Inquilinos con Section 8 en una sindicación de apartamentos: cómo los vales de vivienda cambian el proyecto

En esta página

1. ¿Cómo le paga al dueño el programa Housing Choice Voucher?
2. ¿Qué limita la renta que puedes cobrar a un inquilino con vale?
3. ¿Qué cambia cuando compras un edificio con inquilinos con vale?
4. ¿Cómo debes analizar el ingreso con vale?
5. ¿Puedes rechazar inquilinos con vale?
6. ¿Qué deben ver los inversionistas?
7. Cómo encaja DoorRaise
8. Preguntas frecuentes

En la mayoría de los proyectos de apartamentos, Section 8 significa el programa Housing Choice Voucher: una agencia local de vivienda pública (PHA) paga parte de la renta de un inquilino elegible directo al dueño bajo un contrato de pagos de asistencia para vivienda (contrato HAP), y el inquilino paga el resto. Para una sindicación, los inquilinos con vale pueden significar renta estable, pero la renta que puedes cobrar está limitada por el estándar de pago de la PHA y por una prueba de renta razonable, cada unidad debe pasar inspección y, cuando compras, los pagos HAP pasan a ti solo después de que la PHA procesa el cambio de dueño. Analiza esos tres límites antes de contar la renta con vale como ganancia extra.

Esta guía explica cómo paga el programa, qué cambia cuando compras un edificio con inquilinos con vale y cómo mostrarlo en tus números. Cubre los vales que siguen al inquilino, no los contratos de Section 8 ligados al edificio ni las propiedades con crédito fiscal (para esas, mira LIHTC frente a una sindicación a renta de mercado).

¿Cómo le paga al dueño el programa Housing Choice Voucher?

El inquilino encuentra una unidad, el dueño acepta rentarla y la PHA aprueba el arrendamiento. El dueño firma un contrato de arrendamiento con el inquilino y un contrato HAP con la PHA. Según 24 CFR 982.451, el contrato HAP dura lo mismo que el arrendamiento, el pago mensual de la PHA se abona a la renta al dueño, y el pago del inquilino más el de la PHA no puede ser mayor que la renta al dueño. El dueño no debe cobrar nada extra por fuera.

La parte de la PHA puede cambiar durante el contrato cuando cambian los ingresos del inquilino, así que la división entre inquilino y PHA se mueve, pero la renta total al dueño se queda como se aprobó.

¿Qué limita la renta que puedes cobrar a un inquilino con vale?

Tres reglas trabajan juntas:

1. Estándar de pago. Cada PHA fija estándares de pago según el número de recámaras. Según 24 CFR 982.503, el rango básico va de 90% a 110% de la Fair Market Rent publicada por HUD, y una PHA puede fijar un monto en ese rango sin aprobación de HUD.
2. Renta razonable. La PHA debe considerar que la renta es razonable frente a unidades parecidas sin asistencia (24 CFR 982.507). Una unidad remodelada puede justificar una renta más alta, pero solo si las unidades de mercado comparables la tienen.
3. La parte del inquilino al mudarse. Cuando la renta bruta de la unidad está por encima del estándar de pago, la parte de la familia al ocuparla no puede pasar de 40% de su ingreso mensual ajustado (24 CFR 982.508). Eso puede hacer que una unidad de renta alta no sea accesible para un inquilino con vale en particular.

En la práctica, la renta con vale en muchos mercados queda cerca del estándar de pago. Consulta los estándares de pago vigentes de la PHA local y las Fair Market Rents de HUD para la zona de la propiedad antes de fijar las rentas de tu proyección.

¿Qué cambia cuando compras un edificio con inquilinos con vale?

• Trámites del cambio de dueño. La PHA necesita prueba de la venta, el número de identificación fiscal del nuevo dueño, un formulario nuevo de depósito directo y, normalmente, un formulario firmado que cede los contratos HAP. Hasta que los procese, los pagos pueden detenerse o seguir llegando al vendedor. Planea un hueco y haz que la cooperación del vendedor sea un punto del cierre. Mira los primeros 90 días después del cierre.
• Prorrateo al cierre. Los pagos HAP del mes del cierre se dividen como cualquier otra renta. Ponlo en el contrato de compra y revísalo en el estado de cierre. Mira el flujo de fondos el día del cierre.
• Certificados de estoppel. Pide que el estoppel de cada inquilino con vale muestre por separado la parte del inquilino y la parte de la PHA.
• Inspecciones. La PHA inspecciona las unidades antes de aprobarlas y de forma periódica después (24 CFR 982.405). Si una unidad falla y el dueño no la arregla dentro del plazo (24 horas para deficiencias que ponen en riesgo la vida, 30 días u otro plazo que fije la PHA para las demás), la PHA debe suspender (abate) sus pagos de esa unidad (24 CFR 982.404). Presupuesta las reparaciones que la inspección probablemente va a señalar.
• Aumentos de renta. Solo puedes subir la renta como lo permitan el contrato de arrendamiento y el contrato HAP, avisando a la PHA, y la nueva renta todavía debe pasar la prueba de renta razonable.

¿Cómo debes analizar el ingreso con vale?

• Renta. Usa la renta al dueño aprobada en el contrato HAP según los contratos de arrendamiento, no una renta de mercado que la PHA quizá no apruebe.
• Cobranza. La parte de la PHA suele llegar en un calendario fijo, lo que puede bajar las cuentas incobrables en esa parte de la renta. La parte del inquilino sigue necesitando cobranza normal. Modela cada una por separado.
• Hueco por el cambio de dueño. Reserva uno o dos meses de la parte de la PHA en tu plan de efectivo del primer año por si los pagos se retrasan después del cierre.
• Reparaciones para la inspección. Agrega una línea para las reparaciones que piden las inspecciones, separada de tu presupuesto de remodelación.
• Primas por remodelación. Si tu plan de valor agregado (value-add) depende de rentas más altas, revisa que los estándares de pago y la renta razonable dejen espacio para ellas, o planea que esas unidades cambien de inquilino.
• Concentración. Si muchas unidades dependen de una sola PHA, un cambio en el financiamiento o en los estándares de pago de esa PHA afecta una parte grande del ingreso. Dilo en tus factores de riesgo.

¿Puedes rechazar inquilinos con vale?

La ley federal no obliga a los dueños privados a aceptar vales, pero cada vez más estados y ciudades tienen leyes sobre la fuente de ingresos que hacen ilegal rechazar a un inquilino porque paga con un vale. Las reglas de vivienda justa también aplican a cómo seleccionas y te anuncias. Revisa la ley donde está la propiedad y dile por escrito a tu administrador de la propiedad cuáles son tus criterios de selección.

¿Qué deben ver los inversionistas?

En tu resumen del proyecto o memorándum de la oferta, di cuántas unidades tienen inquilinos con vale, qué parte de la renta viene de la PHA, qué PHA paga y cómo analizaste la renta, las inspecciones y el cambio de dueño. Los inversionistas evalúan la concentración y las reglas locales como parte del riesgo.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.

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Preguntas frecuentes

¿La renta de Section 8 está garantizada?

No. La PHA paga su parte bajo el contrato HAP mientras el arrendamiento y el contrato sigan vigentes y la unidad cumpla las normas de inspección. Los pagos pueden suspenderse en una unidad que falla, y la parte de la PHA cambia cuando cambian los ingresos del inquilino.

¿Puedo cobrarle a un inquilino con vale más que el estándar de pago?

La renta al dueño puede estar por encima del estándar de pago si es razonable frente a unidades parecidas, pero el inquilino paga la diferencia y, al mudarse, su parte no puede pasar de 40% de su ingreso mensual ajustado. Eso limita cuánto puede subir una renta por encima del estándar.

¿Un nuevo dueño necesita un contrato HAP nuevo?

Los contratos HAP existentes en general pueden seguir con el nuevo dueño una vez que la PHA procesa el cambio de dueño. Pide pronto a la PHA local sus formularios exactos, porque cada PHA tiene su propio proceso.

¿Los inquilinos con vale son lo mismo que una propiedad con Section 8 ligado al edificio?

No. Los vales que siguen al inquilino se van con él. El Section 8 ligado al edificio le pone un contrato de largo plazo a la propiedad misma, con sus propias reglas de HUD sobre rentas, renovaciones y ventas.

Siguiente paso: mira cómo la concentración de vales y otros riesgos entran en tu lista de due diligence (debida diligencia) para una sindicación.

Fuentes

• 24 CFR 982.451, contrato de pagos de asistencia para vivienda (en inglés)
• 24 CFR 982.503, áreas, calendario y montos del estándar de pago (en inglés)
• 24 CFR 982.507, renta al dueño: renta razonable (en inglés)
• 24 CFR 982.508, parte máxima de la familia al ocupar la unidad (en inglés)
• 24 CFR 982.404, mantenimiento y plazo del dueño para corregir (en inglés)
• 24 CFR 982.405, inspección de la unidad por la PHA (en inglés)
• HUD: Housing Choice Voucher Program (Section 8) (en inglés)
• HUD User: Fair Market Rents (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las reglas cambian según la agencia de vivienda, el estado y la ciudad. Habla con un abogado local y con la agencia de vivienda de la propiedad sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.