Unidades de renta corta en una sindicación de apartamentos: impuestos, préstamo y reglas locales
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Rentar algunas unidades de apartamentos por noche o por semana, o como estancias amuebladas, puede subir el ingreso por unidad, pero en una sindicación cambia cuatro cosas. Impuestos: bajo las reglas de actividades pasivas, una actividad cuya estancia promedio es de siete días o menos no es una "actividad de renta" (26 CFR 1.469-1T(e)(3)(ii)), y un edificio cuenta como propiedad residencial en renta (depreciación en 27.5 años) solo si al menos 80% de su renta bruta viene de viviendas, que excluyen las unidades de un establecimiento donde más de la mitad de las unidades se usan de forma transitoria (26 U.S.C. 168(e)(2)(A)). Préstamos: los documentos de préstamo multifamiliar suelen restringir los contratos más cortos que cierto plazo o el uso transitorio. Seguro: las pólizas estándar de apartamentos quizá no cubran la ocupación transitoria. Y la ley local: muchas ciudades exigen permisos, cobran impuestos de hospedaje, ponen límites o prohíben las rentas cortas en edificios de apartamentos. Revisa los cuatro antes de meter estancias cortas en un plan de negocios.
Esta guía recorre cada punto. Para el plan de negocios completo, mira el plan de negocios de valor agregado.
¿Cómo afectan las estancias cortas a las reglas de actividades pasivas?
Según los reglamentos temporales, una actividad que consiste en el uso de bienes tangibles no es una actividad de renta si el periodo promedio de uso por cliente es de siete días o menos, o de 30 días o menos cuando el dueño da servicios personales importantes. Esa actividad se trata como un negocio, y si es pasiva depende de la participación material. Para los socios limitados de una sindicación eso normalmente sigue significando trato pasivo, pero el CPA del proyecto debe seguir las unidades de estancia corta como una actividad posiblemente separada y reportarla bien. Mira el arrastre de pérdidas pasivas.
¿Cómo afectan las estancias cortas a la depreciación?
Un edificio es propiedad residencial en renta, depreciada en 27.5 años, solo si 80% o más de su renta bruta del año es renta de viviendas. Las unidades de un hotel, motel u otro establecimiento donde más de la mitad de las unidades se usan de forma transitoria no son viviendas. Entonces:
- Unas cuantas unidades amuebladas o por noche en un edificio de 100 unidades, que producen una parte pequeña de la renta, en general dejan al edificio como residencial.
- Si el ingreso por estancias cortas pasa de 20% de la renta bruta, o más de la mitad de las unidades se vuelven transitorias, el edificio puede volverse propiedad no residencial, depreciada en 39 años, lo que baja la depreciación anual de cada inversionista.
Modela el porcentaje antes de convertir unidades, y pregunta a tu CPA cómo cambian los resultados de la segregación de costos.
¿Qué dicen los prestamistas y las aseguradoras?
- Documentos del préstamo. Muchos contratos de préstamo multifamiliar exigen contratos residenciales de un plazo mínimo, prohíben el uso transitorio o de hotel, o exigen el consentimiento del prestamista para cambiar el uso de la propiedad. Incumplirlo puede ser un incumplimiento del préstamo. Lee el contrato de préstamo y consigue el consentimiento por escrito antes de agregar estancias cortas.
- Seguro. Las pólizas estándar de apartamentos están hechas para inquilinos residenciales. Los huéspedes transitorios pueden cambiar el riesgo y quizá necesiten otra póliza o un endoso. Avísale primero a tu corredor. Mira los seguros de una sindicación.
¿Y las reglas locales?
Las ciudades regulan las rentas cortas de formas muy distintas: registro o permisos, un tope de noches, requisitos de que el dueño viva ahí que un dueño de apartamentos no puede cumplir, prohibiciones en todo el edificio, e impuestos de hospedaje que cobra el dueño o la plataforma. Algunas prohíben por completo las rentas cortas en edificios multifamiliares. Revisa las reglas vigentes de la ciudad y cualquier restricción de contratos o de asociación, y planea que cambien durante tu tenencia.
¿Vale la pena?
Las estancias cortas pueden cobrar más por noche, pero traen más costo de rotación, muebles, limpieza, comisiones de plataformas, personal y días vacíos entre estancias, además de los riesgos fiscales, del prestamista y legales de arriba. Muchos patrocinadores que lo intentan lo limitan a una parte pequeña de las unidades en mercados que claramente lo permiten. Si lo incluyes, muestra a los inversionistas los supuestos, qué parte del ingreso representa y el peor caso si la ciudad o el prestamista lo detienen.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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Preguntas frecuentes
¿Una unidad de renta corta hace que las pérdidas de los inversionistas no sean pasivas?
No para los socios limitados típicos. La actividad de estancias cortas quizá no sea una actividad de renta, pero los socios limitados rara vez participan de forma material, así que su parte en general sigue siendo pasiva.
¿Las rentas corporativas amuebladas de más de 30 días cuentan como renta corta?
Las estancias de más de 30 días en general son actividad de renta, y un apartamento amueblado rentado por mes normalmente sigue siendo una vivienda. Las reglas locales pueden definir "renta corta" de otra forma.
¿El proyecto puede pasar a los huéspedes los impuestos de hospedaje?
Normalmente sí, pero el proyecto (o la plataforma) debe registrarse, cobrarlos y entregarlos como lo exija la ley local.
¿Un prestamista nos dejará agregar estancias cortas después?
Solo con su consentimiento si el préstamo lo restringe. Pregunta antes del cierre si las estancias cortas son parte del plan.
Siguiente paso: mira otras ideas de ingresos que mantienen residencial al edificio en los otros ingresos en el análisis.
Fuentes
- 26 CFR 1.469-1T, reglas de actividades pasivas (definición de actividad de renta y la excepción de 7 días) (en inglés)
- 26 U.S.C. 168(e)(2), propiedad residencial en renta y viviendas (en inglés)
- IRS Publication 527, Residential Rental Property (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. Las reglas locales cambian seguido. Habla con un CPA, con tu prestamista y con un abogado local antes de rentar unidades por estancias cortas. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.