Cómo reunir capital de family offices para una sindicación inmobiliaria
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Un family office es una firma privada que administra el dinero de una familia adinerada (single-family office) o de varias (multi-family office). Los patrocinadores los buscan porque uno solo puede aportar una parte grande del capital de un proyecto de apartamentos. No son un atajo: la mayoría invierte a través de personas que ya conoce y en quienes confía, piden un historial y tardan semanas o meses en decidir. Esta publicación explica cómo abordarlos, qué esperan y cómo manejar la acreditación.
¿Quién cuenta como family office inversionista?
La SEC incluye entre los inversionistas acreditados a un family office con al menos $5,000,000 en activos bajo administración, que no se formó para adquirir esos valores en particular y cuya inversión la dirige una persona con conocimientos y experiencia suficientes para evaluar los riesgos. También cubre a los clientes familiares de ese family office (17 CFR 230.501). Muchos family offices invierten mediante una LLC o un fideicomiso, así que también verás las pruebas para entidades (una entidad con más de $5,000,000 en activos, o cuyos dueños son todos acreditados). Pregunta en cuál se apoyan y guarda su respuesta en el expediente. En una captación Rule 506(c) debes tomar medidas razonables para verificar, como estados financieros recientes en el caso de una entidad (SEC, Rule 506(c)). Consulta la verificación de inversionistas acreditados y los requisitos para entidades.
¿Cómo llegas a uno?
- Pregunta a quienes ya te conocen. Tu prestamista, corredor, abogado, contador e inversionistas actuales suelen conocer un family office que encaje.
- Ve a donde están los directivos. Las conferencias inmobiliarias y las asociaciones de inversionistas te ponen frente a su personal. Consulta grupos comerciales y asociaciones de inversionistas.
- Construye un historial que puedan leer. Un caso de lo que has hecho, con números reales y lo que salió mal. Consulta qué debe mostrar un historial.
- Ofrece un lugar de coinversión. Muchos prefieren invertir junto a un operador con experiencia en lugar de respaldar a uno nuevo por su cuenta.
¿Qué te pedirá un family office?
| Solicitud | Qué debes tener listo |
|---|---|
| Antecedentes del patrocinador | Biografía, cuestionario de malos actores, referencias |
| Historial | Proyectos, fechas, resultados, incluidas las pérdidas |
| El proyecto | Memorándum de oferta, modelo de suscripción, informes de terceros |
| Términos | Tarifas, cascada de distribuciones, tarifas con partes relacionadas y quién puede remover a quién |
| Alineación | Tu propia coinversión |
| Informes | Un ejemplo de informe trimestral |
Responde por escrito y usa la misma versión de los números para todos. Todo lo que le digas a un inversionista debes estar dispuesto a ponerlo en los documentos de la oferta para todos.
¿Y las tarifas y los intermediarios?
Pagar a una persona por traer inversionistas puede convertirla en corredora, lo que exige registro. El puerto seguro de la SEC para empleados del emisor (Rule 3a4-1) es estrecho (17 CFR 240.3a4-1). Lee cómo pagar a quienes ayudan a captar capital antes de prometer una tarifa a quien haga una presentación.
Nuestra opinión
Trata a un family office como una relación larga, no como un prospecto. Los patrocinadores que los ganan suelen haber hecho algo sencillo: cumplir lo prometido en un proyecto más pequeño, informar con honestidad y dejar que el family office los vea trabajar. Empieza por ganar ese historial con los amigos y seguidores que ya confían en ti.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No es para un primer proyecto sin historial. Un family office te pedirá lo que aún no tienes.
- Es lento. La decisión puede tardar más que el plazo de tu contrato. No cuentes con un solo cheque.
- Error común: enviar un correo masivo a una lista comprada de family offices.
- No sustituye a un abogado. La estructura, las cartas adicionales y las tarifas necesitan un abogado de valores.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise mantiene el proyecto en su propia compañía con sus propios documentos y una página del proyecto, y verifica la acreditación de cada inversionista, en captaciones 506(b) y 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Puedo escribirles en frío a family offices sobre mi proyecto?
No con seguridad en una captación Rule 506(b). Un mensaje en frío a personas con las que no tienes relación puede ser solicitación general, permitida solo en una captación 506(c) con verificación.
¿Los family offices tienen que ser acreditados?
En una captación 506(c), todos los compradores deben ser acreditados y estar verificados. Un family office suele calificar por las pruebas de family office o de entidad, pero aun así debes comprobarlo.
¿Qué tan grande puede ser el cheque de un family office?
Varía según el family office y el proyecto. No des por hecho un monto. Pregunta temprano por su rango habitual para no planear con dinero que no llegará.
¿Necesito un agente de colocación?
No es obligatorio. Un agente de colocación es un broker-dealer registrado al que se paga por captar capital. Habla con un abogado de valores antes de usar o pagar a alguien.
Fuentes
- 17 CFR 230.501, definitions including family offices
- 17 CFR 230.506
- SEC, Rule 506(c) and general solicitation
- 17 CFR 240.3a4-1
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de abordar family offices o de pagar a alguien por presentaciones. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.