La tarifa de gestión de obras en una sindicación: qué paga y cómo se fija
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Una tarifa de gestión de obras paga por supervisar el programa de remodelación o de mejoras de capital de un proyecto: definir el trabajo, pedir cotizaciones a contratistas, programar, revisar la calidad y aprobar facturas. En una sindicación de apartamentos con mejoras de valor, normalmente es un porcentaje del dinero de remodelación que de verdad se gasta, así que crece con el tamaño del programa. La puede cobrar el patrocinador, el administrador de la propiedad (a menudo se llama tarifa de supervisión de obras) o un gestor de obras externo. Como suele pagarse con el presupuesto de remodelación reunido al cierre, forma parte de lo que aportan los inversionistas. Antes de invertir, revisa tres cosas: quién la cobra, si se cruza con otra tarifa por el mismo trabajo y si los documentos de la oferta indican la tasa y la base.
Esta guía explica cómo funciona la tarifa y cómo detectar cruces. Para todas las tarifas que puede cobrar un patrocinador, mira las tarifas de una sindicación inmobiliaria.
Cómo se fija la tarifa
| Forma | Cómo funciona | Cuidado con |
|---|---|---|
| Porcentaje del costo de remodelación | Un porcentaje fijo de cada dólar que se gasta en el programa | Crece con el presupuesto; revisa que la base no incluya la propia tarifa |
| Tarifa fija | Un monto fijo por el programa | Que el trabajo crezca sin ajuste |
| Incluida en el margen del contratista | El contratista general cobra gastos generales y utilidad | Puede sumarse a una tarifa de supervisión aparte |
Mira el presupuesto de remodelación por unidad y el plan de negocios de mejoras de valor.
Quién la cobra
- El patrocinador, cuando su equipo lleva la remodelación.
- El administrador de la propiedad, como tarifa de supervisión de obras en el contrato de administración. Mira la tarifa de administración de la propiedad.
- Un gestor de obras o contratista general externo, por su tarifa o su margen.
Cómo revisar si hay cruces
Anota cada tarifa ligada a la remodelación, quién la cobra y por qué. Si el administrador cobra una tarifa de supervisión, el patrocinador cobra una tarifa de gestión de obras y el contratista general cobra gastos generales, pregunta qué hace cada uno. La tarifa de gestión del activo normalmente ya cubre la supervisión general. Mira las tarifas entre partes relacionadas y los conflictos de interés.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el cálculo.
- Un plan de mejoras de valor para 60 unidades presupuesta $12,000 por unidad para interiores y $180,000 para exteriores: $900,000 de trabajo.
- El acuerdo operativo permite una tarifa de gestión de obras del 5% del costo que de verdad se gasta, pagada cada mes conforme se aprueban las facturas.
- Si se completa todo el programa, la tarifa es de $45,000. Si solo se remodelan 40 unidades ($480,000 de interiores más $180,000 de exteriores = $660,000), la tarifa es de $33,000.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Sus documentos estándar de la oferta enumeran cada tarifa que puede cobrar el patrocinador o sus afiliados, para que los inversionistas las vean antes de firmar. DoorRaise también forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Es normal una tarifa de gestión de obras?
Es común en proyectos de mejoras de valor con un programa de remodelación grande. Los proyectos con poca remodelación a menudo no la tienen.
¿La tarifa se paga al cierre?
Normalmente no. Se paga conforme avanza el trabajo, con el presupuesto de remodelación que se guarda después del cierre.
¿La tarifa afecta mi rendimiento?
Reduce el dinero disponible para el trabajo o aumenta el presupuesto, así que baja un poco el rendimiento. Los rendimientos proyectados ya deberían tomarla en cuenta.
¿Qué pasa si se cancela la remodelación?
Una tarifa basada en el costo que de verdad se gasta se detiene cuando se detiene el trabajo. Revisa si el acuerdo operativo tiene algún mínimo.
Siguiente paso: mira cómo funcionan las demás tarifas del patrocinador en cómo cobran los patrocinadores.
Fuentes
- 17 CFR 230.502(b), requisitos de información (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El ejemplo usa cifras ficticias. Lee los documentos de la oferta de cada proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.