¿Qué pregunta un cuestionario de inversionista acreditado y por qué?
Un cuestionario de inversionista acreditado le pregunta al inversionista qué prueba de la Rule 501(a) de la SEC cumple: ingresos, patrimonio, una licencia profesional, un cargo dentro del emisor o, si es una entidad, sus activos o sus dueños. La mayoría también pregunta cómo tendrá la participación, dónde vive, su situación fiscal y si usa dinero de un plan de retiro. En un proyecto 506(b) las respuestas respaldan tu creencia razonable de que el inversionista es acreditado; en un proyecto 506(c) un cuestionario firmado, por sí solo, no es verificación.
Esta publicación recorre las preguntas de un cuestionario típico y explica para qué sirve cada una. Está escrita para un patrocinador primerizo que quiere saber qué verán los inversionistas y para qué sirven las respuestas.
¿Qué es un cuestionario de inversionista acreditado?
Es un formulario que el inversionista llena y firma, normalmente como parte del acuerdo de suscripción, antes de que aceptes su dinero. Registra qué prueba de inversionista acreditado cumple y te da los datos que necesitan otras reglas.
No es una ley. Ninguna regla define sus preguntas. Los patrocinadores lo usan porque la Rule 506 exige que todo comprador en un proyecto 506(c) sea acreditado, y que todo comprador no acreditado en un proyecto 506(b) cumpla condiciones adicionales. Necesitas un registro de quién es quién.
¿Qué preguntas cubren a los inversionistas individuales?
Cada pregunta de la tabla convierte una prueba de la Rule 501(a) en algo que un inversionista puede responder. Los umbrales vienen de la regla. Consulta nuestra guía sobre la definición de inversionista acreditado para ver los detalles de cada prueba.
| Pregunta del formulario | Prueba de la Rule 501(a) | Por qué se pregunta así |
|---|---|---|
| ¿Tus ingresos superaron $200,000 en cada uno de los últimos dos años y esperas lo mismo este año? | 501(a)(6) | Los dos años deben superar el umbral, más una expectativa razonable para el año en curso |
| ¿Tus ingresos conjuntos con tu cónyuge o equivalente de cónyuge superaron $300,000 en cada uno de esos años? | 501(a)(6) | Una pareja puede calificar junta aunque ninguno califique solo |
| ¿Tu patrimonio supera $1,000,000, solo o con tu cónyuge o equivalente de cónyuge, sin contar tu residencia principal? | 501(a)(5) | La casa queda fuera, y ciertos préstamos recientes sobre ella cuentan como deuda |
| ¿Tienes una licencia Series 7, 65 u 82 vigente? | 501(a)(10) | La SEC designó estas licencias en 2020 |
| ¿Eres director, funcionario ejecutivo o socio general del emisor? | 501(a)(4) | Califican las personas de adentro de la empresa que vende los valores |
| ¿Eres un empleado con conocimientos del fondo? | 501(a)(11) | Aplica a fondos privados, rara vez a un solo proyecto de apartamentos |
Los buenos formularios explican la regla de patrimonio en la misma página. La regla deja fuera la residencia principal y su hipoteca hasta el valor de la casa, pero la deuda que supera el valor de la casa cuenta como pasivo, igual que un préstamo nuevo sobre la casa en los 60 días anteriores a la venta, salvo que se haya usado para comprarla. Los inversionistas se equivocan en esta prueba más que en ninguna otra.
¿Qué preguntas cubren a entidades, fideicomisos y cuentas IRA?
Una LLC, un fideicomiso o una cuenta de retiro responde otro grupo de preguntas. Las principales pruebas para entidades de la Rule 501(a) son:
- Activos totales de más de $5,000,000 para los tipos de entidad que la regla enumera (como corporaciones, sociedades, LLC y ciertas organizaciones benéficas), no formadas para comprar los valores ofrecidos (501(a)(3)).
- Inversiones de más de $5,000,000 para cualquier tipo de entidad que no aparezca en otra parte, no formada para comprar los valores (501(a)(9)).
- Un fideicomiso con activos de más de $5,000,000, no formado para comprar los valores, cuya compra la dirige una persona sofisticada (501(a)(7)).
- Todos los dueños del capital son acreditados (501(a)(8)). Entonces el formulario pide que cada dueño responda también las preguntas individuales.
- Family offices y sus clientes con más de $5,000,000 bajo administración (501(a)(12) y (13)).
La pregunta "¿esta entidad se formó para comprar estos valores?" importa. Una LLC nueva creada solo para invertir en tu proyecto no puede usar sus propios activos para calificar. Normalmente tiene que calificar porque todos sus dueños son acreditados. Para ver cómo invierten las personas por medio de una LLC, un fideicomiso o una IRA, consulta invertir por medio de una LLC o un fideicomiso.
¿Qué otras preguntas suelen incluir los cuestionarios?
La mayoría de los cuestionarios reúnen datos que necesitan otras reglas, para que el inversionista conteste una sola vez.
- Estado de residencia. Cada estado donde vive un inversionista puede requerir un aviso y una tarifa. Consulta los avisos estatales (blue sky).
- Situación fiscal. Si el inversionista es una persona estadounidense, más un número de identificación fiscal, para que el proyecto emita los K-1 y aplique cualquier retención.
- Dinero de planes de beneficios. Si el dinero viene de una IRA, un 401(k) u otro plan. Si los inversionistas de planes de beneficios tienen el 25% o más de una clase de participaciones, los activos del proyecto pueden convertirse en activos del plan. Consulta nuestra publicación sobre la prueba del 25% de ERISA.
- Dueños grandes con voto. Quien vaya a tener el 20% o más del capital con derecho a voto del emisor se vuelve una persona cubierta por la regla de malos actores, así que algunos formularios les hacen las preguntas de malos actores.
- Experiencia de inversión. En un proyecto 506(b) que admite a un comprador no acreditado, el patrocinador necesita creer razonablemente que ese comprador es sofisticado. Las preguntas de experiencia respaldan eso.
- Financiamiento de terceros. Para el camino del monto mínimo alto en un proyecto 506(c) (más abajo), el inversionista declara por escrito que el mínimo no está financiado por un tercero para esta inversión.
- Reconocimientos. Que el inversionista leyó los documentos, entiende que la participación no se puede vender con facilidad y puede soportar perder el dinero.
¿Basta un cuestionario para 506(b) y 506(c)?
Depende de la exención.
Rule 506(b). La Rule 501(a) considera acreditada a una persona si cumple una prueba o si el emisor cree razonablemente que la cumple. Un cuestionario completo y firmado, leído junto con lo que ya sabes de la persona, es la base habitual de esa creencia. La regla no exige documentos. Si algo en las respuestas no coincide con lo que sabes, pregunta antes de aceptar el dinero. Consulta 506(b) frente a 506(c).
Rule 506(c). El emisor debe tomar pasos razonables para verificar que cada comprador es acreditado. En la publicación de adopción de 2013, la SEC dijo que un emisor no habría tomado pasos razonables si solo pidiera que una persona marcara una casilla en un cuestionario o firmara un formulario, sin otra información. Así que en 506(c) el cuestionario es el punto de partida, y la verificación viene de algo más: formularios fiscales, estados de cuenta con un reporte de crédito, una carta de un CPA, abogado, asesor registrado o broker-dealer, u otros pasos razonables. La lista de métodos de la regla está en la 17 CFR 230.506(c)(2)(ii).
En marzo de 2025, el personal de la SEC emitió una carta de no acción que dice que un emisor puede concluir razonablemente que tomó pasos razonables cuando el inversionista compromete al menos $200,000 (persona física) o $1,000,000 (entidad), declara por escrito que es acreditado y que el mínimo no está financiado por un tercero para esta inversión, y el emisor no sabe nada en contrario. Es una guía del personal, no una regla. Aquí las declaraciones escritas del cuestionario sí cuentan, así que redáctalas con exactitud. Consulta la verificación del inversionista acreditado.
Un ejemplo con cifras ficticias
Este ejemplo usa cifras ficticias. Un patrocinador capta $1,500,000 bajo la Rule 506(c) y recibe tres cuestionarios.
| Inversionista | Respuesta en el formulario | Compromiso | Qué hace después el patrocinador |
|---|---|---|---|
| A, persona física | Patrimonio de más de $1,000,000 | $250,000 | Cumple el mínimo de $200,000 de la carta del personal; reúne las declaraciones escritas sobre acreditación y financiamiento |
| B, pareja casada | Ingresos conjuntos de más de $300,000 ambos años | $100,000 | Está por debajo del mínimo, así que reúne dos años de formularios fiscales y una declaración sobre este año |
| C, LLC formada el mes pasado | Todos los dueños son acreditados | $150,000 | Está por debajo de $1,000,000, así que verifica a cada dueño por separado |
Los tres compromisos suman $250,000 + $100,000 + $150,000 = $500,000. El cuestionario le dijo al patrocinador qué camino usar con cada inversionista. No verificó a nadie por sí solo.
Errores comunes
- Tratar el formulario como verificación en 506(c). No lo es, salvo que se cumplan las condiciones del monto mínimo alto.
- Preguntar más de lo que una regla necesita. Los formularios largos frenan a los inversionistas. Pregunta lo que exigen la exención, los impuestos, los estados y las reglas de planes.
- Ignorar respuestas que no cuadran. Una casilla que contradice lo que sabes anula una creencia razonable.
- Saltarte la pregunta sobre el propósito de la entidad. Una LLC nueva normalmente califica solo por medio de sus dueños.
- No actualizarlo. Si un segundo cierre llega meses después, confirma que las respuestas siguen siendo ciertas.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital de sus amigos y seguidores para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). DoorRaise prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, los inversionistas aportan solo por transferencia bancaria y las distribuciones son trimestrales por defecto. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsables), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin ningún porcentaje de la captación ni parte del promote. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco, y el patrocinador sigue siendo responsable de decidir quién puede invertir.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿El inversionista tiene que llenar un cuestionario nuevo en cada proyecto?
Normalmente sí, porque cada proyecto es una oferta distinta y los datos del inversionista pueden cambiar. Algunos patrocinadores llenan de antemano las respuestas del proyecto anterior y piden al inversionista que las confirme o corrija.
¿Un inversionista puede mentir en el cuestionario?
Puede, y por eso la 506(c) exige más que el formulario. En 506(b), una respuesta falsa no rompe en automático la exención si tu creencia era razonable, pero ignorar señales de alerta sí puede hacerlo.
¿Un cuestionario es lo mismo que KYC?
No. KYC confirma quién es la persona, y el cuestionario registra si califica. Muchos patrocinadores reúnen ambos. Consulta KYC y AML para inversionistas de una sindicación.
¿Los patrocinadores y sus socios también lo llenan?
Si invierten en el proyecto, sí. Un director, funcionario ejecutivo o socio general del emisor califica bajo la Rule 501(a)(4), pero el registro debe decirlo de todos modos.
Siguiente paso: lee la verificación del inversionista acreditado en proyectos 506(c) para ver qué cuenta como pasos razonables más allá del formulario.
Fuentes
- 17 CFR 230.501, definiciones, incluida la de inversionista acreditado (en inglés)
- 17 CFR 230.506, incluida la verificación de la 506(c) (en inglés)
- Publicación 33-9415 de la SEC (10 de julio de 2013), que adoptó la Rule 506(c) (en inglés)
- Carta de no acción del personal de la SEC, Latham & Watkins (12 de marzo de 2025) (en inglés)
- SEC: inversionistas acreditados (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.