¿Se puede comprar un complejo de apartamentos sin dinero?
Puedes comprar un complejo de apartamentos sin poner tu propio dinero como enganche, pero nadie compra uno sin nada de dinero. Los prestamistas prestan una parte del precio, y el resto, el capital, tiene que salir de algún lado: inversionistas que se unen a ti en una sindicación, un vendedor que financia parte del precio, un préstamo existente que asumes o un socio. Aun así, el patrocinador normalmente paga de su bolsillo el depósito de seriedad (earnest money) y los costos de due diligence (debida diligencia) antes del cierre, y puede perderlos si el proyecto se cae.
Esta guía muestra de dónde sale el capital en cada vía, qué sigue pagando el patrocinador antes del cierre, una tabla de fuentes y usos para un proyecto ficticio de 40 unidades y los riesgos que dejan fuera los anuncios de "sin enganche".
¿Por qué no se puede comprar un complejo de apartamentos sin nada de dinero?
Porque los prestamistas no prestan el precio completo. La ficha de préstamos multifamiliares convencionales de Fannie Mae fija un LTV máximo de 80% y un DSCR mínimo de 1.25x (Fannie Mae, en inglés); la ficha de préstamos pequeños de Freddie Mac permite de 75% a 80% según el plazo (Freddie Mac, en inglés). Además del precio hay costos de cierre, cargos del préstamo, reservas y casi siempre un presupuesto de remodelación, y el préstamo principal no cubre nada de eso por completo.
Así que "sin enganche" en realidad significa "sin mi dinero de enganche". La pregunta es quién aporta el capital y qué recibe a cambio.
¿De dónde sale el capital?
| Vía | Quién aporta el capital | A qué renuncia el patrocinador | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| Sindicación | Inversionistas pasivos compran participaciones en la empresa del proyecto | La mayor parte de la ganancia es de los inversionistas; el patrocinador gana tarifas y una parte de la ganancia | Obligaciones de la ley de valores; una captación fallida |
| Financiamiento del vendedor | El vendedor financia parte del precio con un pagaré | Un segundo pago, a menudo con pago global | Riesgo de refinanciar al vencer el pago global; los prestamistas principales pueden no permitirlo |
| Asunción del préstamo | El préstamo existente del vendedor se queda, así que se necesita menos dinero nuevo | Un cargo por asunción y la aprobación del prestamista; a menudo más capital si el préstamo viejo es pequeño | Los términos y el vencimiento del préstamo ya están fijos |
| Socio | Un socio con efectivo aporta el capital | Propiedad y control | Disputas; el socio también puede ser un inversionista en valores |
| Arrendamiento maestro con opción de compra | El dueño conserva el título mientras tú operas y compras después | Le pagas al dueño; no acumulas capital hasta comprar | Puede que no logres financiar la compra después |
Cada vía tiene su propia guía: financiamiento del vendedor, asumir el préstamo del vendedor, y el resto de esta publicación para la sindicación.
Una advertencia sobre el financiamiento del vendedor detrás de un préstamo de agencia: la ficha de préstamos pequeños de Freddie Mac dice que "hard subordinate debt is not permitted" (no se permite deuda subordinada garantizada), así que un segundo préstamo del vendedor garantizado con la propiedad no cabría detrás de ese préstamo.
¿Cómo se ve una tabla de fuentes y usos sin capital del patrocinador?
Este es un edificio ficticio de 40 unidades por $4,000,000 ($100,000 por unidad), comprado por una sindicación en la que el patrocinador no pone capital. Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar.
| Usos | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $4,000,000 |
| Costos de cierre y título | $80,000 |
| Cargos del préstamo e informes del prestamista | $45,000 |
| Presupuesto de remodelación ($8,000 por unidad) | $320,000 |
| Reservas operativas y de capital | $120,000 |
| Reembolso al patrocinador de costos de terceros antes del cierre, al costo | $25,000 |
| Reembolso al patrocinador del depósito de seriedad, al costo | $80,000 |
| Tarifa de cierre de DoorRaise (solo porque el proyecto cierra) | $5,000 |
| Reembolso al patrocinador de la tarifa inicial de DoorRaise | $1,500 |
| Total de usos | $4,676,500 |
| Fuentes | Monto |
|---|---|
| Préstamo principal (75% del precio) | $3,000,000 |
| Depósito de seriedad del patrocinador, abonado al precio en el cierre | $80,000 |
| Capital reunido con inversionistas | $1,596,500 |
| Total de fuentes | $4,676,500 |
Cómo cuadra: $3,000,000 + $80,000 + $1,596,500 = $4,676,500. El depósito de seriedad aparece dos veces a propósito: el vendedor lo abona al precio, y luego la empresa del proyecto se lo reembolsa al patrocinador con el dinero captado. En neto, los inversionistas aportan todo el capital y el patrocinador termina el día del cierre con su dinero de antes del cierre de vuelta. Para armar esta tabla para tu proyecto, lee fuentes y usos.
¿Qué sigue pagando el patrocinador de su bolsillo?
Antes de que haya dinero de inversionistas en el escrow, el patrocinador asume estos costos. Con el mismo proyecto ficticio:
| Antes del cierre | Monto (ficticio) | ¿Se recupera al cierre? |
|---|---|---|
| Depósito de seriedad (2% del precio) | $80,000 | Se abona al precio y luego se reembolsa al patrocinador con la captación |
| Inspecciones, informes de estado físico y ambiental, avalúo | $25,000 | Se reembolsan al costo con la captación |
| Tarifa inicial de DoorRaise | $1,500 | El proyecto la reembolsa al cierre por defecto; el patrocinador puede desactivarlo |
| Tu tiempo, viajes y cualquier asesoría legal que contrates | Varía | No se reembolsa salvo que los documentos lo digan |
| Efectivo en riesgo antes del cierre | $106,500 más tus propios costos |
Los documentos estándar de la oferta de DoorRaise dicen exactamente esto: los patrocinadores pagan con sus propios fondos el depósito de seriedad y los costos de terceros antes del cierre, no se usa dinero de inversionistas para ellos, y en el cierre la empresa se los reembolsa al costo, sin interés ni margen, solo según lo que muestre el estado de cierre final. Si la oferta no cierra, los patrocinadores asumen esos montos y no se cobra nada a los inversionistas.
El escenario malo. Supón que la captación se queda corta o que el préstamo no se aprueba después de que el depósito ya no es reembolsable. El patrocinador puede perder el depósito de $80,000, según el contrato de compra, más los $25,000 de informes y la tarifa inicial de $1,500. Son $106,500 perdidos, sin nada a cambio más que la experiencia. Lee el depósito de seriedad y la carta de intención para proteger el depósito con condiciones, y cuánto dinero necesitas para empezar como patrocinador para un presupuesto más completo.
¿Al prestamista le importa el dinero propio del patrocinador?
Sí, aunque los inversionistas aporten todo el capital. Los prestamistas revisan a las personas que controlan al deudor y firman la garantía de excepciones. La ficha de préstamos pequeños de Fannie Mae de Greystone, por ejemplo, pide un patrimonio igual al monto del préstamo y una liquidez igual a 9 meses de capital e interés (Greystone, en inglés). En el préstamo de $3,000,000 de arriba, a una tasa ficticia de 6.25% con amortización a 30 años, 9 meses de pagos son unos $166,000.
Si tú no cumples eso, la respuesta habitual es un copatrocinador o socio clave (key principal) que sí cumpla, a cambio de una parte de la ganancia del patrocinador. Lee copatrocinadores y socios clave, que también explica quién firma la garantía del préstamo.
¿Cuáles son los riesgos del discurso "sin enganche"?
- Esconde el riesgo antes del cierre. Alguien paga el depósito y los informes. Si eres tú, puedes perderlos.
- Ignora la ley de valores. Recibir dinero de inversionistas para una propiedad que tú vas a administrar es una oferta de valores. Necesita una exención, normalmente la Regulation D, con presentaciones, divulgaciones y límites sobre a quién puedes ofrecerla.
- Fomenta demasiada deuda. Apilar pagarés del vendedor y alto apalancamiento para no reunir capital puede dejar un edificio que no cubre sus pagos en un mal año.
- Los inversionistas lo notan. Muchos inversionistas preguntan si el patrocinador tiene dinero en el proyecto. No es obligatorio, pero debes poder explicar cómo se alinean tus intereses con los suyos.
- Tus tarifas se divulgan. Todo lo que ganes como patrocinador va en los documentos de la oferta, y los inversionistas lo comparan con lo que tú arriesgas.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise está hecho para la vía de la sindicación. Publicas una página del proyecto, la compartes con tus amigos y seguidores, y los inversionistas acreditados verificados se comprometen y envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta con tus datos (incluido el reembolso al costo de tu depósito de seriedad y de los costos antes del cierre), presenta el Form D y verifica la acreditación en los proyectos 506(c). Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable, y el proyecto te la reembolsa al cierre salvo que lo desactives), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin porcentaje de tu captación.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Usa el planificador de captación para calcular tu captación y luego empieza tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se compra un complejo de apartamentos sin enganche?
Con el capital de otros: inversionistas en una sindicación, un vendedor que financia parte del precio, un préstamo que se puede asumir o un socio. El prestamista igual presta solo una parte del precio, y el patrocinador suele pagar el depósito y la due diligence antes del cierre.
¿Puedo comprar un complejo de apartamentos sin enganche?
No sin nada de dinero. Puedes evitar poner tu propio dinero como capital, pero normalmente necesitarás efectivo para el depósito de seriedad, las inspecciones y los informes, y un prestamista revisará tu patrimonio y liquidez o los de un copatrocinador.
¿Se puede comprar un edificio de apartamentos sin enganche con financiamiento del vendedor?
El financiamiento del vendedor puede reducir el capital necesario, pero los vendedores rara vez financian todo el precio, y algunos prestamistas principales no permiten un préstamo del vendedor detrás del suyo. Planea el pago global.
¿El patrocinador tiene que invertir en su propia sindicación?
Ninguna ley lo exige, pero muchos inversionistas lo preguntan, y los prestamistas revisan el balance del patrocinador. Decidas lo que decidas, divúlgalo.
¿Qué pasa con mi depósito de seriedad si la captación falla?
Depende del contrato de compra. Si el depósito ya no es reembolsable, puedes perderlo. En los documentos estándar de DoorRaise nunca se les cobra a los inversionistas si la oferta no cierra.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily, ficha Conventional Properties (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, ficha Optigo Conventional Small (4/26) (en inglés)
- Greystone, ficha Fannie Mae Small Mortgage Loans (2025) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio abogado de valores y con tu prestamista sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.