Sindicación de vivienda estudiantil vs. multifamiliar: qué deben comparar los inversionistas pasivos
En esta página
- ¿Cómo funciona el arrendamiento por cama?
- ¿Por qué el ciclo de prearrendamiento es el riesgo principal?
- ¿Cuánto cuestan la rotación y la preparación de agosto?
- Muebles, servicios y amenidades forman parte del producto
- ¿Cuánto influye la universidad en la demanda?
- Construida para estudiantes vs. apartamentos convencionales cerca del campus
- ¿En qué se diferencia el financiamiento?
- Qué preguntar a un patrocinador de vivienda estudiantil
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Una sindicación de vivienda estudiantil y una sindicación de apartamentos convencional usan la misma estructura legal: una LLC, una captación bajo la Regulación D, un préstamo y un plan de negocios. La propiedad, en cambio, funciona de forma muy distinta. La vivienda estudiantil construida para ese fin (purpose-built) normalmente se arrienda por cama, no por unidad, y un padre, madre o tutor garantiza cada contrato. Casi todos los contratos empiezan y terminan en las mismas fechas, así que el edificio tiene una sola temporada de arrendamiento al año y una gran parte de los residentes se muda al mismo tiempo cada verano. Las unidades suelen estar amuebladas y muchas incluyen los servicios en la renta. La demanda viene sobre todo de una universidad, de modo que la matrícula y los planes de vivienda de la propia institución pesan más que la economía de toda el área metropolitana. Un edificio de apartamentos convencional, aunque esté cerca del campus, se arrienda por unidad, con fechas escalonadas, a residentes variados, y sus riesgos se reparten a lo largo del año y entre muchos empleadores.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Compara ambos tipos para un inversionista acreditado que decide entre un proyecto de vivienda estudiantil y un proyecto de apartamentos convencional. No incluye comparaciones de rendimientos ni de mercado, porque dependen de cada proyecto y de cada mercado.
¿Cómo funciona el arrendamiento por cama?
En una propiedad estudiantil construida para ese fin, una unidad de cuatro habitaciones suele tener cuatro contratos separados. Cada residente firma por una habitación más el uso compartido de la cocina y la sala, y paga renta solo por esa cama. Si un compañero se va o nunca llega, los otros tres no responden por la cama vacía: responde el propietario. Ese es el principal atractivo para estudiantes y padres, y significa que el propietario asume la desocupación cama por cama.
El arrendamiento por cama cambia la forma de leer un rent roll (la relación de rentas). Pida la ocupación y la renta por cama, no solo por unidad, y revise cómo cuenta el patrocinador una unidad con tres de cuatro camas arrendadas. Dos edificios con la misma ocupación física pueden tener cobranzas muy distintas, así que revise la ocupación económica vs. física en ambos casos.
Garantías de los padres
Muchos residentes estudiantiles tienen ingresos o historial crediticio limitados, por eso los operadores suelen exigir que un padre, madre o tutor firme una garantía. Una garantía puede ayudar a la cobranza, pero vale solo lo que el operador esté dispuesto y pueda hacer para ejecutarla, lo que toma tiempo y depende de la ley estatal. Pregunte con qué frecuencia las propiedades del patrocinador han cobrado realmente a los garantes, y qué parte de los residentes firma sin garante (los estudiantes internacionales, por ejemplo, pueden dejar un depósito mayor o usar un servicio de garantía de terceros).
¿Por qué el ciclo de prearrendamiento es el riesgo principal?
La mayoría de los contratos estudiantiles siguen el año académico, a menudo con inicio en agosto y fin el verano siguiente. El arrendamiento para el próximo otoño normalmente empieza meses antes, durante el año escolar en curso. Cuando empiezan las clases, el edificio suele estar tan lleno como lo estará todo el año. Una cama que no se haya arrendado para entonces puede quedar vacía hasta el siguiente ciclo.
Ese es el riesgo de una sola temporada de arrendamiento. En un edificio convencional, un mes lento se puede compensar al mes siguiente porque los contratos vencen a lo largo del año. En vivienda estudiantil, una primavera lenta puede fijar la ocupación de los doce meses siguientes. Al revisar un proyecto, pida:
- El historial de prearrendamiento de al menos los últimos años, medido en las mismas fechas cada año (por ejemplo, el porcentaje de camas arrendadas en ciertas fechas de la primavera y al momento de la mudanza).
- El prearrendamiento actual para el próximo año, comparado con la misma fecha del año anterior.
- La renta por cama lograda en cada punto, incluidas las concesiones o tarjetas de regalo usadas para llenar las últimas camas.
Un patrocinador que no puede mostrar una curva de prearrendamiento constante le pide confiar más en el mercado que en la propiedad.
¿Cuánto cuestan la rotación y la preparación de agosto?
En un edificio convencional, la rotación se reparte en el tiempo y el presupuesto de preparación llega unas pocas unidades a la vez. En vivienda estudiantil, una gran parte de las camas puede rotar en la ventana corta entre la salida y la entrada, a veces de solo días o un par de semanas. Todas las unidades necesitan limpieza, pintura, reparaciones y revisión de muebles al mismo tiempo, muchas veces con cuadrillas temporales a precios más altos.
Por eso la partida de preparación de unidades es grande y previsible en su fecha. Suscríbala como un costo de temporada, no como una cifra mensual promedio, y verifique que el presupuesto de operación y las reservas puedan cubrir la salida de efectivo a finales del verano. Nuestra publicación sobre la suscripción del costo de rotación en apartamentos explica cómo se arman esos costos; para vivienda estudiantil, multiplique el trabajo por la parte de camas que rotan y comprima el calendario.
Muebles, servicios y amenidades forman parte del producto
La vivienda estudiantil construida para ese fin normalmente se renta amueblada: camas, escritorios, sofás y lo básico de cocina. Los muebles se desgastan más rápido que el edificio, así que necesitan su propio presupuesto de reemplazo. Muchas propiedades también incluyen en la renta algunos o todos los servicios, internet y streaming, lo que traslada al propietario el costo y el riesgo de consumo. Los paquetes de amenidades (salas de estudio, gimnasios, piscinas, transporte al campus) suman costo de operación y pueden quedar anticuados rápido cuando abren propiedades más nuevas.
En un edificio de apartamentos convencional, los residentes suelen traer sus propios muebles y a menudo pagan los servicios directamente o mediante un sistema de facturación, y las amenidades suelen ser más sencillas. Al comparar las razones de gastos de ambos, asegúrese de comparar cosas equivalentes.
¿Cuánto influye la universidad en la demanda?
La demanda de una propiedad estudiantil viene sobre todo de una institución, así que estúdiela a fondo:
- Tendencia de matrícula. Use las cifras de matrícula que publica la propia universidad (la mayoría publica cada año un anuario estadístico o un informe oficial de matrícula). Revise la matrícula de licenciatura de tiempo completo en el campus principal durante varios años, no una sola cifra de titular.
- Oferta de vivienda dentro del campus. Si la universidad construye nuevas residencias, o exige que los estudiantes de primer o segundo año vivan en el campus, la demanda de camas fuera del campus puede caer. Pregunte qué ha anunciado la institución y qué exige.
- Nueva oferta competidora. Otras propiedades estudiantiles privadas cerca del campus compiten por las mismas camas en la misma temporada.
- Distancia al campus. Poder caminar al centro del campus suele ser un factor clave para los estudiantes. Pida la distancia real a pie y la ruta, no solo "cerca del campus".
Un edificio de apartamentos convencional depende de toda un área metropolitana: empleos, crecimiento de hogares y oferta entre muchos empleadores. Vea cómo elegir un mercado de apartamentos para los factores que mueven la demanda convencional.
Construida para estudiantes vs. apartamentos convencionales cerca del campus
No todo edificio cerca de una universidad es vivienda estudiantil en este sentido. Un edificio de apartamentos convencional cerca del campus arrienda unidades completas a hogares, con fechas escalonadas, normalmente sin muebles. Algunos residentes pueden ser estudiantes, pero muchos son estudiantes de posgrado, personal administrativo, profesores y trabajadores locales. Funciona como cualquier otro edificio de apartamentos, con algo más de rotación en verano.
Una propiedad construida para estudiantes está diseñada alrededor de habitaciones con baño propio, se arrienda por cama, está amueblada y opera según el calendario académico, a menudo con un administrador especializado. Convertirla después a uso convencional puede ser difícil porque los planos sirven para compañeros de cuarto, no para familias. Eso hace que la salida dependa de compradores especializados en vivienda estudiantil.
¿En qué se diferencia el financiamiento?
Los prestamistas suelen tratar la vivienda estudiantil construida para ese fin como un producto especializado. Algunos prestamistas de agencia y de otro tipo tienen requisitos específicos para vivienda estudiantil dedicada, como un prearrendamiento mínimo, experiencia del patrocinador o del administrador en el sector y cercanía al campus, y la oferta de prestamistas y condiciones puede ser distinta a la de un préstamo de apartamentos convencional. Un edificio convencional cerca del campus con una mezcla normal de residentes suele financiarse como cualquier edificio de apartamentos. Pregunte al patrocinador qué prestamista y qué programa usa el proyecto, y si el préstamo tiene requisitos ligados al prearrendamiento o a la ocupación en ciertas fechas.
Qué preguntar a un patrocinador de vivienda estudiantil
Además de las preguntas de qué preguntar a un patrocinador de apartamentos antes de invertir y cómo evaluar una sindicación inmobiliaria, pregunte:
- ¿Cuál fue el prearrendamiento en las mismas fechas en cada uno de los últimos años, y dónde está hoy?
- ¿Cuántas camas, y qué parte del ingreso, tenían garantía de los padres, y con qué frecuencia se ejecutaron esas garantías?
- ¿Cuál es la distancia a pie y la ruta al centro del campus?
- ¿Qué muestran los datos que publica la propia universidad sobre la matrícula de varios años, y qué ha anunciado la institución sobre nuevas residencias o reglas de vivir en el campus?
- ¿Cuál es el presupuesto para la preparación de verano y para el reemplazo de muebles, y cuándo se gasta el efectivo?
- ¿Quién administra la propiedad y cuántas propiedades estudiantiles ha administrado?
- ¿Quiénes son los compradores probables a la salida, y el plan supone que un comprador convencional podría quedarse con ella?
Para una comparación más amplia de tipos de propiedad, vea multifamiliar vs. unifamiliar vs. comercial para inversionistas pasivos. La vivienda para adultos mayores es otro tipo especializado con su propio modelo de operación; vea vivienda para adultos mayores vs. sindicación de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. Un edificio de apartamentos convencional cerca de un campus, arrendado por unidad, puede ser un proyecto normal en DoorRaise. La vivienda estudiantil construida para ese fin y arrendada por cama es un negocio distinto y queda fuera de lo que DoorRaise está hecho para apoyar. Para proyectos de apartamentos, DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y después del cierre DoorRaise se encarga de las distribuciones trimestrales, las actualizaciones a inversionistas y la entrega de K-1 (el contador del proyecto prepara los K-1). DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre vivienda estudiantil y multifamiliar?
La vivienda estudiantil construida para ese fin se arrienda por cama según el calendario académico, normalmente amueblada y a menudo con servicios incluidos, y depende de una universidad. La vivienda multifamiliar convencional arrienda unidades completas, con fechas escalonadas, a una mezcla amplia de hogares.
¿Qué es el prearrendamiento en vivienda estudiantil?
Firmar contratos para el próximo año académico meses antes de que empiece. El prearrendamiento en fechas fijas cada primavera es la principal medida del desempeño de una propiedad estudiantil.
¿Por qué los contratos de vivienda estudiantil necesitan una garantía de los padres?
Muchos estudiantes tienen pocos ingresos o poco historial crediticio. Un padre, madre o tutor firma una garantía para que el propietario tenga a quién cobrar si la renta no se paga.
¿Un edificio de apartamentos cerca de una universidad es vivienda estudiantil?
No necesariamente. Si arrienda unidades completas a residentes variados con contratos normales, es un edificio de apartamentos convencional que está cerca del campus.
¿Dónde puedo revisar la matrícula de una universidad?
La mayoría de las universidades publica su matrícula cada año en un anuario estadístico o un informe oficial. Revise varios años de matrícula de tiempo completo en el campus principal.
Fuentes
- SEC, Investor.gov: investor bulletin on private placements under Regulation D (en inglés)
- 17 CFR 230.506, exemption for limited offers and sales (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. DoorRaise no es un corredor de bienes raíces, ni un prestamista, ni un bufete, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.