¿Pueden los inversionistas extranjeros invertir en una sindicación de bienes raíces en EE. UU.?
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Sí. Una persona que vive fuera de Estados Unidos puede invertir en una sindicación de bienes raíces en EE. UU. Hay dos vías en la ley de valores: venderle bajo la Rule 506 como a cualquier otro inversionista, que funciona cuando cumple la definición de inversionista acreditado, o venderle en una "transacción en el extranjero" (offshore transaction) bajo la Regulation S, que la SEC trata como fuera de la Sección 5 y no integra con la oferta en EE. UU. El cambio más grande es fiscal: la sociedad del proyecto pide un Form W-8 en lugar de un W-9 y, si su ingreso está efectivamente conectado con un negocio en EE. UU., debe retener impuestos bajo la Sección 1446 sobre la parte del socio extranjero, al 37% para personas y al 21% para corporaciones con las tasas actuales. La revisión de sanciones y de las transferencias bancarias también importa más.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Para los formularios fiscales de los inversionistas en EE. UU., ver el K-1 o el 1099 y el W-9.
Vía 1: la Rule 506, igual que un inversionista de EE. UU.
La Rule 506 no pregunta dónde vive el inversionista. La Rule 501(a) define al inversionista acreditado por ingresos, patrimonio, certificaciones profesionales o tipo de entidad, y ninguna de esas pruebas exige ciudadanía o residencia en EE. UU. Una persona extranjera con un patrimonio de más de $1 millón (sin contar su vivienda principal) es acreditada, igual que una de EE. UU.
Lo que cambia es la prueba. En una oferta bajo la 506(c) debes dar pasos razonables para verificar la condición de acreditado. Las declaraciones de impuestos y los estados de cuenta extranjeros pueden ser más difíciles de revisar, y un CPA o abogado de EE. UU. quizá no pueda escribir una carta de verificación para un cliente extranjero. Planea más tiempo. Ver la verificación de inversionistas acreditados.
Vía 2: la Regulation S, una venta en el extranjero
La Regulation S dice que la regla de registro de la Sección 5 alcanza las ofertas y ventas que ocurren dentro de Estados Unidos y no las que ocurren fuera. La Rule 903 fija las condiciones para la venta en el extranjero de un emisor. Una compañía de EE. UU. que no reporta a la SEC y vende intereses de capital suele caer en la Categoría 3, que exige:
- Restricciones de oferta para que nadie dirija esfuerzos de venta hacia Estados Unidos en esa parte de la oferta.
- Un periodo de cumplimiento de un año para intereses de capital, durante el cual no se pueden ofrecer ni vender a personas de EE. UU.
- Certificaciones del comprador de que no es una persona de EE. UU. ni compra para una.
- Una leyenda y una restricción de transferencia en los documentos de la compañía.
Las ventas bajo la Regulation S no cuentan para los límites de la Rule 506, y la Rule 152(b)(2) dice que las ofertas y ventas hechas conforme a la Regulation S no se integran con otras ofertas. Así, un patrocinador puede tener una oferta bajo la Rule 506 en EE. UU. y una bajo la Regulation S en el extranjero al mismo tiempo. Las leyes de valores del país del inversionista siguen aplicando, y la Regulation S no las resuelve. Ver la integración de ofertas.
La mayoría de los patrocinadores pequeños lo mantienen simple: tratan al inversionista extranjero como un inversionista de la Rule 506 que debe ser acreditado y verificado como cualquier otro.
Lo fiscal: el W-8, la Sección 1446 y FIRPTA
Aquí es donde los inversionistas extranjeros de verdad son distintos. En un proyecto que tributa como sociedad:
| Punto | Inversionista de EE. UU. | Inversionista extranjero |
|---|---|---|
| Formulario que pide el proyecto | W-9 | W-8BEN (persona) o W-8BEN-E (entidad) |
| Retención sobre el ingreso de operación | Ninguna | Sección 1446(a) sobre la parte del socio extranjero del ingreso efectivamente conectado |
| Tasa de retención | Ninguna | La tasa más alta para personas (37%) o corporaciones (21%), según el IRS |
| Formularios que presenta el proyecto | K-1 | K-1, más los Forms 8804, 8805 y 8813 |
| Al transferir el interés | Nada | El comprador puede tener que retener el 10% bajo la Sección 1446(f) |
La página del IRS sobre la retención de sociedades explica las reglas. Dos puntos que los patrocinadores pasan por alto:
- La retención es sobre el ingreso asignado, no sobre el efectivo pagado. Un proyecto con ingreso gravable y sin distribuciones puede deber retención de la Sección 1446 por sus socios extranjeros. El acuerdo operativo debe permitir tratar la retención como una distribución a ese socio.
- La depreciación suele cubrir el ingreso en los primeros años. Muchos proyectos de apartamentos muestran pérdida fiscal al principio, así que la retención puede ser pequeña al inicio y mayor en la venta. Si el ingreso de renta está efectivamente conectado depende de los hechos, así que consulta a un asesor fiscal que conozca los bienes raíces transfronterizos.
FIRPTA, el impuesto sobre las ganancias de personas extranjeras en bienes raíces de EE. UU., también alcanza la venta del edificio. En una sociedad, la retención sobre la parte de esa ganancia que corresponde a un socio extranjero por lo general pasa por la Sección 1446. Tu CPA debe planear el estado de cierre y las declaraciones del año con eso en mente. Ver la guía del CPA para la sindicación.
Sanciones, AML y transferencias bancarias
Un patrocinador de EE. UU. no puede tratar con una persona de la lista de Specially Designated Nationals de OFAC, viva donde viva. Revisa a cada inversionista y a los dueños de cada entidad antes de aceptar una suscripción. Las transferencias internacionales también tienen más riesgo de fraude. Confirma las instrucciones por un teléfono conocido y verifica que el nombre de la cuenta de origen sea el del inversionista. Ver KYC y AML y el fraude con transferencias.
Lista para un inversionista extranjero
- Decide la vía: Rule 506 (acreditado) o Regulation S (en el extranjero).
- Verifica la condición de acreditado si el proyecto es bajo la 506(c).
- Pide el Form W-8BEN o W-8BEN-E en lugar del W-9.
- Revisa sanciones del inversionista y de los dueños de cualquier entidad.
- Avisa a tu CPA para planear la retención de la Sección 1446 y los Forms 8804 y 8805.
- Revisa que el acuerdo operativo permita la retención y la trate como distribución.
- Confirma las instrucciones de la transferencia por teléfono y verifica el nombre del remitente.
- Pregunta a un abogado local por las reglas de valores del país del inversionista.
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise es una plataforma tecnológica, no un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, asesor fiscal ni portal de financiamiento. Cada proyecto en DoorRaise es una oferta bajo la Regulation D, y cada inversionista en él es acreditado. Los documentos estándar de DoorRaise exigen que cada inversionista sea una persona estadounidense a efectos fiscales, entregue un Form W-9 (con SSN o ITIN) y envíe la transferencia bancaria desde una cuenta en EE. UU. Por eso, un extranjero no residente que entregaría un Form W-8 no puede invertir en un proyecto de DoorRaise; un patrocinador que quiera inversionistas extranjeros necesita una estructura aparte, planeada con su propio abogado y contador. DoorRaise revisa la condición de acreditado de cada inversionista antes de que pueda firmar, revisa sanciones y da seguimiento a cada transferencia bancaria hacia la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust (se invierte solo por transferencia bancaria, y el escrow no genera intereses para los inversionistas). El contador del proyecto maneja la retención y prepara los K-1; DoorRaise los entrega. Ver escrow, acreditación y precios.
Preguntas frecuentes
¿Una persona que no es ciudadana de EE. UU. puede ser inversionista acreditado?
Sí. La definición de la Rule 501(a) no tiene requisito de ciudadanía ni de residencia. Una persona extranjera que cumple las pruebas de ingresos, patrimonio u otras califica.
¿Tengo que usar la Regulation S para inversionistas extranjeros?
No. Puedes venderle a un inversionista extranjero acreditado bajo la Rule 506. La Regulation S es una opción para ventas en el extranjero y no se integra con tu oferta en EE. UU.
¿Qué formulario fiscal da un inversionista extranjero?
Por lo general el Form W-8BEN si es persona o el Form W-8BEN-E si es entidad, en lugar del W-9 que da un inversionista de EE. UU.
¿La sindicación tiene que retener impuestos por los inversionistas extranjeros?
Si la sociedad tiene ingreso efectivamente conectado con un negocio en EE. UU., la Sección 1446 exige retener sobre la parte del socio extranjero, hoy al 37% para personas y al 21% para corporaciones.
¿Un inversionista extranjero puede enviar la transferencia desde el exterior?
Sí. Trátala como cualquier otra: confirma las instrucciones por teléfono, verifica el nombre del remitente y revisa las listas de sanciones antes de aceptarla. En un proyecto de DoorRaise, la transferencia debe venir de una cuenta bancaria en EE. UU.
Fuentes
- 17 CFR 230.901: General statement (Regulation S) (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.903: Offers or sales by the issuer (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.152: Integration (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.501: Definitions (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: Partnership withholding (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las inversiones transfronterizas plantean preguntas fiscales y de valores en dos países. Habla con tu propio abogado de valores y con un asesor fiscal que atienda a inversionistas extranjeros en bienes raíces de EE. UU. Información vigente a noviembre de 2026. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.