Tarifas de venta y refinanciamiento en una sindicación
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Una tarifa de disposición paga al patrocinador por manejar la venta de la propiedad, y una tarifa de refinanciamiento o de financiamiento paga al patrocinador por gestionar un préstamo nuevo. Ambas salen del dinero del proyecto cuando ocurre el evento, ambas son opcionales y ambas deben divulgarse en los documentos de la oferta. Los inversionistas las cuestionan porque se pagan en el momento de la transacción, antes de saber cómo resultó el proyecto. No citamos porcentajes típicos porque no tenemos una fuente con fecha que podamos respaldar.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Completa el conjunto con la tarifa de adquisición y la tarifa de administración de activos. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.
¿Qué es una tarifa de disposición?
Un pago al patrocinador, casi siempre expresado como porcentaje del precio de venta, por llevar el proceso de venta. Es independiente de la comisión de cualquier corredor de bienes raíces. Si un afiliado del patrocinador es el corredor, dígalo. La venta también activa la cascada de distribuciones: los inversionistas reciben primero el capital y cualquier rendimiento preferente, y luego se dividen las ganancias. Vea la cascada y la participación en ganancias y cómo vender un apartamento sindicado.
¿Qué es una tarifa de refinanciamiento o de financiamiento?
Un pago al patrocinador por gestionar un préstamo, al inicio del proyecto o en un refinanciamiento posterior. El trabajo incluye elegir un prestamista, negociar los términos y coordinar el cierre. Compárela con lo que se pagaría a un corredor hipotecario externo por la misma tarea, y diga si al patrocinador también se le paga una tarifa de adquisición por trabajo que se superpone. Vea cómo refinanciar un apartamento sindicado y los refinanciamientos con retiro de efectivo.
Una ilustración
Este es un ejemplo inventado, solo para ilustrar. Suponga que un acuerdo operativo dice que el patrocinador recibe una tarifa de financiamiento del 0.5% del préstamo nuevo en un refinanciamiento. En un préstamo nuevo de $5,000,000 la tarifa es de $25,000, pagados al cierre del refinanciamiento. Si el refinanciamiento devuelve parte del capital de los inversionistas, la tarifa se paga de los mismos fondos. Si el refinanciamiento era necesario porque el préstamo anterior vencía y la propiedad tiene dificultades, los inversionistas pueden preguntar con razón por qué se paga una tarifa por el rescate. Ni el ejemplo ni el porcentaje son una referencia.
¿Qué cuestionan los inversionistas?
- Tarifas por eventos que el patrocinador no podía evitar. Un refinanciamiento forzado por el vencimiento de un préstamo.
- Cobro doble. Una tarifa de financiamiento más una de cierre por el mismo trabajo.
- Tarifas en una venta por debajo del capital de los inversionistas. Algunos documentos pagan la tarifa solo si los inversionistas recuperan primero su dinero.
- Afiliados no divulgados, como una corredora propiedad del patrocinador.
Un patrocinador puede responder difiriendo la tarifa, pagándola solo después de que los inversionistas reciban su capital, o fijándola en cero.
¿Cómo se divulgan?
Liste cada tarifa en el memorando de colocación privada, el acuerdo operativo y la página del proyecto, con las mismas palabras. Indique la base, la tasa, el momento y si la tarifa se paga antes o después de las distribuciones a inversionistas. Vea cómo leer un PPM y las tarifas de una sindicación. Recuerde que una venta y un refinanciamiento pueden tener efectos fiscales para los inversionistas; vea la recuperación de depreciación en una venta.
Cómo encaja DoorRaise
Las tarifas propias de DoorRaise son fijas y no dependen de una venta ni de un refinanciamiento: $1,500 de configuración (no reembolsable) y $5,000 al año desde el cierre. Cualquier tarifa del patrocinador por una venta o un refinanciamiento es un término que el patrocinador escribe en los documentos del proyecto, y se muestra a los inversionistas tal como se ingresó. Vea precios y documentos de la oferta, o inicie un proyecto.
Las tarifas lado a lado
| Tarifa | Cuándo se paga | Base habitual | Qué divulgar |
|---|---|---|---|
| Tarifa de disposición | En la venta, de los ingresos | Un porcentaje del precio de venta | Tasa, base y si va antes o después de los retornos de los inversionistas |
| Tarifa de refinanciamiento | En un refinanciamiento, del préstamo o de los ingresos | Un porcentaje del préstamo nuevo | Tasa, base y si aplica a cada refinanciamiento |
| Tarifa de adquisición | Al cierre de la compra | Un porcentaje del precio de compra | Vea la guía de la tarifa de adquisición |
No citamos porcentajes típicos. Lo importante para el inversionista es que cada tarifa sea una línea aparte con su propio detonante.
Guías relacionadas
- Tarifa de adquisición
- Tarifa de administración de activos
- Refinanciar un edificio sindicado: pasos del patrocinador
- Vender un edificio sindicado: lista de cierre
Preguntas frecuentes
¿Una tarifa de disposición es lo mismo que la comisión de un corredor?
No. La tarifa del patrocinador le paga a este por manejar la venta. Una comisión le paga a un corredor con licencia. Los documentos deben listar ambas.
¿Puede un patrocinador cobrar una tarifa de refinanciamiento y una de adquisición?
Sí, si se divulgan. Son eventos distintos, pero el mismo trabajo con el prestamista puede contarse dos veces, y los inversionistas lo revisan.
¿Son obligatorias estas tarifas?
No. Son decisiones que el patrocinador toma y divulga.
¿Quién aprueba estas tarifas?
Están en el acuerdo operativo que firman los inversionistas. Cambiarlas después normalmente requiere el consentimiento que el acuerdo describe.
¿Se paga la tarifa de disposición si la propiedad se vende con pérdida?
Si los documentos dicen que se paga en una venta, puede pagarse, y por eso los inversionistas la cuestionan. Algunos patrocinadores la subordinan a que los inversionistas recuperen su capital. Indique su decisión en los documentos.
¿Aparecen estas tarifas en los retornos proyectados?
Deberían. Omitirlas exagera lo que podrían recibir los inversionistas.
Fuentes
- SEC: colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
- Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5: uso de mecanismos manipulativos y engañosos (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni de inversión. Hable con un abogado de valores sobre cualquier oferta. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.