Vivienda para adultos mayores frente a sindicación de apartamentos: lo que un inversionista pasivo debe saber antes de elegir
En esta página
- ¿Cuál es el espectro de la vivienda para adultos mayores?
- ¿En qué se distingue el negocio en operación?
- ¿Quién lo opera: contrato de administración o arrendamiento?
- ¿Cuáles son los riesgos regulatorios y de responsabilidad?
- Ocupación y periodo de arranque
- ¿Cómo se financia la vivienda para adultos mayores?
- Qué preguntar a un patrocinador
- ¿Cuál le conviene?
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Una sindicación de vivienda para adultos mayores (senior living) y una sindicación de apartamentos pueden verse parecidas en papel: un edificio, residentes, pagos mensuales, un patrocinador e inversionistas pasivos. La diferencia está en de dónde obtiene sus ingresos la propiedad. Un edificio de apartamentos cobra renta por un espacio. La vida asistida y el cuidado de memoria cobran tarifas por cuidado y servicios, que presta personal las 24 horas bajo una licencia estatal, y la renta es solo parte de la cuenta. Eso los convierte en negocios en operación más cercanos a un proveedor de salud que a un arrendador. La inversión depende entonces de que el operador pueda contratar y retener cuidadores, aprobar las inspecciones estatales, manejar la responsabilidad legal y mantener ocupadas las camas a medida que cambian las necesidades de los residentes. Los apartamentos con restricción de edad 55+ están en el otro extremo: son apartamentos comunes con una regla de edad y sin cuidado.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Está escrita para inversionistas acreditados que comparan ofertas. Explica el espectro de la vivienda para adultos mayores, en qué se distingue el negocio en operación, la estructura con el operador, los riesgos y el financiamiento, y las preguntas que conviene hacer a un patrocinador. No contiene cifras de rendimiento ni de mercado, porque los rendimientos dependen de la propiedad, el operador y los términos de cada caso.
¿Cuál es el espectro de la vivienda para adultos mayores?
| Tipo | Qué reciben los residentes | Qué opera el dueño | Licencia |
|---|---|---|---|
| Apartamentos 55+ (active adult) | Un apartamento en una comunidad donde, en general, al menos un residente por unidad tiene 55 años o más | Una propiedad en renta, como cualquier edificio de apartamentos | Sin licencia de cuidado; debe cumplir las reglas federales de vivienda para personas mayores |
| Vida independiente (independent living) | Un apartamento más servicios como comidas, actividades y transporte | Una renta con un negocio de hospitalidad | A menudo sin licencia de cuidado, pero las reglas estatales varían, sobre todo cuando los servicios van en paquete |
| Vida asistida (assisted living) | Vivienda más ayuda con actividades diarias como bañarse, vestirse y tomar medicamentos | Un negocio de cuidado con personal en sitio a toda hora | Licencia estatal, con inspecciones y reglas de personal y cuidado que varían por estado |
| Cuidado de memoria (memory care) | Un entorno seguro con cuidado especializado para personas con demencia | Un negocio de cuidado de mayor necesidad | Licencia estatal, a menudo con reglas adicionales para el cuidado de la demencia |
Los apartamentos 55+ siguen la exención de la Fair Housing Act federal para vivienda de personas mayores, que tiene sus propias reglas de ocupación y verificación. Consulte los apartamentos con restricción de edad 55+ y las reglas de HOPA. Los asilos de enfermería especializada (nursing homes) son un paso más: atención médica, con fuerte regulación federal y estatal y pagadores gubernamentales. Quedan fuera de esta comparación.
¿En qué se distingue el negocio en operación?
Ingresos. Un residente de apartamentos paga renta bajo un contrato de arrendamiento. Un residente de vida asistida suele pagar una tarifa mensual bajo un contrato de residencia que combina vivienda, comidas y un nivel de cuidado, a menudo con un precio según cuánta ayuda necesita. Cuando aumentan sus necesidades, la tarifa puede subir; cuando superan lo que permite la licencia, el residente puede tener que mudarse. Los ingresos dependen del censo (cuántos residentes hay) y del nivel de necesidad (cuánto cuidado requieren).
Costos. En un edificio de apartamentos los costos grandes son impuestos, seguros, reparaciones, servicios y administración. En vida asistida y cuidado de memoria el costo mayor suele ser la mano de obra: cuidadores, enfermeras o auxiliares de medicamentos, cocineros, personal de actividades y un administrador con licencia, en cada turno. La presión salarial o la escasez de cuidadores golpea directamente el resultado, y cubrir faltas con personal de agencia cuesta más.
Residentes y rotación. Los residentes suelen llegar en un momento de necesidad, y las estancias terminan por motivos de salud. La ocupación depende de las recomendaciones de familias, hospitales y médicos, y de la reputación y el historial de inspecciones, más que de anunciar una unidad vacía.
La propiedad. Los edificios necesitan comedores y cocinas comunes, sistemas de llamado a enfermería y de seguridad, áreas seguras para cuidado de memoria y características que cumplan los códigos estatales de licencia y de seguridad de vida. Es difícil convertir después un edificio así en apartamentos comunes.
Consulte multifamiliar frente a unifamiliar frente a comercial para inversionistas pasivos para comparar otros tipos de propiedad.
¿Quién lo opera: contrato de administración o arrendamiento?
La mayoría de los patrocinadores no presta el cuidado directamente. Se asocian con un operador especializado de una de dos formas:
- Contrato de administración. El dueño (la LLC de la sindicación) conserva los ingresos del negocio y paga al operador una tarifa por operarlo. Los inversionistas reciben el beneficio si la operación mejora y asumen la pérdida si baja la ocupación o suben los costos de personal. Según el estado, la licencia puede estar a nombre de la entidad dueña o del operador.
- Arrendamiento a un operador. El dueño arrienda toda la propiedad al operador por una renta fija, y el operador maneja el negocio y se queda con la ganancia o la pérdida operativa. El ingreso de los inversionistas depende entonces de que el operador pueda seguir pagando la renta, así que lo que más importa es su solidez financiera y la cobertura de la renta (cuánto ingreso operativo cubre la renta).
En ambos casos, lea el contrato con atención: plazo, tarifas o renta, pruebas de desempeño, quién puede terminarlo y cómo, quién tiene la licencia y qué pasa con los residentes y la licencia si se reemplaza al operador. Cambiar de operador en una instalación con licencia puede requerir aprobación estatal y tomar tiempo. Para ver cómo funciona la administración en un proyecto de apartamentos común, consulte la compañía administradora en una sindicación.
¿Cuáles son los riesgos regulatorios y de responsabilidad?
- Licencias e inspecciones. Las agencias estatales inspeccionan las instalaciones con licencia y pueden señalar deficiencias, imponer multas, limitar nuevos ingresos o, en casos graves, revocar una licencia. Los informes de inspección suelen ser públicos.
- Responsabilidad por el cuidado de los residentes. Caídas, errores de medicación, residentes que se extravían en cuidado de memoria y otros incidentes pueden dar lugar a demandas por lesiones. El seguro de responsabilidad profesional y general para entornos de cuidado es un costo importante, y los términos de la cobertura importan.
- Reglas de personal. Algunos estados fijan requisitos mínimos de personal, capacitación o administrador, que fijan parte de la estructura de costos.
- Reglas de consumo y contratos. Los contratos de residencia, los aumentos de tarifa, las condiciones de salida y los derechos de los residentes suelen estar regulados por el estado.
Un proyecto de apartamentos también tiene reglas de arrendamiento, vivienda justa y seguridad, pero no tiene el lado clínico.
Ocupación y periodo de arranque
Una comunidad para adultos mayores recién construida o reposicionada puede tardar mucho en llenarse, porque los ingresos de residentes dependen de la necesidad y de las recomendaciones, y residentes y familias comparan con cuidado la reputación y el cuidado. Durante el arranque, el personal debe estar contratado antes de que lleguen los residentes, así que las pérdidas pueden ser mayores y durar más que en el arranque de un edificio de apartamentos. En una comunidad existente, revise el historial de ocupación, la mezcla de niveles de cuidado, las salidas y sus motivos, y las comunidades que compiten cerca. Si usted es un inversionista de mayor edad que evalúa cualquiera de los dos tipos para obtener ingresos, consulte las sindicaciones de apartamentos para jubilados.
¿Cómo se financia la vivienda para adultos mayores?
El financiamiento sigue al tipo de negocio. Los apartamentos 55+ suelen financiarse como otros apartamentos. El cuidado con licencia es distinto. El programa Section 232 de HUD, a cargo de su Office of Residential Care Facilities, asegura hipotecas de instalaciones de cuidado residencial. La ley que lo sustenta (12 U.S.C. 1715w) abarca asilos de enfermería, instalaciones de cuidado intermedio, hogares de alojamiento y cuidado (board and care) e instalaciones de vida asistida. Igual que los programas de HUD para apartamentos (consulte el préstamo HUD 223(f)), implica una solicitud detallada, la revisión de HUD y requisitos que siguen durante toda la vida del préstamo, y la licencia y la operación de la instalación forman parte de la revisión. Los bancos y otros prestamistas también financian vivienda para adultos mayores, a menudo examinando de cerca al operador. Pregunte al patrocinador qué financiamiento tiene, su plazo y cualquier condición ligada a la ocupación o al desempeño del operador.
Qué preguntar a un patrocinador
Empiece con la lista general de preguntas para un patrocinador de apartamentos antes de invertir y agregue:
- Historial del operador. Qué operador lo maneja, cuántas comunidades de este tipo opera, en qué estados y desde hace cuánto. Pida referencias e historial de ocupación en comunidades comparables.
- Personal. Niveles actuales de personal por turno, rotación, uso de personal de agencia, supuestos salariales en las proyecciones y la experiencia del administrador.
- Informes de inspección estatal. Los últimos informes de inspección de esta instalación y de las demás del operador, cualquier señalamiento y cómo se corrigió.
- La licencia. Quién la tiene, si un cambio de dueño requiere aprobación estatal y cuánto tarda.
- El contrato. Contrato de administración o arrendamiento, tarifas o renta, derechos de terminación y qué pasa si el operador falla.
- Mezcla de ingresos. Pago privado frente a cualquier programa gubernamental, precios por nivel de cuidado y aumentos recientes de tarifas.
- Seguros y reclamos. Cobertura de responsabilidad, historial de reclamos y demandas pendientes.
- Experiencia del patrocinador. Si el patrocinador ya ha sido dueño de vivienda para adultos mayores o solo de apartamentos.
¿Cuál le conviene?
Los apartamentos son el negocio más sencillo de evaluar: renta, gastos y una compañía administradora. La vivienda para adultos mayores con cuidado agrega una empresa operadora, una licencia y personal, lo que trae otro conjunto de oportunidades y riesgos. Ninguno es más seguro por su nombre. Decida según la oferta concreta, el operador y los documentos, con sus propios asesores.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, en proyectos 506(b) y 506(c). Un edificio de apartamentos con restricción de edad 55+ es un edificio de apartamentos, así que encaja. La vida asistida con licencia, el cuidado de memoria, los asilos de enfermería y otros edificios cuyos ingresos dependen de servicios de cuidado quedan fuera de lo que hace DoorRaise. En los proyectos de apartamentos, DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. Después del cierre se encarga del lado de los inversionistas: distribuciones trimestrales desde la cuenta bancaria del proyecto, actualizaciones a inversionistas y entrega de K-1 (el contador del proyecto prepara los K-1). DoorRaise cobra a los patrocinadores dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Preguntas frecuentes
¿Una sindicación de vivienda para adultos mayores es lo mismo que una sindicación de apartamentos?
No. Los apartamentos 55+ se parecen a los apartamentos comunes, pero la vida asistida y el cuidado de memoria son negocios de cuidado con licencia, donde los ingresos vienen de tarifas de cuidado y servicios y la mano de obra es el mayor costo.
¿Qué diferencia hay entre vida independiente y vida asistida?
La vida independiente ofrece vivienda más servicios como comidas y actividades, sin cuidado personal. La vida asistida agrega ayuda con actividades diarias y medicamentos, y requiere licencia estatal.
¿Quién opera la propiedad en una sindicación de vivienda para adultos mayores?
Por lo general un operador especializado, ya sea bajo un contrato de administración en el que los inversionistas conservan los ingresos del negocio, o bajo un arrendamiento en el que el operador paga una renta fija.
¿Qué es la Section 232 de HUD?
Un programa de HUD que asegura hipotecas de instalaciones de cuidado residencial como asilos de enfermería, vida asistida y hogares de alojamiento y cuidado.
¿Qué debo preguntar sobre el operador?
Su historial con comunidades similares, el personal y su rotación, los informes de inspección estatal y sus señalamientos, quién tiene la licencia y las condiciones para reemplazarlo.
¿DoorRaise maneja proyectos de vivienda para adultos mayores?
DoorRaise trabaja con edificios de apartamentos de 5 o más unidades, incluidos los apartamentos con restricción de edad 55+. Las instalaciones de cuidado con licencia quedan fuera de lo que hace DoorRaise.
Fuentes
- 12 U.S.C. 1715w, mortgage insurance for nursing homes, intermediate care facilities, board and care homes and assisted living facilities (Cornell LII) (en inglés)
- HUD, Office of Residential Care Facilities (en inglés)
- 24 CFR 100.304, housing for persons who are 55 years of age or older (en inglés)
- 42 U.S.C. 3607, religious organization or private club exemption and housing for older persons (en inglés)
- SEC, Investor.gov: investor bulletin on private placements under Regulation D (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. DoorRaise no es un corredor de bienes raíces, ni un prestamista, ni un bufete, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.