¿Cómo tributa el promote del patrocinador? La Sección 1061 y la regla de tres años
El promote de un patrocinador (también llamado carried interest) suele ser una "participación aplicable en una sociedad" según la Sección 1061 del código fiscal, así que la ganancia de capital de largo plazo que se le asigna puede tributar como de corto plazo salvo que el activo se haya tenido más de tres años. En los proyectos de apartamentos hay un detalle importante: la ganancia por vender el edificio a menudo es ganancia de la sección 1231, y las regulaciones del Tesoro dejan la ganancia de la sección 1231 fuera del cálculo de la Sección 1061. Pregunta a tu CPA cómo aplica la regla a tu proyecto antes de fijar una tenencia corta.
¿Qué es el promote y por qué tributa distinto?
El promote es la parte de las ganancias del patrocinador por encima de su parte del capital, que a menudo se paga después de que los inversionistas recuperan su capital y un rendimiento preferente. Consulta la cascada de distribuciones (waterfall) y el promote. Lo recibes por manejar el proyecto, no por poner efectivo.
Las tarifas, como una tarifa de adquisición o una tarifa de administración de activos, son otra cosa. Se pagan por servicios y por lo general son ingreso ordinario. El promote es una asignación del ingreso y la ganancia de la sociedad, así que su carácter (ordinario, de corto plazo o de largo plazo) por lo general sigue a las partidas de la sociedad. La Sección 1061 cambia eso para cierta ganancia de capital de largo plazo. Consulta cómo se paga a los patrocinadores para ver la lista completa de pagos al patrocinador.
¿Qué dice la Sección 1061?
El 26 U.S.C. 1061 aplica cuando un contribuyente tiene una "participación aplicable en una sociedad" (API, por sus siglas en inglés). Es una participación transferida al contribuyente, o que este tiene, en relación con servicios sustanciales en un "negocio aplicable", es decir, una actividad de reunir o devolver capital y de invertir en o desarrollar "activos especificados". Los activos especificados incluyen bienes raíces que se tienen para renta o inversión.
Cada año, la ganancia neta de capital de largo plazo del contribuyente por la API se vuelve a calcular como si el plazo de largo plazo fuera de tres años en lugar de uno. La diferencia se trata como ganancia de capital de corto plazo, que tributa a tasas ordinarias. El IRS llama a esa diferencia el monto de recaracterización, y las sociedades reportan las cifras necesarias en una hoja de trabajo anexa al K-1 (preguntas frecuentes del IRS sobre los reportes de la Sección 1061).
Dos excepciones de la ley importan a los patrocinadores. Una participación que tiene una corporación no es una API. Y una participación de capital que da derecho a una parte del capital proporcional al capital aportado no es una API, por eso la coinversión en efectivo del patrocinador por lo general queda fuera de la regla. Consulta la coinversión del patrocinador.
¿Por qué importa tanto la ganancia de la sección 1231 en proyectos de apartamentos?
Las regulaciones finales enumeran partidas que quedan fuera del cálculo de la Sección 1061. Incluyen la ganancia y pérdida de capital de largo plazo "determinada según la sección 1231", la ganancia y pérdida según la sección 1256, y los dividendos calificados (26 CFR 1.1061-4(b)(7)).
La Sección 1231 cubre la ganancia sobre bienes usados en un negocio, incluidos los inmuebles depreciables, que se tuvieron más de un año. Un edificio de apartamentos que se tiene como negocio de renta a menudo se trata como bien de la sección 1231. Si lo es, la parte del promote en la ganancia por la venta del edificio no se recaracteriza por la Sección 1061, aun con una venta en el año dos. Otras reglas siguen aplicando, como la recuperación de la depreciación y la compensación propia de la sección 1231 de cada contribuyente, así que esto no responde por completo cómo tributa la ganancia.
Si el edificio es bien de la sección 1231 depende de los hechos. Eso lo decide tu CPA, no el resumen del proyecto.
¿Cuándo puede seguir pesando la Sección 1061?
La Sección 1061 todavía puede importar en un proyecto de apartamentos:
- Vender la propia participación del promote. Si vendes tu API después de más de un año pero no más de tres, la ganancia de largo plazo por lo general se recaracteriza. Las regulaciones agregan una regla de transparencia (lookthrough) para algunas ventas de una API que se tuvo más de tres años.
- Ganancia de capital que no es de la sección 1231. Por ejemplo, la ganancia de inversiones de las reservas en efectivo, o un edificio tratado como inversión y no como parte de un negocio.
- Estructuras de varios niveles. Si tu promote está en una entidad GP aparte que tiene la participación en la empresa del proyecto, el reporte pasa por cada nivel.
Un ejemplo con cifras ficticias
La entidad GP de un patrocinador tiene un promote que recibe 30% de las ganancias por encima del rendimiento preferente. El edificio se vende después de 2.5 años, y al promote se le asignan $300,000 de ganancia.
| Escenario | Cómo lo trata en general la Sección 1061 |
|---|---|
| Los $300,000 son ganancia de la sección 1231 por la venta del edificio | Quedan fuera del cálculo de la Sección 1061. Tributan según las reglas normales de la 1231 y de recuperación. |
| En cambio, el patrocinador vende su participación del promote después de 2.5 años con $300,000 de ganancia de capital de largo plazo | Se recaracteriza como ganancia de capital de corto plazo, porque la participación se tuvo tres años o menos. |
| El patrocinador también invirtió $50,000 en efectivo en los mismos términos que los inversionistas, y esa participación gana $20,000 | Por lo general queda fuera de la Sección 1061 por la excepción de participación de capital. |
Las cifras son ilustrativas. El resultado fiscal en un proyecto real depende de cómo el acuerdo operativo asigna la ganancia, de cómo se tiene el edificio y de la situación fiscal del propio patrocinador.
¿Qué debes hacer antes de fijar el plazo de tenencia?
- Habla con tu CPA antes de firmar el acuerdo operativo. Pregunta cómo se tiene el promote (directo o a través de una entidad GP) y cómo se registra por separado el capital que inviertes.
- No elijas un plazo de tenencia solo por impuestos. El plan de negocios y los términos del préstamo deben definir los tiempos; los impuestos son un factor más.
- Mantén limpia tu participación de capital. Documenta el efectivo que inviertes en los mismos términos que los demás inversionistas.
- Planea el reporte del K-1. El contador del proyecto prepara cada año la hoja de trabajo de la Sección 1061 para quien tiene la API.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Forma la LLC del proyecto, prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de depósito en garantía (escrow) en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. DoorRaise no cobra un porcentaje de la captación ni una parte del promote. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año. DoorRaise no da asesoría fiscal; tu CPA te asesora sobre el promote.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulta los precios para ver la lista completa de tarifas.
Preguntas frecuentes
¿El carried interest es lo mismo que el promote?
En bienes raíces, sí. Ambos describen la parte de las ganancias del patrocinador por encima de su parte del capital.
¿La Sección 1061 aplica a un patrocinador primerizo con un solo proyecto?
La ley se fija en una actividad "realizada de manera regular, continua y sustancial". Si un solo proyecto cumple eso es una cuestión de hechos. Pregunta a tu CPA.
¿El promote tributa cuando lo recibo al cierre?
Depende de cómo esté estructurada la participación y de la guía del IRS sobre participaciones en las ganancias. Pregunta a tu CPA antes del cierre.
¿La Sección 1061 cambia cómo tributan los inversionistas?
Por lo general no. Aplica a quien tiene la API. Los inversionistas que ponen efectivo tienen participaciones de capital.
Siguiente paso: lee la recuperación de la depreciación cuando se vende un edificio sindicado para ver la otra partida fiscal grande en una venta.
Fuentes
- 26 U.S.C. 1061, Partnership interests held in connection with performance of services (en inglés)
- 26 CFR 1.1061-4, Section 1061 computations (en inglés)
- 26 U.S.C. 1231, Property used in the trade or business (en inglés)
- IRS, Section 1061 Reporting Guidance FAQs (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un profesional fiscal sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.