La tarifa de administración de la propiedad en una sindicación de apartamentos: cómo funciona y qué es normal
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En una sindicación de apartamentos, la tarifa de administración de la propiedad le paga a la empresa que opera el edificio día a día: arrendamiento, cobro de rentas, mantenimiento y atención a los residentes. Normalmente es un porcentaje del ingreso que de verdad se cobra (ingreso bruto efectivo), no de la renta programada. En propiedades de apartamentos grandes, la tasa suele ser de un dígito bajo; los edificios pequeños a menudo pagan un porcentaje más alto, a veces con un mínimo mensual, porque el trabajo por cada dólar de renta es mayor. Los contratos de administración suelen agregar cargos aparte, como tarifas por arrendamiento o renovación, un margen sobre la mano de obra de mantenimiento o una tarifa por supervisar obras. La tarifa es un gasto de operación que se paga con el ingreso de la propiedad antes de cualquier distribución a los inversionistas. Es distinta de la tarifa de gestión del activo del patrocinador, que le paga al patrocinador por supervisar el plan de negocios. Si el administrador de la propiedad es del patrocinador o está relacionado con él, los documentos de la oferta deben decirlo y dar los términos.
Esta guía explica cómo se fija la tarifa, qué más cobran los administradores y qué hay que informar. Para elegir un administrador, mira cómo elegir una empresa administradora de propiedades.
Cómo se calcula la tarifa
| Base | Qué significa | Efecto |
|---|---|---|
| Porcentaje del ingreso cobrado | La tarifa es una parte de la renta y otros ingresos recibidos | Lo más común; alinea al administrador con los cobros |
| Porcentaje de la renta programada | La tarifa es una parte de la renta que se debe, se cobre o no | Menos común; paga al administrador aunque no se cobre la renta |
| Tarifa mensual fija o mínima | Monto fijo, o lo mayor entre un porcentaje y un mínimo | Común en edificios pequeños |
Los prestamistas también incluyen una tarifa de administración en su análisis aunque el patrocinador piense administrar por su cuenta, así que el presupuesto debe llevar un número realista. Mira lo básico del análisis multifamiliar.
Otros cargos de un contrato de administración
- Tarifa por arrendamiento por cada contrato nuevo, a veces una parte de la primera renta.
- Tarifa por renovación por cada renovación.
- Mano de obra y márgenes de mantenimiento sobre materiales o facturas de proveedores.
- Supervisión de obras o remodelaciones, a menudo un porcentaje del costo del proyecto. Mira la tarifa de gestión de obras.
- Tarifa de arranque cuando el administrador empieza.
- Nómina del personal en sitio, que normalmente se pasa como gasto de la propiedad.
Administración de la propiedad frente a gestión del activo
| Tema | Tarifa de administración de la propiedad | Tarifa de gestión del activo |
|---|---|---|
| Quién la gana | El administrador de la propiedad | El patrocinador |
| Por qué | La operación diaria | Supervisar el plan de negocios, al administrador, a los prestamistas y los reportes |
| Base | Normalmente un porcentaje del ingreso cobrado | A menudo un porcentaje del ingreso o del capital |
| Se paga | Cada mes, con la operación | Cada mes, trimestre o año, según el acuerdo operativo |
Mira la tarifa de gestión del activo.
Cuando el patrocinador es dueño del administrador
Algunos patrocinadores administran sus propios edificios. Puede funcionar bien, pero es un acuerdo entre partes relacionadas: la empresa del patrocinador fija y cobra su propia tarifa. Informa la relación, la tarifa y cómo se puede terminar el contrato, y compara los términos con cotizaciones de terceros. Mira las tarifas entre partes relacionadas y los conflictos de interés.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Sus documentos estándar de la oferta enumeran las tarifas del proyecto, incluido cualquier administrador afiliado, para que los inversionistas las vean antes de firmar. DoorRaise también forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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Preguntas frecuentes
¿La tarifa de administración se paga antes de las distribuciones?
Sí. Es un gasto de operación, que se paga con el ingreso de la propiedad antes de que haya efectivo para distribuciones.
¿Los inversionistas pagan la tarifa de administración?
De forma indirecta. Reduce el flujo de efectivo del proyecto, lo que reduce las distribuciones, pero a los inversionistas no se les cobra.
¿Puede el patrocinador cobrar una tarifa de gestión del activo y otra de administración de la propiedad?
Sí, si el patrocinador también administra la propiedad y ambas se informan. Los inversionistas deben revisar que cada tarifa pague un trabajo distinto.
¿Cómo comparo las tarifas de administración entre proyectos?
Compara el costo total de la administración (la tarifa base más los cargos por arrendamiento, renovación y márgenes) como porcentaje del ingreso cobrado, no solo el porcentaje principal.
Siguiente paso: mira todas las tarifas que puede cobrar un patrocinador en las tarifas de una sindicación inmobiliaria.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Guide (en inglés)
- 17 CFR 230.502(b), requisitos de información (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Lee el contrato de administración y los documentos de la oferta de cada proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.