encaja DoorRaise
Por un precio fijo, DoorRaise forma la LLC del proyecto (lee cómo formar una LLC para una sindicación), prepara los documentos estándar de oferta, verifica a los inversionistas acreditados y presenta el Form D y los avisos estatales. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco independiente. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin porcentaje de la captación. Las tarifas de DoorRaise cubren varios tipos de trabajo, así que el contador del proyecto decide cómo se clasifica cada parte para impuestos; DoorRaise no da asesoría fiscal. La contabilidad y la declaración de la sociedad las hace el contador del proyecto o el servicio opcional Property Books & Taxes de DoorRaise con un CPA asociado.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Mira qué cubre cada tarifa en la página de precios.
Preguntas frecuentes
¿Qué son los costos de sindicación de la sección 709?
Los costos de emitir y comercializar participaciones en una sociedad: comisiones de intermediación y colocación, cuotas de registro, honorarios legales y contables de los materiales de la oferta, e impresión y promoción. La sección 709 y el Reglamento 1.709-2(b) exigen capitalizarlos.
¿Qué son los costos de sindicación?
Los costos de vender participaciones a inversionistas, a diferencia de los costos de crear la sociedad (costos de organización) o de comprar la propiedad (costos de adquisición).
¿Los costos de sindicación son deducibles?
No. No se pueden deducir, depreciar ni amortizar, y la sociedad no tiene deducción por ellos ni siquiera cuando se liquida.
¿Los costos de sindicación se amortizan?
No. Solo los costos de organización se pueden amortizar, en 180 meses, después de la deducción del primer año de hasta $5,000.
¿Cuál es la diferencia entre costos de sindicación y costos de organización?
Los costos de organización crean la sociedad (formar la LLC, redactar el acuerdo operativo) y se pueden deducir y amortizar. Los costos de sindicación venden participaciones en ella (PPM, comisiones de colocación, registros de la oferta) y se capitalizan para siempre.
Fuentes
- 26 U.S.C. 709: Treatment of organization and syndication fees (Cornell LII) (en inglés)
- 26 CFR 1.709-2: Definitions (Cornell LII) (en inglés)
- 26 CFR 1.709-1: Treatment of organization and syndication costs (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: Instructions for Form 1065 (2025) (en inglés)
El ejemplo es una ilustración simplificada con cifras ficticias, no un cálculo de impuestos. Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. Pide al contador del proyecto que clasifique tus costos. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.