Supuestos de crecimiento de gastos en una proyección financiera de apartamentos: cómo definirlos
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El crecimiento de gastos es la tasa anual a la que una proyección financiera (pro forma) supone que subirán los costos de operación de un edificio de apartamentos. Merece tanto análisis como el crecimiento de las rentas, porque el NOI es la diferencia entre los dos. Defínelo partida por partida en lugar de usar un solo número: los impuestos prediales, el seguro, la nómina, los servicios, las reparaciones y la administración se mueven por razones distintas. En el ejemplo de abajo, el mismo edificio con ingresos que crecen 3% al año vale unos $12.09 millones después de cinco años si los gastos crecen 2% al año, y unos $10.54 millones si crecen 5%, una diferencia de unos $1.55 millones con la misma tasa de capitalización.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Va de la mano con nuestra publicación sobre los supuestos de crecimiento de rentas. Las cifras están vigentes a noviembre de 2026 y el ejemplo es ilustrativo.
¿Qué le hace el crecimiento de gastos al valor?
Un edificio tiene $1,140,000 de ingresos y $540,000 de gastos, es decir, $600,000 de NOI. Los ingresos crecen 3% al año en todos los casos. Las cifras son un ejemplo.
| Crecimiento de gastos al año | Ingresos en el año 6 | Gastos en el año 6 | NOI en el año 6 | Valor con una tasa de capitalización de 6.0% |
|---|---|---|---|---|
| 2% | $1,321,572 | $596,204 | $725,369 | $12,089,480 |
| 3% | $1,321,572 | $626,008 | $695,564 | $11,592,741 |
| 4% | $1,321,572 | $656,993 | $664,580 | $11,076,331 |
| 5% | $1,321,572 | $689,192 | $632,380 | $10,539,673 |
Cada punto de crecimiento de gastos mueve el valor de venta en unos quinientos mil dólares aquí. Con un préstamo sobre el edificio, el efecto en el capital de los inversionistas es todavía mayor; consulta compresión y expansión de la tasa de capitalización para ver cómo el apalancamiento magnifica un cambio en el valor.
Cómo definir cada partida
| Partida de gastos | Qué la impulsa | Dónde revisarla |
|---|---|---|
| Impuestos prediales | Reavalúo en la venta, tasas locales, apelaciones | El asesor catastral del condado, tu consultor de impuestos; consulta el reavalúo del impuesto predial |
| Seguro | Precios del mercado, el historial de siniestros del edificio, el riesgo de la zona | Cotizaciones actuales e historial de renovaciones; consulta los costos del seguro de apartamentos |
| Nómina | Salarios locales, plan de personal | El presupuesto de tu administrador de la propiedad |
| Servicios | Tarifas, consumo, política de cobro a inquilinos | Recibos de servicios en el T12; consulta el cobro de servicios a inquilinos |
| Reparaciones y mantenimiento | Antigüedad del edificio, plan de renovación | T12, informe de condición de la propiedad |
| Tarifa de administración | Un porcentaje de lo cobrado | Acuerdo de administración; crece con los ingresos |
| Administrativos y mercadotecnia | Software, costos de arrendamiento | T12 |
Dos partidas requieren cuidado especial. Los impuestos prediales suelen dar un salto una sola vez en la venta y luego crecen más despacio, así que modela el ajuste en el año 1 y una tasa aparte después. El seguro puede subir mucho más rápido que la inflación en algunos mercados; usa la cotización real para el año 1 y una tasa basada en renovaciones recientes, no una cifra general de inflación.
¿Qué errores inflan una proyección financiera?
- Una sola tasa fija para todos los gastos, casi siempre menor que lo que han subido los impuestos prediales y el seguro.
- Un crecimiento de gastos menor que el de las rentas durante todos los años de tenencia, lo que mete crecimiento del NOI en el modelo sin decirlo.
- Recortar gastos en el año 1 por debajo del T12 sin una razón concreta, como tener en mano una cotización de seguro más barata. Consulta el presupuesto operativo del primer año.
- Olvidar que un edificio renovado también envejece. Los costos de reparación pueden bajar tras una renovación y luego volver a subir.
¿Qué deben preguntar los inversionistas?
- ¿Qué tasa de crecimiento de gastos usa el modelo, por partida?
- ¿Cómo se compara con el historial del edificio y con las tendencias locales de impuestos y seguro?
- ¿El crecimiento de gastos es menor que el de las rentas? ¿Por qué?
- ¿Cuáles son los rendimientos si los gastos crecen 2 puntos más rápido de lo planeado? Consulta el análisis de sensibilidad.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. El patrocinador ingresa unos cuantos datos del proyecto y DoorRaise calcula las proyecciones en la página del proyecto. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por la administración, con el primer año pagado al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
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Preguntas frecuentes
¿Qué tasa de crecimiento de gastos debo usar para apartamentos?
Defínela por partida, a partir del historial del edificio y las tendencias locales: los impuestos prediales y el seguro suelen necesitar tasas más altas que la nómina o las reparaciones. Una sola tasa baja para todo normalmente exagera el crecimiento del NOI.
¿El crecimiento de gastos debe ser menor que el de las rentas?
No por defecto. Si el modelo lo supone todos los años, el NOI crece solo por el supuesto. Justifica cualquier diferencia con razones concretas.
¿Cómo cambian los impuestos prediales después de comprar?
En muchos lugares el valor catastral se ajusta hacia el precio de compra después de una venta, lo que puede subir los impuestos de golpe en el año 1. Modela ese ajuste y luego una tasa anual aparte.
¿La tarifa de administración crece con los gastos o con los ingresos?
Con los ingresos, porque normalmente es un porcentaje de lo cobrado.
¿Cuánto cambia el crecimiento de gastos el valor de venta?
En el ejemplo, cada punto de crecimiento anual de gastos cambia el valor del año 6 en unos $500,000 en un edificio con $600,000 de NOI inicial.
Fuentes
- Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El edificio y las cifras del ejemplo son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.