¿Qué es la prueba del 25% de activos del plan de ERISA en una sindicación?
La prueba del 25% de ERISA pregunta si los inversionistas de planes de beneficios, un grupo que incluye las IRA y los 401(k), tienen el 25% o más del valor de cualquier clase del capital de una sindicación. Si es así, y no aplica ninguna excepción, los activos del proyecto se tratan como activos del plan, y quienes los administran pueden volverse fiduciarios de cada plan que invirtió. La mayoría de las sindicaciones de una sola propiedad lo evitan limitando el dinero de planes por debajo del 25% en cada clase dentro del acuerdo operativo y revisando la cifra en cada cierre.
Esta es información general para un patrocinador primerizo. Las reglas son técnicas, así que pide a tu abogado de valores o a un abogado especialista en ERISA que lea tus documentos.
¿Qué es la prueba del 25%?
Cuando un plan compra capital de una entidad privada, la regla general de la regulación es que el plan es dueño de su participación y también de una parte indivisa de cada uno de los activos de la entidad. Esa es la regla de "ver a través". La regulación enumera salidas, y la que usan la mayoría de las sindicaciones es que la participación de los inversionistas de planes de beneficios "no es significativa".
La participación es significativa si, inmediatamente después de la adquisición más reciente de cualquier participación de capital, los inversionistas de planes de beneficios tienen el 25% o más del valor de cualquier clase de participaciones de capital. La sección 3(42) de ERISA pone el mismo límite en la ley. Por debajo del 25% en cada clase, el edificio de apartamentos del proyecto no es un activo del plan.
¿Quién cuenta como inversionista de un plan de beneficios?
Según la sección 3(42), un inversionista de un plan de beneficios es:
- Un plan de beneficios para empleados sujeto a la Parte 4 del Título I de ERISA, como el 401(k) o el plan de pensiones de una empresa
- Cualquier plan al que aplique la sección 4975 del Código de Rentas Internas, que incluye las IRA y las IRA autodirigidas
- Cualquier entidad cuyos activos incluyan activos de planes porque hubo planes que invirtieron en ella
La redacción de la ley, agregada en 2006, es más estrecha que el texto anterior de la regulación. Deja fuera del conteo a los planes que no están sujetos a esas disposiciones, como los planes gubernamentales y los de iglesias. Si el fondo de pensiones de una ciudad o de una iglesia quiere entrar, pregunta a tu abogado cómo tratarlo.
Para los inversionistas, es el mismo dinero que explicamos en invertir con una IRA autodirigida o un solo 401(k). La IRA de un solo inversionista basta para empezar la cuenta.
¿Cómo se calcula?
Tres detalles confunden a los patrocinadores.
- Deja fuera al patrocinador. La regulación dice que no se cuenta el capital de quien (que no sea inversionista de un plan de beneficios) tenga autoridad discrecional o control sobre los activos de la entidad, de quien reciba pago por dar asesoría de inversión sobre ellos, ni de sus afiliados. La coinversión del patrocinador sale de los dos lados de la fracción.
- Revisa cada clase. El límite aplica a "cualquier clase". Si tu proyecto tiene unidades Clase A y Clase B, cada una se revisa por separado. Una clase financiada sobre todo con dinero de IRA puede superar el límite aunque el proyecto completo no lo supere.
- Revisa otra vez después de cada compra. La medición se hace inmediatamente después de la adquisición más reciente de cualquier participación de capital. Un segundo cierre, una transferencia o un rescate pueden cambiar la respuesta.
Un ejemplo con cifras ficticias
Este ejemplo usa cifras ficticias y redondas. Un proyecto capta $2,000,000 en unidades Clase A. Las unidades Clase A del propio patrocinador son $100,000. El dinero de IRA suma $460,000.
| Paso | Total Clase A | Unidades del patrocinador excluidas | Base contada | Dinero de planes | Porcentaje |
|---|---|---|---|---|---|
| Primer cierre, mal contado (sin excluir al patrocinador) | $2,000,000 | $0 | $2,000,000 | $460,000 | 23.0% |
| Primer cierre, bien contado | $2,000,000 | $100,000 | $1,900,000 | $460,000 | 24.2% |
| El segundo cierre agrega una IRA de $40,000 | $2,040,000 | $100,000 | $1,940,000 | $500,000 | 25.8% |
Las cuentas: $460,000 / $1,900,000 es cerca de 24.2%, por debajo del límite. Después del segundo cierre, $500,000 / $1,940,000 es cerca de 25.8%, por encima. El mismo proyecto parecía seguro con 23% cuando por error se dejaron dentro las unidades del patrocinador. Un límite en el acuerdo operativo habría detenido la última suscripción de IRA o habría reducido su monto.
¿Qué pasa si un proyecto supera el 25%?
Si la participación de planes de beneficios es significativa y no aplica otra excepción, los activos del proyecto son activos del plan. Entonces la regulación dice que quien ejerce autoridad o control sobre esos activos, o da asesoría de inversión pagada sobre ellos, es fiduciario de cada plan que invirtió.
Eso tiene efectos reales. Los fiduciarios tienen deberes bajo ERISA, y los pagos entre el proyecto y partes relacionadas, como las tarifas al patrocinador, pueden volverse transacciones prohibidas bajo ERISA y la sección 4975, salvo que aplique una exención. Arreglarlo después es difícil y caro. Por eso el límite se escribe antes de que entre el primer dólar.
¿Cómo mantiene un acuerdo operativo al proyecto por debajo del 25%?
La mayoría de los proyectos de una sola propiedad usan las mismas herramientas.
- Una declaración en la suscripción. Cada inversionista declara si es inversionista de un plan de beneficios. Consulta qué incluye un acuerdo de suscripción y el cuestionario de inversionista acreditado, donde normalmente va la pregunta.
- Un límite. El acuerdo operativo limita a los inversionistas de planes de beneficios a menos del 25% de cada clase.
- Derecho a rechazar. El patrocinador puede rechazar o reducir una suscripción que superaría el límite.
- Límites a las transferencias. Una transferencia a un plan, o un retiro que achica la base, necesita el consentimiento del administrador.
- Derecho a corregir. Algunos acuerdos permiten al administrador exigir la venta o el rescate de unidades en manos de planes si se supera el límite.
¿Y las excepciones REOC y VCOC?
La regulación también excluye a las "empresas operativas", que incluyen una empresa operativa de bienes raíces (REOC) y una empresa operativa de capital de riesgo (VCOC). Una REOC debe tener, en fechas de valuación fijas, al menos el 50% de sus activos, valuados a costo, en bienes raíces administrados o desarrollados sobre los que tenga derecho a participar directa y sustancialmente en la administración o el desarrollo, y debe hacer ese trabajo en el curso normal de su negocio. Algunos fondos inmobiliarios más grandes se estructuran para tener estatus de REOC, lo que exige vigilancia continua. Una VCOC rara vez encaja en bienes raíces. Para un solo proyecto de apartamentos, un límite del 25% es el enfoque común y más sencillo.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital de sus amigos y seguidores para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). DoorRaise prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, los inversionistas aportan solo por transferencia bancaria y las distribuciones son trimestrales por defecto. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsables), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin ningún porcentaje de la captación ni parte del promote. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco, y no da asesoría sobre ERISA.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Una Roth IRA cuenta para el 25%?
Sí. Una Roth IRA es una IRA cubierta por la sección 4975, así que es inversionista de un plan de beneficios igual que una IRA tradicional.
¿Un solo 401(k) cuenta?
Un plan cubierto por la sección 4975 cuenta, y los solo 401(k) generalmente lo están. Trata ese dinero como dinero de un plan salvo que tu abogado te diga otra cosa.
¿El 25% se mide sobre toda la captación o por inversionista?
Ninguna de las dos. Se mide por clase de capital, como porcentaje del valor de esa clase, sin contar las participaciones del patrocinador ni de sus afiliados.
¿Solo revisamos en el primer cierre?
No. La prueba aplica inmediatamente después de la adquisición más reciente de cualquier participación de capital, así que revísala en cada cierre y antes de aprobar una transferencia o un rescate.
Siguiente paso: lee invertir en sindicaciones con una IRA autodirigida o un solo 401(k) para ver las mismas reglas desde el lado del inversionista, incluido el UBTI.
Fuentes
- 29 CFR 2510.3-101, definición de activos del plan en inversiones de planes (en inglés)
- 29 U.S.C. 1002, incluida la sección 3(42) de ERISA (en inglés)
- 26 U.S.C. 4975, impuesto sobre transacciones prohibidas (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores o un abogado especialista en ERISA sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.