Derechos de arrastre y de acompañamiento en una sindicación inmobiliaria: ¿importan?
En esta página
Un derecho de arrastre (drag-along) permite que los titulares de cierta parte de una LLC (a menudo el administrador más una mayoría de los socios) obliguen a todos los demás socios a vender sus participaciones a un comprador en los mismos términos. Un derecho de acompañamiento (tag-along) permite que los socios minoritarios se sumen a una venta cuando un socio controlador vende su participación, al mismo precio por unidad. Los dos vienen de los proyectos de capital de riesgo y de capital privado, donde lo que se vende es la empresa misma. En una sindicación de apartamentos de un solo edificio, la salida casi siempre es la venta del edificio por la empresa, seguida de la distribución de lo obtenido, así que las cláusulas de arrastre y de acompañamiento importan menos que otras dos cosas: quién puede aprobar la venta de la propiedad y qué pasa si el patrocinador vende o cede su propia participación.
Esta guía explica los dos derechos, cuándo entran en juego en bienes raíces y qué revisar. Para sus otros derechos, mire los derechos del inversionista en una sindicación.
¿Cómo funciona un derecho de arrastre?
Suponga que un comprador quiere adquirir toda la LLC en lugar del edificio, por ejemplo para conservar un préstamo con tasa baja o evitar la revaluación del impuesto predial o el impuesto de traslado que provocaría transmitir la escritura. Si el acuerdo operativo tiene un derecho de arrastre, los titulares por encima del umbral pueden aceptar la oferta y obligar a cada socio a vender su participación a ese comprador al mismo precio por unidad y en los mismos términos.
Sin un derecho de arrastre, unos cuantos socios podrían bloquear ese tipo de operación. Con uno mal redactado, los inversionistas minoritarios podrían verse obligados a vender en términos que nunca aceptaron.
Qué buscar en un derecho de arrastre:
- Umbral. Quién debe aprobar: solo el administrador, el administrador más una mayoría del capital de los inversionistas, o una mayoría calificada.
- Mismos términos. Cada socio recibe el mismo precio por unidad, en la misma forma (efectivo y no acciones de otra empresa) y al mismo tiempo, después de aplicar la cascada de distribuciones (waterfall).
- Exposición limitada. Los inversionistas solo dan declaraciones básicas (que son dueños de su participación libre de gravámenes), y cualquier indemnización al comprador es individual, proporcional y con un tope igual a lo que recibe cada inversionista.
- Sin pagos por fuera. El patrocinador o sus afiliados no reciben del comprador tarifas extra ni un mejor precio que los demás no comparten, o cualquier pago así se revela y se aprueba.
¿Cómo funciona un derecho de acompañamiento?
Un derecho de acompañamiento protege a los minoritarios cuando vende un socio controlador. Si el patrocinador, o un inversionista grande, acuerda vender su participación a un tercero, el acompañamiento permite que cada uno de los demás socios venda la misma proporción de su participación en los mismos términos. Evita que un patrocinador salga con una prima y deje a los inversionistas con un socio nuevo y desconocido al mando.
En las sindicaciones, las protecciones más comunes para esa situación son una cláusula de persona clave y límites a la transferencia de la propia participación del patrocinador. Mire los derechos del inversionista en una sindicación para los términos de persona clave y de destitución.
Por qué la venta de la propiedad es la salida usual
El plan de negocios de una sindicación de un solo activo normalmente termina con la empresa vendiendo el edificio. La empresa firma el contrato de compraventa, cierra, paga el préstamo y distribuye lo que queda por la cascada de distribuciones. La participación de cada inversionista no se vende; la empresa se liquida. Mire las estrategias de salida de una sindicación.
Por eso la cláusula que más a menudo decide su salida es la de decisiones importantes: ¿el administrador puede vender la propiedad solo, únicamente en los términos del plan de negocios, o solo con una votación de los inversionistas? Revise si una venta antes de lo planeado, o en términos materialmente distintos, necesita la aprobación de los inversionistas.
Qué hace el acuerdo estándar de DoorRaise
El acuerdo operativo estándar de DoorRaise no tiene cláusula de arrastre ni de acompañamiento. La salida es la venta de la propiedad por la empresa, y una venta que se aparta del plan de negocios (antes, o en términos materialmente distintos) es una decisión importante con la votación que fijen los documentos del proyecto. Ningún socio puede transferir una participación sin el consentimiento del Manager, con transferencias permitidas a su fideicomiso, su sucesión o su familia para planeación patrimonial. Los documentos de la oferta de cada proyecto contienen los términos que le aplican.
Preguntas antes de invertir
- ¿El acuerdo tiene un derecho de arrastre? ¿Qué umbral lo activa, y están protegidos los inversionistas en precio, forma de pago y responsabilidad?
- ¿Hay derecho de acompañamiento si el patrocinador vende su participación?
- ¿El administrador puede vender la propiedad sin votación? ¿Solo en los términos del plan de negocios?
- ¿El patrocinador puede transferir su participación o el promote sin el consentimiento de los inversionistas?
- ¿Qué opciones tiene usted para vender antes de la salida? Mire vender una participación en una sindicación.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c), con documentos estándar de la oferta que cada inversionista puede leer antes de firmar. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulte los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
¿Listo para reunir capital? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden obligar a vender mi participación en una sindicación?
Solo si el acuerdo operativo lo permite, por ejemplo con un derecho de arrastre, o si la empresa vende la propiedad y se liquida, lo que termina la inversión de todos a la vez. Lea las secciones de venta y de transferencias del acuerdo.
¿Un derecho de arrastre es malo para los inversionistas?
No por sí mismo. Puede ayudar a cerrar una venta que beneficia a todos. Es un problema solo si el umbral es bajo o si los minoritarios reciben peores términos o más responsabilidad.
¿Cuál es la diferencia entre un derecho de acompañamiento y un derecho de preferencia?
El acompañamiento le permite vender junto con quien vende. El derecho de preferencia permite que la empresa u otros socios compren una participación antes de que pase a un comprador externo.
¿La mayoría de las sindicaciones de apartamentos tiene derechos de arrastre?
Muchas sindicaciones de un solo edificio no los incluyen, porque la salida es la venta del edificio. Son más comunes en fondos y en proyectos estructurados para venderse como entidad.
Siguiente paso: mire el resto del documento en el acuerdo operativo de una sindicación.
Fuentes
- Delaware Code, Title 6, Chapter 18 (Limited Liability Company Act) (en inglés)
- 17 CFR 230.144, reventa de valores restringidos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni de inversión. Hable con su propio abogado sobre los términos de cualquier proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.