Compensaciones de tasa de interés en préstamos de apartamentos: temporales frente a permanentes
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Una compensación de tasa (rate buydown) es un pago por adelantado que baja la tasa de interés de un préstamo. El patrocinador puede pagar una suma al cierre para que la tasa sea más baja durante el primer año o dos, o pagar para bajarla durante todo el plazo. La compensación aumenta el efectivo necesario al cierre a cambio de pagos más bajos después.
Esta guía explica los dos tipos principales, cómo se calcula el precio de cada uno y qué permite o no permite un prestamista.
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¿Cuáles son los dos tipos?
Compensación temporal. La tasa se reduce durante un periodo inicial, a menudo de uno a tres años, y luego sube a la tasa de la nota. Una forma común es una tasa dos puntos menor en el año uno y un punto menor en el año dos. El patrocinador paga la diferencia en pagos por adelantado, normalmente en una cuenta de depósito que administra el prestamista.
Compensación permanente. La tasa se reduce durante todo el plazo. Cuesta más y cambia el precio del préstamo mientras dure.
¿Cómo se calcula el precio?
El costo de la compensación es la diferencia entre los pagos a la tasa de la nota y los pagos a la tasa menor, descontada a valor presente. Normalmente el prestamista da la cifra. Pida el calendario de la compensación por escrito, con la tasa, el pago y el costo total de cada año.
Dos factores determinan el precio: el tamaño de la reducción de la tasa y su duración. Una reducción mayor o más larga cuesta más.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. La cotización de su prestamista será distinta.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Monto del préstamo | $8,000,000 |
| Tasa de la nota (inventada) | 6.00%, amortización a 30 años |
| Tasa del año 1 con la compensación | 4.00% |
| Tasa del año 2 con la compensación | 5.00% |
| Ahorro mensual en el año 1 (unos $48,000 al 6% frente a unos $38,300 al 4%) | unos $9,700 al mes |
| Ahorro mensual en el año 2 (unos $43,000 al 5%) | unos $5,000 al mes |
| Ahorro total en pagos durante dos años | unos $176,000 |
| Costo de la compensación pagado al cierre (inventado, cerca del valor presente del ahorro) | $165,000 |
El patrocinador paga $165,000 al cierre para reducir los pagos en los dos primeros años. Esto ayuda solo si el flujo de caja de esos años es ajustado y el valor sube lo suficiente para refinanciar o vender cuando termine la compensación. Revise si el edificio puede cubrir el pago completo a la tasa de la nota después, porque ese es el pago que debe sostener el plan del proyecto.
¿Cuándo tiene sentido una compensación?
- El edificio está en etapa de renta, y las rentas subirán a medida que se desocupen unidades.
- Una reducción temporal mantiene positivos los primeros años para los inversionistas sin cambiar el plan a largo plazo.
- El patrocinador tiene efectivo para el pago inicial, y el costo es menor que la brecha de flujo de caja que cubre.
¿Cuándo conviene omitirla?
- El proyecto ya falla con la tasa de la nota. La compensación esconde el problema por un tiempo.
- El prestamista no la permite, o el pago proviene de fondos que las reglas no permiten usar.
- El efectivo usado para la compensación hace falta para reparaciones o reservas.
- A los inversionistas se les muestra el pago de los primeros años y no el pago después de que termine la compensación.
Qué revisar con el prestamista
- ¿Se permite una compensación en este préstamo, y quién puede pagarla?
- ¿Cuál es el calendario exacto de tasas y pagos, y el costo total?
- ¿La compensación se deposita en una cuenta de garantía, y qué pasa con el dinero no usado?
- ¿La compensación cambia el monto del préstamo, la prueba de cobertura de deuda o los compromisos?
- ¿Qué tasa aplica después de la compensación, y es la que usan las proyecciones?
Para entender la mecánica de tasas detrás de esto, lea préstamos de apartamentos a tasa fija o variable y la guía de topes de tasa.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). Las fuentes y usos del proyecto muestran el costo de cualquier compensación, y las proyecciones de rendimiento lo restan para que los inversionistas vean el flujo de caja real. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Una compensación de tasa es lo mismo que un tope de tasa?
No. La compensación paga para bajar la tasa del préstamo según su calendario. Un tope de tasa es un contrato aparte que limita hasta dónde puede subir una tasa variable.
¿Quién puede pagar una compensación?
Depende del prestamista y del programa del préstamo. Algunos permiten que pague el vendedor o el patrocinador, con límites. Pida la regla por escrito.
¿La compensación reduce el saldo del préstamo?
No. Reduce los pagos, no el principal. El saldo debe pagarse según las condiciones del préstamo.
¿Qué pasa cuando termina una compensación temporal?
El pago sube al pago a la tasa de la nota. El plan del proyecto debe sostener ese pago, o el patrocinador debe refinanciar o vender antes.
Fuentes
- Préstamos de apartamentos a tasa fija o variable, para ver cómo se fijan las tasas y cómo cambian.
- Topes de tasa en préstamos de apartamentos a tasa variable, para el tope como herramienta separada.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna tasa de mercado.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.