Préstamos hard money para sindicaciones de apartamentos: cuándo convienen y cuándo no
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Un préstamo hard money es deuda a corto plazo de un prestamista privado, calculada sobre todo con el valor de la propiedad y el plan del proyecto, más que con el historial financiero completo del prestatario. Cierra más rápido que un préstamo bancario o de agencia, y puede financiar la compra y la remodelación en un solo crédito. El precio es una tasa de interés más alta, puntos al inicio y una fecha de vencimiento que puede llegar en uno a tres años.
Esta guía explica cómo funcionan estos préstamos en proyectos de apartamentos, cuándo conviene considerarlos en una sindicación y qué preguntar al prestamista.
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¿Cómo se calcula el monto?
Los prestamistas privados suelen calcular el monto con el precio de compra, el valor después de la remodelación y un límite sobre el costo total. Miran la experiencia del patrocinador y el plan más que las declaraciones de impuestos. Las condiciones varían mucho, así que pida condiciones por escrito a más de un prestamista antes de comparar.
Pida a cada prestamista los mismos cinco datos: la tasa, los puntos, la reserva de intereses, la tarifa de prórroga y la tasa por incumplimiento. Compare el costo total durante el plazo previsto, no solo la tasa anunciada.
¿Cuánto cuesta un préstamo hard money?
El costo tiene cuatro partes:
- Intereses, que suelen ser más altos que la tasa de un banco o de una agencia.
- Puntos, una tarifa al inicio como porcentaje del préstamo.
- Tarifas del prestamista y legales por la evaluación, el avalúo y el cierre.
- Tarifas de prórroga si la salida tarda más de lo previsto.
Un préstamo que parece barato por la tasa puede costar más que uno bancario cuando se suman los puntos y las tarifas de prórroga.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Las condiciones de su prestamista serán distintas.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Monto del préstamo | $5,000,000 |
| Tasa de interés (inventada) | 11% anual, solo intereses |
| Puntos al cierre (2% del préstamo) | $100,000 |
| Intereses de los primeros 18 meses | $825,000 |
| Tarifa de prórroga de 6 meses (1%) | $50,000 |
| Intereses durante la prórroga de 6 meses | $275,000 |
| Costo total del financiamiento en 24 meses | $1,250,000 |
En este caso, el financiamiento cuesta unos $1.25 millones en 24 meses. Si la remodelación termina a tiempo y el edificio se refinancia, el plan puede funcionar. Si el refinanciamiento se retrasa y la venta no se concreta, el préstamo sigue generando intereses. Modele ese caso a propósito.
¿Cuándo usa una sindicación este tipo de préstamo?
- El edificio necesita una remodelación ligera o media antes de poder sostener un préstamo permanente.
- El patrocinador tiene una salida clara, como un refinanciamiento después de subir las rentas, o una venta.
- La colocación de capital y el préstamo pueden cerrar en la misma fecha.
- Los inversionistas entienden el costo más alto y el riesgo de un plazo corto.
¿Cuándo conviene evitarlo?
- El edificio ya es estable y encaja en un préstamo bancario o de agencia.
- La salida depende de rentas o precios de mercado que todavía no están probados.
- El plan no tiene dinero para intereses y gastos de tenencia si la salida se retrasa.
- A los inversionistas se les dice que el préstamo es barato sin mostrarles el costo total.
Qué preguntar al prestamista
- ¿Cuáles son la tasa, los puntos, la tarifa de prórroga y la tasa por incumplimiento?
- ¿Cuál es la fecha de vencimiento, se puede prorrogar y a qué costo?
- ¿Hay una reserva de intereses, y cómo se financia?
- ¿Qué reportes se exigen, y quién los paga?
- ¿El préstamo tiene recurso, y qué pasa con el patrocinador en caso de incumplimiento?
Compare estas respuestas con la guía de préstamos puente frente a préstamos de agencia, que cubre una estructura de corto plazo parecida, y con la comparación de tipos de préstamos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). Los documentos de la oferta describen la deuda, su vencimiento y el costo de prorrogarla, para que los inversionistas vean los mismos números que el patrocinador. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Un préstamo hard money es lo mismo que un préstamo puente?
Son primos cercanos. Ambos son de corto plazo. El hard money suele venir de prestamistas privados y se calcula con el activo, mientras que los puentes a menudo vienen de bancos o fondos de deuda con sus propias condiciones. Lea cada hoja de condiciones.
¿Una sindicación puede usar hard money para el precio de compra?
Sí, si el proyecto está preparado para ello y el prestamista y los inversionistas aceptan las condiciones. La oferta debe describir la deuda y la salida con claridad.
¿Qué pasa si el préstamo vence antes de la salida?
El patrocinador debe prorrogar, refinanciar o vender. Las prórrogas cuestan dinero, y una venta forzada puede reducir los rendimientos de los inversionistas. El plan debe mostrar ese caso.
¿Una tasa más alta siempre significa un mal proyecto?
No siempre. Un préstamo corto y bien administrado puede ser la herramienta correcta. La pregunta es si el costo total encaja en el plan del proyecto.
Fuentes
- Préstamos puente frente a préstamos de agencia para sindicaciones de apartamentos, para la estructura de corto plazo.
- Tipos de préstamos para edificios de apartamentos comparados, para ver cómo otros prestamistas calculan y cobran la deuda.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna tasa de mercado.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.