Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Oregon: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Oregon?
2. ¿Cómo formas la LLC del proyecto en Oregon?
3. ¿Cómo funciona el tope de rentas de Oregon?
4. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Oregon debe conocer un patrocinador?
5. ¿Oregon grava la venta o el proyecto?
6. ¿Cómo funciona el impuesto predial de Oregon para un edificio de apartamentos?
7. Cómo encaja DoorRaise
8. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Oregon, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la Secretaría de Estado de Oregon), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D con una tarifa de $250 por el EFD de NASAA. Oregon fue el primer estado en poner un tope estatal a los aumentos de renta: desde 2023 el límite anual es de 7% más la inflación, como máximo 10%, y los edificios con menos de 15 años están exentos. Un plan de valor agregado (value-add) en Oregon tiene que ajustarse a ese tope.

Esta es la versión para Oregon de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Oregon. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Oregon?

Oregon trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso: una copia del Form D de la SEC y la tarifa, presentadas por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la División de Regulación Financiera de Oregon. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $250. Presenta dentro de 15 días de la primera venta a un inversionista de Oregon. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo formas la LLC del proyecto en Oregon?

Una LLC de Oregon se forma presentando Artículos de Organización ante la Secretaría de Estado de Oregon; la tarifa publicada es de $100. Cada año la LLC presenta un reporte anual, también de $100, antes de su fecha de aniversario. Una LLC formada en otro estado que será dueña de una propiedad en Oregon se registra como LLC extranjera, con una tarifa anual más alta. Confirma las tarifas con la Secretaría de Estado antes de presentar. Consulta cómo formar una LLC para una sindicación y el registro en el estado de la propiedad.

¿Cómo funciona el tope de rentas de Oregon?

Bajo el ORS 90.323 y la SB 611 (2023), el arrendador puede subir la renta una vez cada 12 meses, después del primer año del arrendamiento, en no más de 7% más el cambio en la inflación, con un máximo de 10%; el estado publica el límite exacto cada año. Los edificios cuyo certificado de ocupación tiene menos de 15 años están exentos, igual que algunas viviendas asequibles reguladas. El arrendador debe dar un aviso por escrito de 90 días. Después de que un inquilino se va por su cuenta o por causa, en general el arrendador puede fijar libremente la siguiente renta. Arma el crecimiento de rentas de tu modelo alrededor del tope. Consulta leyes de control de rentas para inversionistas en apartamentos y planes de negocios de valor agregado.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Oregon debe conocer un patrocinador?

La ley de arrendamiento residencial de Oregon es el Capítulo 90 de los ORS. Después del primer año de ocupación, el arrendador solo puede terminar un arrendamiento por causa del inquilino o por un motivo del arrendador enumerado, como una demolición o una renovación mayor, y en esos casos normalmente debe pagar al inquilino un mes de renta como apoyo de reubicación. Por renta no pagada, el arrendador da un aviso de falta de pago de 10 o 13 días, según cuándo se entregue. Los depósitos se devuelven con una cuenta por escrito dentro de 31 días. Portland agrega sus propios pagos de reubicación y reglas de selección de inquilinos y de depósitos, así que un proyecto en Portland necesita un administrador que las conozca.

¿Oregon grava la venta o el proyecto?

Oregon no tiene impuesto sobre ventas, y solo el condado de Washington cobra un impuesto de traslado de inmuebles ($1 por cada $1,000). Oregon grava el ingreso generado en el estado, y una sociedad puede tener que retener impuestos de los socios no residentes o presentar una declaración compuesta. El Corporate Activity Tax aplica a los negocios con actividad comercial en Oregon de más de $1 millón, con exclusiones; pregunta a tu CPA si alcanza a tu proyecto. El lado del inversionista está en declaraciones estatales de inversionistas no residentes.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Oregon para un edificio de apartamentos?

Oregon grava el menor entre el valor real de mercado de una propiedad y su valor máximo de avalúo, que en general solo puede crecer 3% al año. Una venta no reinicia el valor máximo de avalúo, pero la construcción nueva o las mejoras grandes se le suman. Así que en Oregon el recibo del vendedor es un punto de partida razonable, más 3% al año y cualquier cambio por las mejoras que hagas. Consulta la revaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. De forma predeterminada, DoorRaise presenta el aviso en el estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada, y el patrocinador nunca la adelanta. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Oregon?

$250, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Cuánto puedo subir las rentas en Oregon?

7% más la inflación, como máximo 10% al año, en edificios de 15 años o más, con 90 días de aviso.

¿Comprar un edificio sube el impuesto predial en Oregon?

No por sí solo: el valor máximo de avalúo no se reinicia con una venta, aunque las mejoras pueden sumarle.

¿Hay impuesto de traslado en Oregon?

Solo en el condado de Washington.

Fuentes

• Oregon Division of Financial Regulation: securities
• NASAA: Form D fee schedule
• Oregon Secretary of State: business registry
• Oregon Office of Economic Analysis: rent stabilization limit
• ORS Chapter 90: Residential Landlord and Tenant

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confírmalas con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.