Cómo empezar un pódcast inmobiliario que te ayude a reunir capital (legalmente)

En esta página

1. ¿Por qué un pódcast ayuda a un patrocinador a reunir capital?
2. ¿Cómo empiezas el pódcast?
3. ¿De qué deben tratar los episodios?
4. ¿Qué puedes decir de un proyecto vigente en el programa?
5. ¿Y si eres invitado en el pódcast de otra persona?
6. ¿Debes aceptar patrocinios para tu propio programa?
7. Nuestra opinión
8. Ventajas y desventajas, y para quién no es
9. Cómo encaja DoorRaise
10. Preguntas frecuentes

Un pódcast inmobiliario te ayuda a reunir capital porque los oyentes escuchan cómo piensas, semana tras semana, antes de que les ofrezcas un proyecto. Empieza con un tema claro, un formato sencillo que puedas sostener y episodios que enseñen. Cuando tengas un proyecto vigente, un episodio que lo promueva es solicitación general: está bien en una captación bajo la Rule 506(c) (cada inversionista acreditado y verificado) y no se permite en una captación bajo la Rule 506(b). Si alguien te paga a ti o a un presentador por hablar de un proyecto, ese pago debe revelarse según la Sección 17(b) de la Securities Act.

¿Por qué un pódcast ayuda a un patrocinador a reunir capital?

Los inversionistas apuestan por personas. Un oyente que te escuchó explicar tu análisis, admitir errores y repasar un proyecto que no salió bien tiene muchas más bases para confiar en ti que las que da un pitch deck. Un pódcast también construye la lista que convierte: personas que eligieron escucharte, muchas de las cuales se suscribirán a tu correo.

También crea relaciones. Bajo la 506(b), solo puedes ofrecer un proyecto a personas con quienes tenías una relación preexistente y sustancial, es decir, información suficiente para evaluar, y una evaluación real, de su situación como inversionistas antes de que empezara la oferta (SEC, solicitación general). Un pódcast por sí solo no crea esa relación, pero los oyentes que te escriben, se unen a llamadas y te conocen sí pueden llegar a tenerla.

¿Cómo empiezas el pódcast?

1. Elige el tema y el oyente. "Edificios pequeños de apartamentos en el Medio Oeste para profesionales que trabajan" funciona mejor que "inversión inmobiliaria".
2. Elige un formato que puedas sostener. Episodios solos de 15 a 25 minutos, o una entrevista por semana. La constancia importa más que la duración.
3. Graba de forma sencilla. Un buen micrófono USB, un cuarto silencioso y un servicio de alojamiento que publique en Apple Podcasts, Spotify y YouTube.
4. Planea 10 episodios antes de lanzar. Demuestra que el tema tiene fondo y da a los nuevos oyentes algo que escuchar seguido.
5. Da a cada episodio una sola llamada a la acción. Por lo general tu boletín o tu lista de espera, no un proyecto. Consulta cómo armar una lista de espera de inversionistas.

¿De qué deben tratar los episodios?

Temas que generan confianza sin ofrecer nada:

• Cómo encuentras y filtras proyectos, y por qué descartaste los últimos diez.
• Repasar los números de un proyecto: relación de rentas, gastos, préstamo, reservas.
• Qué puede salir mal: caps de tasa, seguros, rotación, un mal administrador de la propiedad.
• Cómo funcionan las sindicaciones: la cascada de distribuciones, las tarifas, los K-1, cómo cobran los inversionistas.
• Entrevistas con prestamistas, administradores de propiedades y contadores.
• Reportes de proyectos ya cerrados, con el mismo formato honesto que envías a los inversionistas.

¿Qué puedes decir de un proyecto vigente en el programa?

Depende de tu exención.

Bajo la 506(c), trata el episodio como parte de la oferta. Las reglas antifraude aplican a cada palabra (17 CFR 240.10b-5). Di los riesgos, di que las metas no son promesas y envía a los oyentes a un solo lugar para los documentos. Nuestra publicación sobre qué pueden decir los patrocinadores en videos y publicaciones también aplica al audio.

¿Y si eres invitado en el pódcast de otra persona?

Las participaciones como invitado son una gran forma de llegar a nuevos oyentes. Aplican las mismas reglas: cuenta tu historia y enseña con libertad, pero menciona un proyecto vigente solo en una captación 506(c). Si pagas por estar en un programa, o al presentador se le paga por promover tu proyecto, la Sección 17(b) exige que quien publicita un valor a cambio de pago revele que se le pagó y cuánto (15 U.S.C. 77q). Nunca le pagues a un presentador una parte de lo que inviertan sus oyentes: ese tipo de pago es señal de actividad de corredor. Consulta pagar a quien consigue capital.

¿Debes aceptar patrocinios para tu propio programa?

Los anuncios de productos están bien. La promoción pagada de ofertas de valores de otras personas trae la obligación de revelar según la 17(b) y el riesgo de ser tratado como promotor o vendedor de esa oferta. Consulta patrocinador o promotor pagado.

Nuestra opinión

El pódcast es el juego largo. Enseña abiertamente durante meses, haz crecer tu lista y, cuando llegue el proyecto, las personas que pidan invertir ya te conocerán. Guarda los episodios del proyecto para una captación 506(c) y hazlos sobrios y precisos.

Ventajas y desventajas, y para quién no es

• Es lento. La mayoría de los programas tardan muchos meses en crecer.
• No es un canal de venta para la 506(b). No puedes promover un proyecto 506(b) en un programa público.
• Error común: un "caso de estudio" que en realidad es el proyecto vigente. Si los oyentes pueden saber qué proyecto es y cómo invertir, es promoción.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.

Cuando tengas un proyecto 506(c), el enlace en las notas del episodio puede llevar a la página del proyecto, con el registro a la llamada, los documentos y los pasos para comprometerse en un solo lugar. Tarifas fijas, nunca un porcentaje de la captación (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hablar de mi sindicación en mi pódcast?

De cómo inviertes, sí. De un proyecto vigente concreto, solo en una captación bajo la Rule 506(c), donde cada inversionista es acreditado y está verificado.

¿Puedo mencionar mi proyecto cuando soy invitado en otro pódcast?

La misma regla: solo en una captación 506(c). Si alguien recibe un pago relacionado con la participación, debe revelarse según la Sección 17(b).

¿Cuánto tarda un pódcast en ayudarme a reunir capital?

No hay un plazo fijo. Depende de cada cuánto publiques y de qué tan bien encaje el programa con sus oyentes. Haz crecer tu lista de correo desde el primer episodio para que la confianza que ganas tenga a dónde ir.

¿Necesito un aviso legal en cada episodio?

En los episodios que tocan un proyecto 506(c) vigente, di con claridad que es una oferta solo para inversionistas acreditados, que invertir implica riesgo y que los detalles están en los documentos de la oferta. Los episodios de enseñanza no necesitan avisos del proyecto, pero evita todo lo que suene a asesoría de inversión personal.

Fuentes

• SEC, solicitación general (en inglés)
• SEC, Rule 506(c) (en inglés)
• 17 CFR 230.506 (en inglés)
• 15 U.S.C. 77q (Sección 17(b)) (en inglés)
• 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.