¿Qué es un pro forma en bienes raíces? Guía para proyectos de apartamentos
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Un pro forma es una proyección de los ingresos, gastos, flujo de efectivo y precio de venta futuros de una propiedad, construida con supuestos declarados. En una sindicación de apartamentos es el modelo año por año detrás de los rendimientos proyectados de la oferta, y cada número depende de supuestos que puedes revisar.
¿En qué se diferencia un pro forma de un T12?
| Tema | T12 (últimos doce meses) | Pro forma |
|---|---|---|
| Tiempo | Últimos 12 meses | Años futuros |
| Fuente | Registros bancarios y de la propiedad | Supuestos |
| Sirve para | Revisar el punto de partida | Proyectar rendimientos y la venta |
| Puede fallar por | Errores, partidas de una sola vez | Supuestos optimistas |
Consulta la relación de rentas (rent roll) y el T12.
Un ejemplo con cifras ficticias
Un edificio de 40 unidades tiene un NOI de los últimos doce meses de $400,000. El pro forma muestra $480,000 en el año 3. ¿De dónde salen los $80,000?
| Motor | NOI agregado |
|---|---|
| Renovaciones: +$100 al mes en 40 unidades | +$48,000 |
| Menos desocupación: de 8% a 5% | +$20,000 |
| Nuevos otros ingresos (facturación de servicios) | +$12,000 |
| Total | +$80,000 |
Cada línea es una afirmación para probar: ¿los premios de $100 están respaldados por rentas comparables? ¿Es realista 5% de desocupación para el submercado y la clase? ¿Los gastos se quedan fijos o el modelo usa crecimiento de gastos?
¿Qué debes revisar en un pro forma?
- Punto de partida: ¿el año 0 coincide con el T12?
- Crecimiento de rentas y ritmo de renovación: ¿están respaldados?
- Gastos: el impuesto predial que se reajusta tras una venta, el seguro y la nómina.
- El préstamo: tasa, periodo de solo intereses, supuestos de refinanciamiento.
- La tasa de capitalización de salida: ¿es más alta que la de entrada?
- Un caso pesimista: consulta análisis de sensibilidad y proyecciones financieras de una sindicación.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios.
Preguntas frecuentes
¿Un pro forma es una promesa?
No. Es una proyección construida con supuestos, y los resultados reales pueden ser mucho menores.
¿Qué significa "NOI pro forma"?
El NOI que el modelo espera después del plan de negocios, frente al NOI de los últimos doce meses (T12).
¿Un prestamista usa el NOI pro forma?
La mayoría de los prestamistas calcula el préstamo con el NOI de los últimos doce meses, con poco crédito para los cambios planeados.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio CPA y tu propio abogado sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.