Inversionista acreditado frente a qualified purchaser y qualified client
Un inversionista acreditado cumple la prueba de Regulation D (para una persona, más de $200,000 de ingresos, $300,000 con su cónyuge, o más de $1 millón de patrimonio neto sin contar la vivienda). Un qualified purchaser cumple una prueba distinta y más alta de la Investment Company Act, en general $5 millones en inversiones para una persona, y un qualified institutional buyer (QIB) es una institución con al menos $100 millones en valores. Un qualified client, prueba de la Advisers Act, queda en medio: $1.4 millones administrados por el asesor o más de $2.7 millones de patrimonio neto.
En una sindicación típica de un solo edificio de apartamentos, normalmente solo importa la prueba de inversionista acreditado. Las demás entran en juego cuando un patrocinador maneja un fondo o cobra comisiones de desempeño como asesor de inversiones. Las reglas son las vigentes a octubre de 2026.
¿Cómo se comparan las cuatro pruebas?
| Tema | Inversionista acreditado | Qualified client | Qualified purchaser | Qualified institutional buyer |
|---|---|---|---|---|
| Regla | Securities Act, Rule 501(a) de Regulation D | Rule 205-3 de la Advisers Act | Sección 2(a)(51) de la Investment Company Act | Rule 144A de la Securities Act |
| Qué permite | Comprar en ofertas bajo la Rule 506 (la 506(c) la exige a cada comprador) | Pagar una comisión de desempeño a un asesor registrado, u obligado a registrarse, ante la SEC | Invertir en un fondo que se apoya en la Sección 3(c)(7) | Comprar valores restringidos en reventas bajo la Rule 144A |
| Umbral para personas | Ingresos de más de $200,000 ($300,000 en conjunto) en cada uno de los últimos dos años con lo mismo esperado, o patrimonio neto de más de $1 millón sin la residencia principal, o una licencia Series 7, 65 u 82 en regla | Al menos $1,400,000 administrados por el asesor justo después del contrato, o patrimonio neto de más de $2,700,000 sin la residencia principal, o ser qualified purchaser | Al menos $5,000,000 en inversiones | No disponible para personas |
| Umbral para entidades | Varias vías, como activos totales de más de $5 millones o todos los dueños acreditados | Las mismas pruebas en dólares, o ser qualified purchaser | Empresa familiar con $5 millones en inversiones; otras entidades que inviertan al menos $25 millones de forma discrecional; ciertos fideicomisos | En general, al menos $100 millones en valores de emisores no afiliados ($10 millones para dealers registrados) |
| Qué se cuenta | Ingresos, o activos menos pasivos | Activos con el asesor, o patrimonio neto | Inversiones según la Rule 2a51-1, menos la deuda contraída para comprarlas | Valores que se poseen e invierten de forma discrecional |
Las cifras de qualified client vienen de la orden de la SEC del 28 de abril de 2026 (Release IA-6961), vigente desde el 29 de junio de 2026, que las subió de $1,100,000 y $2,200,000 para reflejar la inflación. Los contratos firmados antes de esa fecha en general conservan las pruebas anteriores, según las reglas de transición.
¿Un qualified purchaser siempre es inversionista acreditado?
No por definición: son leyes distintas con medidas distintas. En la práctica, una persona con al menos $5 millones en inversiones (después de restar la deuda contraída para comprarlas) normalmente también tiene un patrimonio neto de más de $1 millón sin su vivienda, así que la mayoría de los qualified purchasers individuales también son acreditados. La excepción a vigilar son las deudas grandes que no se contrajeron para comprar inversiones, porque la prueba de patrimonio las resta y la de qualified purchaser no. Lo contrario no se sigue: ser acreditado no dice nada sobre tener $5 millones en inversiones.
La diferencia importa con las entidades. Una LLC creada para comprar una participación en un fondo puede no pasar la prueba de $5 millones en activos totales de inversionista acreditado por haberse creado con ese fin, y aun así ser acreditada si todos sus dueños lo son. Las reglas de qualified purchaser tienen sus propios límites de análisis a través de la entidad y de creación. Revise cada prueba por separado.
¿La prueba de qualified purchaser incluye la residencia principal?
No. La prueba de qualified purchaser cuenta "inversiones" según la Rule 2a51-1 de la Investment Company Act. Los bienes raíces cuentan solo si se mantienen como inversión, y la regla dice que no se consideran mantenidos como inversión si el posible qualified purchaser o una persona relacionada los usa para fines personales o como lugar de negocios. La casa en la que vive se usa para fines personales.
La regla también resta la deuda pendiente contraída para adquirir las inversiones. Así, una persona con una cuenta de inversión de $3,000,000, un inmueble en renta de $2,500,000 con una hipoteca de $1,000,000 tomada para comprarlo y una casa de $1,500,000 tiene inversiones de $3,000,000 + $2,500,000 - $1,000,000 = $4,500,000 (hipotético, solo para ilustrar). La casa no cuenta y esta persona no es qualified purchaser, aunque sin duda es acreditada.
La prueba de patrimonio neto de inversionista acreditado también excluye la residencia principal como activo, y excluye la hipoteca sobre ella hasta el valor de la vivienda (con una regla para la deuda agregada en los 60 días previos a la venta).
¿Qué prueba importa en una sindicación de apartamentos?
Inversionista acreditado, casi siempre. Una sindicación de un solo inmueble vende participaciones bajo la Rule 506(b) o la 506(c) (vea 506(b) frente a 506(c)). En la 506(c), cada comprador debe ser inversionista acreditado verificado; en la 506(b) se permiten hasta 35 compradores no acreditados pero con experiencia en cualquier periodo de 90 días, con información adicional.
Qualified purchaser, solo para algunos fondos. La Investment Company Act alcanza a emisores dedicados principalmente a invertir en valores. Una LLC cuyo activo principal es un edificio de apartamentos en general no lo es. Un patrocinador que maneja un fondo con participaciones en otras entidades o fondos puede necesitar una exclusión: la Sección 3(c)(1) (hasta 100 dueños beneficiarios) o la 3(c)(7) (todos los dueños qualified purchasers, sin tope). El lado del patrocinador en esa decisión está en Investment Company Act 3(c)(1) y 3(c)(7).
Qualified client, solo para asesores. La Sección 205(a)(1) de la Advisers Act prohíbe a un asesor registrado, u obligado a registrarse, ante la SEC cobrar una parte de las ganancias de capital de un cliente, y la Rule 205-3 levanta esa prohibición para los qualified clients. En un fondo bajo la Sección 3(c)(1), cada dueño del capital al que se le cobra la comisión cuenta como cliente. Un patrocinador que compra y maneja un inmueble de forma directa normalmente no es asesor de inversiones, como explica registro como asesor de inversiones, así que su promote no se mide contra la Rule 205-3. El administrador de un fondo que es asesor registrado ante la SEC, sí.
QIB, rara vez. La Rule 144A regula reventas de valores restringidos a instituciones grandes. No aparece cuando un patrocinador reúne capital con sus amigos y seguidores.
Cuatro inversionistas comparados
Cuatro inversionistas hipotéticos, solo para ilustrar, que consideran un proyecto de apartamentos y un fondo inmobiliario 3(c)(7).
| Inversionista | Hechos | ¿Acreditado? | ¿Qualified client? | ¿Qualified purchaser? |
|---|---|---|---|---|
| A | $250,000 de ingresos durante tres años, $400,000 de patrimonio | Sí (ingresos) | No | No |
| B | $1,800,000 de patrimonio sin la vivienda, $1,200,000 de eso en inversiones | Sí | No ($1.8M es menos de $2.7M) | No |
| C | $3,100,000 de patrimonio sin la vivienda, $2,900,000 en inversiones | Sí | Sí (patrimonio de más de $2.7M) | No |
| D | $6,000,000 en cuentas de inversión e inmuebles en renta, después de la deuda de compra | Sí | Sí | Sí |
Los cuatro pueden entrar a un proyecto de apartamentos 506(c) una vez verificados. Solo D podría invertir en el fondo 3(c)(7). Y si el administrador del fondo es asesor registrado ante la SEC y cobra una comisión de desempeño, solo C y D podrían pagarla.
¿Qué debería preguntar un inversionista?
- ¿Qué exención usa la oferta y qué prueba de inversionista me exige?
- ¿El emisor es un fondo que se apoya en la 3(c)(1) o la 3(c)(7), o un solo inmueble?
- ¿El administrador es asesor de inversiones registrado y cobra comisión de desempeño?
- ¿Cómo se verificará mi estatus y qué tendré que entregar?
Toda inversión puede perder dinero, y cumplir una prueba más alta no hace más seguro un proyecto.
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para un solo edificio de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(c) por defecto o la 506(b), y solo acepta inversionistas acreditados verificados. No maneja fondos 3(c)(7) ni revisa el estatus de qualified purchaser. Los inversionistas se verifican con la carta de un asesor o broker, una licencia Series 7, 65 u 82, documentos de ingresos o de patrimonio, o una inversión mínima; vea la función de acreditación. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Los patrocinadores pueden comparar la tabla de tarifas antes de empezar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre inversionista acreditado y qualified purchaser?
Un inversionista acreditado cumple las pruebas de ingresos, patrimonio, licencia o entidad de Regulation D. Un qualified purchaser cumple la prueba de inversiones, más alta, de la Investment Company Act, en general $5 millones en inversiones para una persona, y se necesita para fondos 3(c)(7).
¿Cuál es la diferencia entre inversionista acreditado y qualified client?
Un qualified client es una prueba de la Advisers Act para comisiones de desempeño: al menos $1.4 millones administrados por el asesor o más de $2.7 millones de patrimonio neto (según el ajuste del 29 de junio de 2026), o ser qualified purchaser. Inversionista acreditado es la prueba más baja de Regulation D.
¿Cuál es la diferencia entre inversionista acreditado y QIB?
Un QIB es una institución que posee e invierte al menos $100 millones en valores de emisores no afiliados (con montos menores para dealers registrados). Las personas no pueden ser QIB. Inversionista acreditado abarca personas y entidades con niveles mucho más bajos.
¿Un qualified purchaser siempre es inversionista acreditado?
No de forma automática. Las pruebas son distintas, aunque una persona con $5 millones en inversiones normalmente también pasa la prueba de $1 millón de patrimonio. Revise cada prueba en sus propios términos, sobre todo con entidades.
¿La prueba de qualified purchaser incluye la residencia principal?
No. Un inmueble que se usa para fines personales no es una inversión según la Rule 2a51-1, y se resta la deuda contraída para comprar inversiones.
Fuentes
- 17 CFR 230.501, inversionista acreditado (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 275.205-3, qualified client (Cornell LII) (en inglés)
- SEC Release IA-6961: orden que ajusta por inflación las pruebas en dólares de la Rule 205-3 (28 de abril de 2026) (en inglés)
- 15 U.S.C. 80b-5, Sección 205 de la Advisers Act (Cornell LII) (en inglés)
- 15 U.S.C. 80a-2(a)(51), qualified purchaser (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 270.2a51-1, definición de inversiones (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.144A, qualified institutional buyer (Cornell LII) (en inglés)
- 15 U.S.C. 80a-3, definición de compañía de inversión y exclusiones (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Confirme qué pruebas aplican a su oferta con su propio abogado de valores. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.