Cómo patrocinar un proyecto inmobiliario con poco dinero propio
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Sí, puedes patrocinar una sindicación inmobiliaria sin poner la mayor parte del dinero, porque los inversionistas aportan el capital. Pero "sin dinero" no es del todo cierto. Antes del cierre, alguien tiene que pagar el depósito de arras, las inspecciones, el avalúo y los depósitos del préstamo, y ese dinero está en riesgo si el proyecto no se concreta. El prestamista querrá un socio clave cuyo patrimonio y liquidez cumplan sus requisitos, y la mayoría de los inversionistas espera que el equipo patrocinador invierta algo junto a ellos. Los patrocinadores con poco efectivo lo resuelven con un socio: un copatrocinador o socio clave aporta el respaldo financiero y parte del dinero en riesgo, y el patrocinador que encuentra y opera el proyecto gana una parte de la participación del patrocinador por ese trabajo. Los costos previos al cierre que paga el patrocinador a menudo se le devuelven del capital reunido al cierre, siempre que los documentos de la oferta lo indiquen.
Esta guía explica cuánto cuesta cada parte y cómo la cubren los patrocinadores. Para el presupuesto completo, mira cuánto dinero se necesita para empezar una sindicación.
Qué dinero se necesita antes del cierre
| Costo | Cuándo | ¿En riesgo si el proyecto no cierra? |
|---|---|---|
| Depósito de arras | Al firmar el contrato, más al terminar el due diligence | A menudo, después del due diligence |
| Inspecciones y reportes de terceros | Durante el due diligence | Sí |
| Solicitud y depósitos del préstamo | Al solicitar el préstamo | A menudo |
| Costos legales, de la entidad y de presentaciones | Antes de reunir el capital | Sí |
| Tope de tasa u otros costos del préstamo | Al cierre | Se pagan con el capital reunido |
Mira el depósito de arras y la carta de intención.
Opción 1: Asóciate con un socio clave
Los prestamistas piden un socio clave que firme la garantía del préstamo (que en un préstamo sin recurso suele cubrir solo actos indebidos, como el fraude) y que cumpla requisitos de patrimonio y liquidez. Si tú no los cumples, un socio que sí los cumpla puede firmar, normalmente a cambio de una parte de la participación del patrocinador o de una tarifa por garantía. Mira copatrocinadores y socios clave y el papel del garante del préstamo.
Opción 2: Gana tu participación con el trabajo
La parte de las ganancias del patrocinador se paga por encontrar, comprar y operar el proyecto, no por el dinero invertido. Los equipos patrocinadores reparten esa parte según el papel de cada uno: quien encuentra el proyecto, quien reúne capital entre sus amigos y seguidores, quien administra el activo o quien firma el préstamo. Pongan el reparto por escrito antes del proyecto. Mira cómo repartir la participación del patrocinador entre socios.
Opción 3: Recupera los costos previos al cierre
Muchos proyectos le devuelven al patrocinador al cierre, con el dinero reunido, los depósitos y costos que pagó antes del cierre, y la tarifa de adquisición también se cobra al cierre. Ambos deben informarse en los documentos de la oferta. Si el proyecto no cierra, el patrocinador asume esos costos. Mira la tarifa de adquisición.
Opción 4: Empieza más pequeño
Un edificio más pequeño significa un depósito menor, un préstamo menor y requisitos más fáciles del prestamista. Mira cuántas unidades para un primer proyecto.
¿Debe invertir el patrocinador?
Los inversionistas suelen preguntar cuánto tiene invertido el equipo patrocinador, porque muestra que comparte el riesgo. No hay un mínimo legal. Un monto modesto que sea significativo para ti cuenta más que una cifra grande pagada con tarifas. Mira la coinversión del patrocinador.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el cálculo.
- Un edificio de 24 unidades, precio $2,400,000. Depósito de arras $50,000, due diligence y depósitos del préstamo $30,000: $80,000 de efectivo antes del cierre.
- El patrocinador A encontró el proyecto y va a reunir capital entre sus amigos y seguidores, pero tiene $20,000 disponibles. El socio B tiene el patrimonio y la liquidez que pide el prestamista y pone $60,000.
- Acuerdan: A recibe el 60% de la participación del patrocinador por encontrar, reunir el capital y administrar; B recibe el 40% por el respaldo financiero y la garantía.
- Al cierre, los $80,000 se devuelven del capital reunido, como lo indican los documentos de la oferta. Además, cada uno invierte $25,000 junto a los inversionistas.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). De forma predeterminada, el proyecto le devuelve al patrocinador al cierre la tarifa inicial de DoorRaise y los pagos estatales que haya hecho, como lo indican los documentos de la oferta, y el patrocinador puede desactivarlo. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo sindicar un proyecto con cero dólares?
Rara vez. Alguien del equipo patrocinador tiene que pagar los depósitos y el due diligence antes de que los inversionistas aporten al cierre. Un socio puede poner ese dinero.
¿Puedo usar el dinero de los inversionistas para el depósito de arras?
El dinero de los inversionistas suele quedarse en escrow hasta el cierre, así que no puede pagar depósitos que vencen semanas antes. El equipo patrocinador los paga y luego se le devuelven al cierre si los documentos lo permiten.
¿Tengo que firmar una garantía personal?
En la mayoría de los préstamos de agencia sin recurso, el socio clave firma una garantía por actos indebidos y ciertos asuntos ambientales. Los préstamos con recurso piden más. Mira el papel del garante del préstamo.
¿Puedo cobrar una comisión por reunir el dinero?
Un pago basado en el monto reunido puede exigir registrarse como corredor de bolsa (broker-dealer). A los patrocinadores se les paga por su trabajo de patrocinador y con una parte de las ganancias. Mira cómo pagar a quienes reúnen capital.
Siguiente paso: mira el proceso completo en cómo sindicar un proyecto inmobiliario.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Guide (en inglés)
- 17 CFR 230.506, exenciones de la Rule 506 (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, crediticia ni de inversión. El ejemplo usa cifras ficticias. Habla con tu propio abogado y tu prestamista sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.