T3 anualizado vs T12: ¿con qué ingreso debes analizar un edificio de apartamentos?
En esta página
Un T12 (últimos 12 meses, trailing 12 months) es el ingreso y los gastos de un edificio de apartamentos durante el último año. Un T3 anualizado toma los últimos tres meses y los multiplica por cuatro. A los vendedores les gusta el T3 cuando las rentas subieron hace poco, porque muestra un ingreso más alto. Un T3 es una base justa para el ingreso cuando la relación de rentas (rent roll) prueba que el aumento es real y duradero. Casi nunca es una base justa para los gastos, porque tres meses pueden omitir facturas anuales como la prima del seguro y las cuotas del impuesto predial. La combinación segura: ingreso del T3 o de la relación de rentas, si está respaldado, con gastos del T12 ajustados a tu propiedad.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Muestra cómo la elección mueve el precio en un edificio. Las cifras están vigentes a noviembre de 2026 y el ejemplo es ilustrativo.
Un ejemplo con números
Un vendedor envía ambos estados financieros de un edificio de 60 unidades. Las cifras son un ejemplo.
| Concepto | T12 | Últimos 3 meses | T3 anualizado (× 4) |
|---|---|---|---|
| Ingreso cobrado | $900,000 | $240,000 | $960,000 |
| Gastos operativos | $450,000 | $96,000 | $384,000 |
| NOI | $450,000 | $144,000 | $576,000 |
Tres formas de combinarlos, valuadas con una tasa de capitalización de 7.0%:
| Base | NOI | Valor a 7.0% |
|---|---|---|
| Ingreso del T12 y gastos del T12 | $450,000 | $6,428,571 |
| Ingreso del T3 y gastos del T12 | $510,000 | $7,285,714 |
| Ingreso del T3 y gastos del T3 (la visión del vendedor) | $576,000 | $8,228,571 |
La versión del vendedor está unos $1.8 millones por encima de la versión del T12. Más de la mitad de esa brecha está en el renglón de gastos: $384,000 anualizados frente a $450,000 realmente gastados. En este ejemplo, la prima del seguro se pagó en un mes fuera de la ventana y ninguna cuota del impuesto predial cayó en ella, así que tres meses de gastos por cuatro subestiman el año.
¿Cuándo es justo un T3 para el ingreso?
- Las rentas se subieron hace poco en muchas unidades, y la relación de rentas muestra los contratos nuevos.
- La ocupación subió y se ha mantenido por lo menos unos meses.
- Los depósitos bancarios coinciden con los cobros del T3, no solo con la renta facturada.
- No hay partidas únicas dentro de los tres meses, como un pago grande de rentas atrasadas o un pago de seguro.
Aun así, compara el ingreso del T3 con la renta vigente anualizada de la relación de rentas, menos una reserva por desocupación y pérdida por crédito; consulta ocupación económica vs. física y cómo leer una relación de rentas y un T12. Si la relación de rentas no respalda el T3, el T3 todavía no es ingreso real.
¿Por qué no son confiables los gastos del T3?
- Facturas anuales y semestrales. Las primas de seguro y los impuestos prediales suelen caer en uno o dos meses.
- Estacionalidad. Los costos de calefacción, remoción de nieve, jardinería y alberca varían según la temporada.
- Mantenimiento diferido. Un vendedor que se prepara para vender puede posponer reparaciones por unos meses.
- El momento de las rotaciones. Un trimestre tranquilo de mudanzas subestima el costo de rotación; consulta el costo de rotación.
Construye los gastos a partir del T12 y luego ajusta cada renglón a tu propiedad: impuestos prediales restablecidos a tu precio, tu cotización de seguro, tu tarifa de administración y tu plan de nómina. Consulta la reevaluación del impuesto predial y el presupuesto operativo del primer año.
¿Qué usan los prestamistas?
Los prestamistas generalmente calculan su propio NOI a partir de los estados financieros históricos y la relación de rentas actual, con sus propios supuestos de desocupación y de gastos. Algunos dan peso a los meses recientes cuando las rentas han cambiado claramente; muchos no reconocen un aumento a corto plazo hasta que se sostiene. Pregunta a tu prestamista cómo trata los meses recientes antes de fijar el precio del proyecto con ellos. Consulta préstamos DSCR y el tamaño del préstamo.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. El patrocinador ingresa unas cuantas cifras del proyecto y DoorRaise calcula las proyecciones en la página del proyecto. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c), antes de que pueda firmar o enviar una transferencia bancaria. Los inversionistas aportan su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por la administración, con el primer año pagado al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Fija el precio de tu proyecto con la calculadora gratuita de tasa de capitalización y DSCR y luego inicia tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa T3 anualizado?
Es el ingreso o los gastos de los últimos tres meses de una propiedad multiplicados por cuatro para estimar un año completo.
¿Qué es un T12 en bienes raíces?
Un estado operativo de los últimos 12 meses (trailing 12): el ingreso y los gastos de los 12 meses más recientes.
¿Debo usar el T3 o el T12 para valuar un edificio de apartamentos?
Usa los gastos del T12 ajustados a tu propiedad. Usa el ingreso del T3 solo si la relación de rentas y los depósitos bancarios muestran que el aumento reciente es real y duradero.
¿Por qué los vendedores muestran cifras de T3 anualizado?
Porque los aumentos de renta recientes hacen que el ingreso del último trimestre sea más alto que el promedio del año, lo que respalda un precio más alto.
¿Los prestamistas aceptan el ingreso del T3?
Las prácticas varían. Muchos prestamistas ponderan los estados financieros históricos y la relación de rentas, y reconocen los aumentos recientes solo cuando se sostienen. Pregunta al tuyo.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El edificio y las cifras del ejemplo son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.