¿Puedes ofrecer un proyecto a los miembros de tu comunidad de pago (Skool, Discord, Patreon)?

Puedes, pero una membresía de pago no vuelve privado al grupo para efectos de la ley de valores. La Rule 506(b) prohíbe la oferta general (general solicitation), y la forma que reconoce la SEC para mostrar que no la hubo es una relación previa y sustancial: tenías información suficiente para evaluar las finanzas y la sofisticación de cada persona, y sí la evaluaste, antes de que empezara la oferta. Publicar un proyecto ante cientos de miembros que pagan y que no has evaluado es, en general, oferta general, así que la mayoría de los patrocinadores usan la Rule 506(c) y verifican a cada comprador, u ofrecen bajo la 506(b) solo a los miembros que evaluaron antes.

Muchos patrocinadores que enseñan bienes raíces tienen un grupo de pago en Skool, Discord, Patreon o una plataforma parecida. Esta publicación explica cómo aplican ahí las reglas de un proyecto y cómo mantener el negocio del grupo separado de la oferta.

¿Una comunidad de pago es privada para la ley de valores?

No por sí sola. Las interpretaciones del personal de la SEC dicen que una oferta a una persona con la que el emisor tiene una relación previa y sustancial no es oferta general (Pregunta 256.26). También dicen que si hubo oferta general depende de los hechos, y que mientras más personas sin experiencia financiera, sin sofisticación o sin relación previa con el emisor se contacten por medios impersonales y no selectivos, más probable es que sea oferta general (Pregunta 256.27).

Una comunidad de pago cambia quién puede ver una publicación. No te dice, por sí sola, nada sobre las finanzas ni la experiencia de cada miembro. Un grupo de 3,000 personas que pagan $49 al mes cada una se parece más a una lista pública que a un grupo de personas que conoces.

¿Qué hace que una relación sea "previa" y "sustancial"?

El personal de la SEC definió las dos palabras.

• Sustancial. Tú, o alguien que actúa por ti, tienes información suficiente para evaluar, y de hecho evalúas, la situación financiera y la sofisticación de la persona al decidir si es un inversionista acreditado o sofisticado. "La autocertificación sola (marcando una casilla), sin ningún otro conocimiento de la situación financiera o la sofisticación de una persona, no es suficiente" (Pregunta 256.31).
• Previa. La relación se formó antes de que empezara la oferta (Pregunta 256.29). No hay un periodo mínimo de espera, pero debe venir antes de la oferta (Pregunta 256.30).

En la carta de Citizen VC de 2015, el personal aceptó que el proceso de una plataforma en línea para evaluar a los nuevos miembros antes de mostrarles cualquier inversión podía crear ese tipo de relaciones. Dijo que la calidad de la relación es el factor más importante, y que ningún periodo de espera fijo ni cuestionario corto basta por sí solo. Esa carta aplicó a sus propios hechos. Consulta ¿tus seguidores pueden invertir bajo la 506(b)? para ver la misma prueba aplicada a seguidores.

¿Cómo se comparan la Rule 506(b) y la 506(c) dentro de un grupo de pago?

Para la comparación completa, consulta 506(b) frente a 506(c) y qué es la oferta general.

¿Cómo puedes usar la Rule 506(b) con miembros de la comunidad?

Construye las relaciones antes de tener un proyecto. Un enfoque común:

1. Invita a los miembros a una lista de inversionistas, separada de la comunidad. Unirse es gratis y no viene con un proyecto.
2. Evalúa a cada persona. Reúne un cuestionario de inversionista acreditado y habla con cada una sobre sus finanzas y su experiencia invirtiendo. Anota lo que aprendiste.
3. Espera a terminar la evaluación antes de que la persona vea cualquier proyecto. No hay un periodo de espera fijo, pero la relación debe ir primero.
4. Ofrece el proyecto solo a las personas de esa lista. No lo publiques para todo el grupo y no dejes que los miembros lo reenvíen.

Si eso suena a mucho trabajo para un grupo grande, para eso existe la Rule 506(c). Consulta cómo armar una lista de espera de inversionistas antes de tener un proyecto.

¿Cómo usas la Rule 506(c) con miembros de la comunidad?

Puedes publicar el proyecto abiertamente, en el grupo o en cualquier otro lugar, porque la 506(c) permite la oferta general. A cambio, cada comprador debe ser un inversionista acreditado y debes tomar pasos razonables para verificarlo antes de la venta. Los miembros que no son acreditados no pueden invertir, por bien que los conozcas. Tus obligaciones contra el fraude siguen igual, así que describe los riesgos junto con el plan.

Elige la exención antes de empezar a promover. Si empiezas a hablar de un proyecto en público bajo la 506(c) y luego quieres cambiar a la 506(b), las reglas de integración deciden si puedes. Consulta la integración de ofertas bajo la Rule 152.

¿Cómo mantienes separados la comunidad y el proyecto?

• No vendas el acceso a proyectos. Si la membresía de pago incluye "acceso preferente a mis proyectos", los miembros pagan, en parte, para que les ofrezcan valores. Eso puede plantear preguntas de broker-dealer y de asesor de inversiones. Pregunta a tu abogado antes de ligar cualquier cobro a los proyectos.
• No exijas la membresía para invertir. Cualquiera que califique bajo la exención debe poder invertir sin comprarte nada más.
• Mantén el dinero separado. Las cuotas de membresía van a tu negocio. El dinero de los inversionistas va al escrow del proyecto y luego a las cuentas propias del proyecto.
• Di quién eres. Diles a los miembros con claridad que patrocinas el proyecto y que ganas tarifas y un promote, como lo divulgan los documentos de la oferta.
• No premies la inversión dentro de la comunidad. Insignias, reembolsos o descuentos por invertir parecen un pago ligado a la captación.

Para saber más sobre cómo llevar los dos negocios, consulta vender un curso y patrocinar un proyecto.

Un ejemplo con cifras ficticias

Este ejemplo es ficticio. Una patrocinadora tiene un grupo de pago con 2,400 miembros. Durante el último año, 60 miembros se unieron a su lista gratuita de inversionistas, y ella tuvo una llamada con cada uno y guardó notas sobre sus finanzas y su experiencia. Ahora tiene un proyecto de apartamentos de $1,800,000.

• Opción 1, 506(b). Comparte el proyecto en privado con las 60 personas que evaluó antes del proyecto, y no con los otros 2,340 miembros. Algunas de las 60 pueden ser sofisticadas pero no acreditadas; si admite a alguna, debe darle la divulgación de la Rule 502(b).
• Opción 2, 506(c). Publica el proyecto para todo el grupo. Cualquiera puede leerlo, pero solo pueden invertir los compradores que ella verifique como acreditados.

Cualquiera de los dos caminos puede funcionar. Lo que no funciona es publicar para los 2,400 miembros y llamarlo 506(b).

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital de sus amigos y seguidores para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). DoorRaise prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, los inversionistas aportan solo por transferencia bancaria y las distribuciones son trimestrales por defecto. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsables), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin ningún porcentaje de la captación ni parte del promote. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco, y el patrocinador decide qué exención se ajusta a sus relaciones.

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Preguntas frecuentes

¿Un servidor privado de Discord cuenta como privado para la Rule 506(b)?

No en automático. Lo que cuenta es tu relación con cada persona que recibe la oferta, formada antes de la oferta. Un servidor privado solo limita quién puede ver una publicación.

¿Puedo mencionar mi proyecto en una llamada en vivo solo para miembros?

Bajo la 506(c), sí, verificando a cada comprador. Bajo la 506(b), solo si todos en la llamada son personas que evaluaste antes de la oferta, lo cual es difícil de controlar en un grupo grande.

¿Un moderador u otro miembro puede compartir el proyecto por mí?

Quien actúa por ti cuenta como si fueras tú, y pagarle a alguien por traer inversionistas plantea temas de broker-dealer y de malos actores. Consulta pagar a quienes captan capital.

¿Pueden invertir los miembros que no son acreditados?

Bajo la 506(c), no. Bajo la 506(b), pueden hasta 35 compradores no acreditados sofisticados, pero solo si tienes con ellos una relación previa y sustancial y les das la divulgación requerida.

Siguiente paso: lee ¿tus seguidores pueden invertir bajo la 506(b)? para ver con más detalle la prueba de la relación sustancial.

Fuentes

• SEC: interpretaciones de cumplimiento y divulgación de las reglas de la Securities Act (Preguntas 256.26 a 256.31) (en inglés)
• Carta de no acción del personal de la SEC: Citizen VC, Inc. (6 de agosto de 2015) (en inglés)
• 17 CFR 230.502, incluidas la 502(b) y la 502(c) (en inglés)
• 17 CFR 230.506 (en inglés)
• SEC: oferta general, Rule 506(c) (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.