La tarifa de adquisición en una sindicación de apartamentos
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La tarifa de adquisición es un pago único del proyecto al patrocinador al cierre, por el trabajo de encontrar, negociar y cerrar la compra. Casi siempre se expresa como un porcentaje del precio de compra. Se paga haya o no ganancias después, así que los inversionistas la examinan con cuidado y debe divulgarse en los documentos de la oferta. No citamos un porcentaje "típico" porque no tenemos una fuente con fecha que podamos respaldar.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Para ver todo el pago del patrocinador, vea cómo se paga a los patrocinadores. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.
¿Qué paga la tarifa de adquisición?
El trabajo entre "este edificio parece adecuado" y "ya es nuestro": análisis financiero, visitas, negociación del contrato, due diligence, gestión del préstamo y coordinación del cierre. No paga el trabajo continuo de dirigir la propiedad, que cubre la tarifa de administración de activos; vea la tarifa de administración de activos.
¿Cómo se fija?
Casi siempre como un porcentaje del precio de compra, pagado una sola vez. Algunos patrocinadores cobran un monto fijo en dólares, otros la dividen en una parte al cierre y otra diferida hasta que se pague a los inversionistas, y otros no cobran nada. Elija lo que elija, escríbalo en el memorando de colocación privada y en el acuerdo operativo. Vea cómo leer un PPM.
Una ilustración
Este es un ejemplo inventado, solo para ilustrar, no una cifra de mercado. Suponga que un proyecto compra un edificio por $6,000,000 y los documentos establecen una tarifa de adquisición del 1% del precio de compra. La tarifa es de $60,000, pagados del proyecto al cierre. Si el plan fracasa y la propiedad pierde valor, la tarifa ya se pagó. Por eso los inversionistas preguntan si es razonable para el trabajo y si el patrocinador puso efectivo propio. Nuestra publicación sobre la coinversión del patrocinador trata la segunda pregunta.
¿Qué objetan los inversionistas?
- Tarifas que se superponen. Una tarifa de adquisición más otra de "cierre" por el mismo trabajo.
- Una tarifa grande en un proyecto pequeño que deja poco para la propiedad.
- Tarifas a afiliados sin divulgación.
- Una tarifa que financia la coinversión del propio patrocinador, sin efectivo en riesgo.
Un patrocinador sin historial puede tranquilizar a los inversionistas con una tarifa menor, difiriendo parte o poniendo efectivo. Son decisiones, no reglas. Vea patrocinadores nuevos sin historial.
¿Cómo aparece la tarifa en los números?
En la tabla de fuentes y usos como una línea, y en los rendimientos proyectados como una reducción. Dejarla fuera de las proyecciones exagera lo que los inversionistas podrían recibir. Vea fuentes y usos y las tarifas de una sindicación.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, los términos de un proyecto pueden incluir una tarifa de adquisición como porcentaje del precio de compra, pagada una vez al cierre, y el patrocinador puede fijarla en cero. Aparece en los documentos de la oferta y en la página del proyecto tal como la ingresa el patrocinador. Las tarifas propias de DoorRaise son montos fijos aparte: $1,500 de configuración (no reembolsable) y $5,000 al año desde el cierre. Vea precios y documentos de la oferta, o inicie un proyecto.
Formas de estructurar la tarifa
| Estructura | Cómo funciona | Qué preguntan los inversionistas |
|---|---|---|
| Porcentaje del precio de compra, pagado al cierre | Un pago del proyecto al cierre | ¿Es razonable el porcentaje para el trabajo en un proyecto de este tamaño? |
| Monto fijo en dólares | Una cifra fija sin importar el precio | ¿Por qué esta cifra y crece con el trabajo? |
| Dividida: una parte al cierre y otra diferida | El resto se paga después, a menudo cuando los inversionistas alcanzan un nivel de retorno | ¿Qué activa la parte diferida? |
| Ninguna | El patrocinador depende de otros pagos | ¿Cómo se paga al patrocinador por el trabajo de adquisición? |
Son estructuras, no recomendaciones. Elija la que elija, el PPM, el acuerdo operativo y la página del proyecto deben decir lo mismo.
Guías relacionadas
- Tarifa de administración de activos
- Tarifas de disposición y de refinanciamiento
- La cascada de distribución y el promote
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una tarifa de adquisición normal?
No damos una cifra. Los porcentajes varían según el proyecto, el mercado y el patrocinador. Pruebe la suya con lo que aceptarían los inversionistas que conoce, y divúlguela.
¿La tarifa de adquisición es una tarifa por captar dinero?
No. Paga el trabajo de adquisición. Pagar a alguien una tarifa ligada a captar capital plantea otras preguntas; vea el pago a captadores de capital.
¿Puede ser cero?
Sí. Algunos patrocinadores no cobran nada y dependen de otros pagos.
¿Es gravable para el patrocinador?
El tratamiento fiscal depende de la estructura. Pregunte al contador del proyecto. Vea la guía de contadores para el trabajo fiscal de una sindicación.
¿La tarifa de adquisición sale del capital de los inversionistas?
Se paga de los fondos del proyecto al cierre, así que es un uso del dinero captado. Por eso pertenece a la tabla de fuentes y usos.
¿Cuándo se paga la tarifa?
Normalmente al cierre, del proyecto. Si una parte se difiere, los documentos deben decir cuándo se paga y qué la activa.
Fuentes
- SEC: colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
- Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5: uso de mecanismos manipulativos y engañosos (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni de inversión. Hable con un abogado de valores sobre cualquier oferta. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.