¿Qué es una carta lateral (side letter) en una sindicación de bienes raíces?
Una carta lateral (side letter) es un acuerdo aparte entre el patrocinador y un inversionista que cambia o amplía los términos de ese inversionista, como un descuento de tarifas, más derechos de información o una cláusula de nación más favorecida (MFN). En general se permiten en una oferta privada, pero los términos que importarían a otros inversionistas deben divulgarse, y una carta lateral no puede pasar por encima del acuerdo operativo (operating agreement) a menos que el acuerdo operativo lo permita.
Las cartas laterales son comunes en los fondos privados grandes. En una sindicación de un solo edificio de apartamentos, captada entre amigos y seguidores, son menos comunes, pero aparecen en cuanto un inversionista pone mucho más dinero que los demás. Esta guía explica qué contienen, cuándo hay que avisar a los demás y sus riesgos. No es asesoría legal.
¿Qué es una carta lateral?
El acuerdo operativo y el acuerdo de suscripción fijan los mismos términos para todos los inversionistas de una clase. Una carta lateral es un contrato corto y aparte con un inversionista que amplía o cambia esos términos solo para él.
Quienes piden cartas laterales suelen tener poder de negociación: alguien que invierte una parte grande de la captación, una oficina familiar, un plan de retiro con sus propias reglas, o una entidad con límites legales o fiscales sobre lo que puede firmar. Un patrocinador primerizo también puede tener la tentación de ofrecer una para asegurar pronto a un inversionista ancla.
¿Qué términos aparecen en las cartas laterales?
| Término | Qué hace | A quién afecta | Necesidad de divulgar |
|---|---|---|---|
| Descuento o reembolso de tarifas | Baja las tarifas que se cobran sobre el dinero de este inversionista | Ingreso del patrocinador; a veces la parte de otros inversionistas | Alta: cambia la parte económica |
| Promote reducido | Da a este inversionista una parte mayor de las ganancias | Otros inversionistas y el patrocinador | Alta: cambia la cascada de distribuciones (waterfall) |
| Más reportes | Reportes mensuales, visitas a la propiedad o acceso a la contabilidad | Carga de trabajo del patrocinador | Baja a media |
| Cláusula MFN | Permite elegir mejores términos dados a otros | Todas las cartas laterales futuras | Media: afecta proyectos futuros |
| Derechos de transferencia | Permite transferir a un fideicomiso, familiar o afiliada | Límites de transferencia del acuerdo operativo | Media |
| Ajustes regulatorios o fiscales | Términos que un plan, fideicomiso o entidad necesita para cumplir sus propias reglas | Ese inversionista | Depende del contenido |
| Primera opción en el siguiente proyecto | Acceso anticipado a ofertas futuras | Otros inversionistas del siguiente proyecto | Media |
Si un término es "importante" es una decisión de criterio para ti y tu abogado. Una buena prueba: ¿otro inversionista querría saberlo antes de decidir invertir?
¿Hay que avisar a los demás inversionistas?
Normalmente hay que decir algo. Dos reglas son las que más pesan.
Antifraude. La Rule 10b-5 prohíbe omitir un hecho importante necesario para que lo que dijiste no sea engañoso. Si tu memorando describe las tarifas y la cascada como iguales para todos, y un inversionista paga menos en silencio, la descripción puede ser engañosa. Consulta la Rule 10b-5 para patrocinadores.
Rule 502(b) en proyectos 506(b) con inversionistas no acreditados. La Rule 502(b)(2)(iv) obliga al emisor, un tiempo razonable antes de venderle a un comprador no acreditado, a darle una breve descripción por escrito de cualquier información escrita importante sobre la oferta que se dio a un inversionista acreditado pero no a ese comprador. Una carta lateral es información escrita, así que puede entrar en esta regla. Consulta la divulgación de la Rule 502(b).
En la práctica, muchos patrocinadores dicen en el memorando de colocación privada que puede haber cartas laterales, describen qué tipo de términos pueden contener y avisan a los inversionistas qué términos se dieron antes de que el proyecto cierre.
¿Cómo funciona una cláusula MFN?
Una cláusula de nación más favorecida permite a un inversionista ver los términos de las cartas laterales dadas a otros y elegir recibirlos también. Las cláusulas MFN suelen tener límites:
- Niveles por tamaño. El inversionista solo puede elegir términos dados a inversionistas de su mismo tamaño o menores.
- Exclusiones. Se excluyen los términos dados por necesidades legales, fiscales o regulatorias de un inversionista.
- Plazo para elegir. El inversionista debe elegir dentro de cierto número de días después de ver la lista.
Las cláusulas MFN evitan que las cartas laterales se vuelvan una carrera, pero también hacen que cada nueva carta pueda extenderse a otros. Lleva un control cuidadoso.
Un ejemplo con cifras ficticias: lo que cuesta un reembolso de tarifa
Un proyecto capta $4,000,000. La tarifa de administración de activos del patrocinador es de $60,000 al año, repartida entre los inversionistas según su capital. Todas las cifras son ficticias.
La Inversionista A pone $800,000 (20% del capital) y negocia una carta lateral que le reembolsa la mitad de la tarifa sobre su parte. El Inversionista B pone $600,000 (15%) y tiene una cláusula MFN que cubre a inversionistas de $500,000 o más, así que B elige el mismo reembolso.
| Línea | Monto |
|---|---|
| Tarifa de administración de activos | $60,000 |
| Parte de la Inversionista A (20%) | $12,000 |
| Reembolso a A (50% de su parte) | -$6,000 |
| Parte del Inversionista B (15%) | $9,000 |
| Reembolso a B (50% de su parte) | -$4,500 |
| Tarifa neta del patrocinador | $49,500 |
Los números cuadran: $60,000 menos $6,000 menos $4,500 es igual a $49,500. El otro 65% de los inversionistas paga la tarifa completa sobre su parte. Esa diferencia es justo el tipo de dato que querrían saber.
¿Cuáles son los riesgos de las cartas laterales?
- Equidad y conflictos. Los inversionistas que pagan términos completos pueden sentirse engañados si después se enteran de un mejor trato, aunque no haya pasado nada ilegal.
- Choques con el acuerdo operativo. Una carta lateral que promete algo que el acuerdo operativo prohíbe puede crear una disputa. Revisa que el acuerdo operativo permita cartas laterales y diga qué documento prevalece. Consulta el acuerdo operativo de una sindicación.
- Administración. Los reembolsos y derechos especiales deben llevarse en la cascada y en las distribuciones durante años.
- Efectos fiscales. Los reembolsos pagados con distribuciones pueden mover las asignaciones entre los miembros. Pregunta al CPA del proyecto cómo reportarlos.
Un camino más limpio es una clase de inversionistas: por ejemplo, una clase con una tarifa más baja para inversiones arriba de cierto monto, abierta a cualquiera que califique y descrita en los documentos. Todos ven el mismo menú.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en la 506(c). DoorRaise no redacta cartas laterales: cualquier término especial que acuerdes con un inversionista te toca documentarlo y divulgarlo con tu propio abogado. Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin porcentaje de la captación ni parte del promote.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
¿Listo para captar? Crea tu página de patrocinador gratis o consulta los precios.
Preguntas frecuentes
¿Las cartas laterales son legales?
En general sí, en una oferta privada, siempre que no vuelvan engañosas tus demás divulgaciones y no choquen con el acuerdo operativo.
¿Tengo que mostrar la carta lateral a los demás inversionistas?
No siempre la carta en sí, pero los términos importantes deben divulgarse. En un proyecto 506(b) con inversionistas no acreditados, la Rule 502(b) exige una descripción por escrito de la información escrita importante dada a inversionistas acreditados.
¿Cuál es la diferencia entre una carta lateral y una clase de inversionistas?
Una carta lateral es privada y específica de un inversionista. Una clase es parte del acuerdo operativo y está abierta a todos los que cumplan sus términos.
¿Un patrocinador primerizo debe ofrecer cartas laterales?
Con cuidado. Una carta lateral puede ayudar a asegurar a un inversionista ancla, pero agrega complejidad y puede molestar a otros. Una clase divulgada suele ser más sencilla.
¿Una carta lateral puede cambiar la cascada de distribuciones?
Puede, para ese inversionista, si el acuerdo operativo lo permite, y ese es justo el tipo de término que debe divulgarse.
Siguiente paso: lee las clases de inversionistas en una sindicación para ofrecer términos distintos a la vista de todos.
Fuentes
- 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)
- 17 CFR 230.502 (incluida la 502(b)(2)(iv)) (en inglés)
- 17 CFR 230.506 (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.