La conversión a condominios como salida de una sindicación de apartamentos: cuándo cuadran los números y qué puede salir mal
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Una conversión a condominios (condo conversion) transforma un edificio de apartamentos en unidades de condominio individuales y las vende una a una, por lo general a personas que van a vivir en ellas. El dueño registra una declaración de condominio conforme a la ley de condominios del estado, que divide legalmente el edificio en unidades y áreas comunes que se poseen en conjunto a través de una asociación de propietarios (HOA). Después renueva, da a los inquilinos los avisos y derechos de compra que exija la ley estatal o local, y vende las unidades a medida que están listas. Como estrategia de salida de una sindicación de apartamentos, solo funciona cuando la suma de los precios de las unidades, después de todos los costos de venta y de mantener el edificio, supera lo que el edificio valdría hoy como edificio de apartamentos por lo suficiente para pagar el tiempo y el riesgo adicionales. En el ejemplo ilustrativo de abajo, un edificio de 40 unidades que vale $8,000,000 como renta deja cerca de $8,480,000 con una conversión de dos años, un margen que desaparece si los precios de las unidades salen 10% más bajos.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Explica cómo funciona una conversión, cómo probar los números, los riesgos, el punto fiscal y qué se debe informar a los inversionistas. La ley de condominios cambia mucho de un estado a otro, así que trabaja desde el inicio con un abogado de bienes raíces del estado del edificio.
¿Cómo funciona una conversión a condominios?
- Revisa primero la ley. Lee la ley de condominios del estado y las reglas locales de conversión. Algunas ciudades exigen permisos o aprobaciones, ponen un tope al número de conversiones o las restringen en edificios con renta regulada. Mira las leyes de control de rentas para inversionistas en apartamentos.
- Prepara los documentos legales. Un levantamiento topográfico y los planos de las unidades, la declaración de condominio, los estatutos de la HOA, un presupuesto y un estudio de reservas. Muchos estados también exigen un documento de divulgación (a menudo llamado declaración de oferta pública) que se entrega a cada comprador, y algunos exigen que el desarrollador registre la oferta ante una agencia estatal antes de vender.
- Atiende a los inquilinos. Según el estado y la ciudad, los inquilinos pueden tener derecho a un aviso previo por escrito, a quedarse hasta que termine su contrato o más tiempo, a pagos de reubicación y a un derecho preferente para comprar su unidad o, en algunos lugares, el edificio completo. La Tenant Opportunity to Purchase Act de Washington, DC, es un ejemplo conocido de derecho de compra. Saltarse un paso puede frenar o anular ventas.
- Renueva. La mayoría de los compradores espera acabados de calidad para propietario. Los sistemas como techos, plomería y electricidad pesan más ahora, porque los propietarios de unidades harán responsable a la HOA de ellos.
- Registra la declaración y vende las unidades. Cada venta es un cierre separado con un comprador distinto y, por lo general, una hipoteca distinta. Las unidades sin vender pueden seguir rentadas mientras continúa la venta.
- Entrega la HOA a los propietarios. Al principio el desarrollador controla la junta directiva de la HOA. La ley estatal fija cuándo pasa el control a los propietarios, a menudo cuando se vende cierta proporción de las unidades.
¿Cuándo cuadran los números?
La comparación central es lo que dejan las ventas de unidades frente a lo que pagaría hoy un comprador por el edificio completo como apartamentos. Los compradores de apartamentos valoran el edificio por su ingreso de rentas (mira cómo vender un edificio de apartamentos). Los compradores de condominios valoran cada unidad frente a otras viviendas en venta cerca. Una conversión tiene sentido cuando la segunda cifra es mucho mayor que la primera, algo que suele pasar donde los precios de vivienda son altos en relación con las rentas.
Este es un ejemplo ilustrativo: un edificio de 40 unidades que hoy vale $8,000,000 como apartamentos, con unidades que se espera vender a un promedio de $300,000 en 24 meses. El costo de mantener el edificio es neto de las rentas cobradas a las unidades aún no vendidas. Las cifras son un ejemplo, no datos de mercado.
| Concepto | Caso base | Precios 10% más bajos | Venta en 36 meses |
|---|---|---|---|
| Ventas brutas de unidades | $12,000,000 | $10,800,000 | $12,000,000 |
| Renovación y obra de conversión | −$1,600,000 | −$1,600,000 | −$1,600,000 |
| Legal, levantamiento, declaración, fondeo de reservas | −$300,000 | −$300,000 | −$300,000 |
| Comisiones de venta y costos de cierre (6%) | −$720,000 | −$648,000 | −$720,000 |
| Reubicación de inquilinos e incentivos | −$200,000 | −$200,000 | −$200,000 |
| Costo neto de mantener el edificio (intereses, impuestos, seguro, cuotas de HOA de unidades sin vender) | −$700,000 | −$700,000 | −$1,050,000 |
| Neto de la conversión | $8,480,000 | $7,352,000 | $8,130,000 |
| Frente a vender hoy como apartamentos | +$480,000 | −$648,000 | +$130,000 |
En el caso base la conversión gana cerca de 6% más que una venta en bloque, pero dos años después y con mucho más riesgo. Un error de 10% en los precios la convierte en una pérdida frente a vender hoy, y una venta más lenta se lleva la mayor parte de la ganancia. Por eso quienes tienen experiencia en conversiones buscan una brecha amplia entre el valor de las unidades y el valor como renta, no una estrecha. Haz la misma prueba que para decidir entre conservar o vender: la conversión es una nueva inversión del capital neto de hoy y tiene que rendir lo suficiente para su riesgo.
¿Cuáles son los riesgos?
- El momento del mercado. Las unidades se venden durante meses o años. Las tasas hipotecarias, los precios de vivienda locales y la cantidad de ofertas que compiten pueden cambiar antes de que cierre la última unidad, mientras el préstamo del edificio sigue generando intereses.
- La absorción. Cada mes que una unidad sigue sin venderse suma costo. Los prestamistas de préstamos para conversión suelen exigir que una parte de cada venta se use para pagar el préstamo, lo que puede dejar poco efectivo para los inversionistas hasta el final de la venta.
- Responsabilidad por defectos de construcción. El desarrollador normalmente da garantías a los compradores, y muchos estados imponen garantías por ley. Después de la entrega, la HOA puede presentar reclamos por techos, filtraciones u otros defectos, a veces años después de la venta. El seguro para esto es especializado y puede ser difícil de conseguir.
- Entregar la HOA a los propietarios. En la entrega, los propietarios toman el presupuesto y las reservas. Si las cuotas se fijaron demasiado bajas para verse atractivas, o las reservas son escasas, espera disputas y posibles reclamos contra el desarrollador.
- Reglas de financiamiento de los compradores. La mayoría de los compradores necesita una hipoteca, y los prestamistas revisan el proyecto de condominio, no solo al comprador. La Selling Guide de Fannie Mae, por ejemplo, exige que el prestamista determine que un proyecto cumple sus estándares de elegibilidad antes de entregar un préstamo sobre una unidad, y trata los proyectos nuevos y recién convertidos de forma distinta a los establecidos. La FHA tiene su propio proceso de aprobación de condominios. Demasiadas unidades aún rentadas, demasiadas en manos de una sola entidad, reservas escasas o litigios pendientes pueden hacer difícil financiar las unidades.
- Restricciones de renta. Si el plan es mantener rentadas por un tiempo las unidades sin vender, revisa cómo tratan la declaración, la ley estatal y las reglas de los prestamistas a las unidades en manos de inversionistas, y qué pasa con los contratos de arrendamiento vigentes cuando se venden las unidades.
- Temas de valores en la venta. Vender unidades con un fondo común de rentas o con la promesa de administrarlas para el comprador puede convertir la venta de la unidad en una oferta de valores. Consulta a un abogado antes de ofrecer a los compradores cualquier arreglo de renta.
¿Por qué una conversión es otro negocio?
Conservar apartamentos es un negocio de renta: arrendar, cobrar, mantener, informar. Una conversión es desarrollo y venta al público. El patrocinador administra un proyecto de obra, un equipo de ventas o un corredor, decenas de cierres separados, los prestamistas de los compradores, una HOA y reclamos de garantía. El ingreso pasa de rentas estables a ganancias de venta irregulares. El equipo que administra bien un edificio de apartamentos quizá no ha hecho nada de eso. Los inversionistas hacen bien en preguntar si el patrocinador o un socio lo ha hecho.
El punto fiscal: el trato de comerciante
La ganancia por vender un edificio de apartamentos que se tuvo como inversión es, en general, ganancia de capital, y la recuperación de depreciación tributa por separado (mira la recuperación de depreciación). Vender unidades de condominio a compradores puede ser distinto. El código fiscal excluye de los activos de capital los bienes que se tienen principalmente para venderlos a clientes en el curso ordinario de un comercio o negocio (26 U.S.C. 1221). Subdividir, mejorar y vender muchas unidades puede convertir al dueño en comerciante (dealer), de modo que la ganancia puede ser ingreso ordinario, y en general no se puede hacer un intercambio 1031 con bienes que se tienen para la venta. Los hechos importan: cuánto tiempo se tuvo el edificio como renta, cuándo cambió la intención y cómo se manejan las ventas. Algunos patrocinadores analizan estructuras que separan el periodo de renta de la venta de unidades. Involucra a un CPA antes de decidir, porque la respuesta cambia lo que reciben los inversionistas.
Qué se debe informar a los inversionistas
Si una conversión es una salida planeada o posible, los documentos de la oferta deben describirla con claridad. Mira los factores de riesgo del PPM. Como mínimo:
- El plan de negocios, incluido que la salida puede ser la venta de unidades en lugar de una sola venta, y el tiempo esperado para vender.
- Los pasos legales y aprobaciones pendientes, y las protecciones a inquilinos que podrían retrasar o limitar el plan.
- Los riesgos de obra, de responsabilidad por defectos, de entrega de la HOA y de financiamiento de los compradores.
- Que las distribuciones pueden ser irregulares o suspenderse mientras las ganancias de venta pagan deuda.
- El posible carácter fiscal de la ganancia, incluido el ingreso ordinario, y que los inversionistas deben consultar a sus propios asesores fiscales.
- Cualquier tarifa adicional que el patrocinador o sus afiliados cobren por la venta de unidades, y quién es el corredor que las ofrece.
- Qué pasa si la conversión se detiene: conservar como renta, vender en bloque o vender algunas unidades y conservar el resto.
Cambiar el plan de negocios a una conversión después del cierre es un cambio importante. Revisa qué exige el acuerdo operativo, y mira las estrategias de salida de una sindicación para ver cómo suelen describirse las salidas.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para comprar edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, en proyectos 506(b) y 506(c). Un edificio que se compra y se administra como apartamentos, con una conversión descrita como una salida posible, encaja ahí. DoorRaise no vende unidades de condominio, no las ofrece en venta ni actúa como corredor de bienes raíces, así que la venta de unidades es trabajo de tu corredor, tu abogado y la compañía de títulos. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. Después del cierre se encarga del lado de los inversionistas: distribuciones trimestrales desde la cuenta bancaria del proyecto, actualizaciones a inversionistas y entrega de K-1 (el contador del proyecto prepara los K-1). DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Mira cómo se repartirían las ganancias de una venta con la herramienta de reparto de ganancias gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una conversión a condominios?
Transformar un edificio de apartamentos en unidades de condominio registrando una declaración de condominio conforme a la ley estatal, y luego vender las unidades una a una, por lo general a personas que van a vivir en ellas.
¿Cuándo tiene sentido una conversión a condominios para los inversionistas?
Cuando lo que dejan las ventas de unidades, después de renovación, costos legales, comisiones, reubicación y costo de mantener el edificio, supera el valor de hoy como apartamentos por lo suficiente para justificar el tiempo y el riesgo adicionales.
¿Tienen derechos los inquilinos en una conversión a condominios?
Con frecuencia. Según el estado y la ciudad, los inquilinos pueden recibir aviso previo, el derecho a quedarse hasta el fin de su contrato o más, pagos de reubicación y un derecho preferente de compra. Algunos lugares restringen las conversiones.
¿Por qué importa el financiamiento de los compradores?
La mayoría de los compradores de unidades necesita una hipoteca, y los prestamistas revisan el proyecto completo contra sus estándares. Un proyecto que no califica puede venderse despacio o solo a compradores que pagan de contado.
¿La ganancia por vender unidades de condominio es ganancia de capital?
No siempre. Vender muchas unidades a clientes puede convertir al vendedor en comerciante, de modo que la ganancia puede ser ingreso ordinario. Consulta a un CPA antes de planear la salida.
¿Puedo cambiar a una conversión a condominios después de comprar?
Posiblemente, pero es un cambio importante al plan de negocios. Revisa el acuerdo operativo e informa a los inversionistas antes de comprometerte.
Fuentes
- 26 U.S.C. 1221, capital asset defined (Cornell LII) (en inglés)
- IRS Publication 544, Sales and Other Dispositions of Assets (en inglés)
- Fannie Mae Selling Guide, B4-2.1-01, General Information on Project Standards (en inglés)
- SEC, Investor.gov: investor bulletin on private placements under Regulation D (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las cifras del ejemplo son ilustrativas. DoorRaise no es un corredor de bienes raíces, ni un prestamista, ni un bufete, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.