Comprar un edificio de apartamentos sobre un terreno arrendado: financiamiento, valor y riesgos de salida
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Cuando una sindicación compra un edificio de apartamentos sobre un terreno arrendado (ground lease), la empresa del proyecto es dueña del edificio y del derecho de arrendamiento, pero otra persona es dueña del terreno y el proyecto le paga renta por él, a menudo por un plazo de 50 a 99 años. Eso cambia el proyecto de tres formas. La renta del terreno es un gasto de operación extra, y los ajustes de renta programados pueden subirla mucho. Los prestamistas solo prestan si queda suficiente plazo del arrendamiento después de que vence el préstamo: el Capítulo 30 de la Multifamily Seller/Servicer Guide de Freddie Mac, por ejemplo, exige que el plazo restante del arrendamiento se extienda al menos 10 años después del vencimiento en un préstamo totalmente amortizable y, en un préstamo con amortización parcial o sin amortización sobre un arrendamiento no subordinado, al menos 30 años después del vencimiento. Y como los compradores y sus prestamistas enfrentan las mismas reglas, el valor del edificio y tus opciones de salida bajan conforme se acorta el plazo restante. Lee el arrendamiento del terreno antes de hacer tu análisis.
Esta guía cubre qué revisar en el arrendamiento del terreno, cómo lo tratan los prestamistas y cómo modelarlo. Para el proceso de compra en general, mira las condiciones y los plazos del contrato de compra.
Qué leer en el arrendamiento del terreno
| Término | Por qué importa |
|---|---|
| Plazo restante y opciones de prórroga | Define el financiamiento y el valor; las prórrogas valen lo que valen sus condiciones |
| Calendario de la renta del terreno | Aumentos fijos, ajustes por inflación o reajustes al valor del terreno |
| Método de reajuste | Avalúo del valor del terreno, renta de mercado o una fórmula; quién elige al valuador |
| Subordinación | Si el interés del dueño del terreno queda detrás del préstamo sobre el arrendamiento (es raro) |
| Protecciones para el prestamista | Derechos de aviso y de corrección para el prestamista, un nuevo arrendamiento si termina el anterior, sin cambios sin consentimiento del prestamista |
| Restricciones de uso | Límites al uso, a las modificaciones o a la reconstrucción |
| Cesión | Si puedes vender o transferir el arrendamiento, y el consentimiento del arrendador |
| Fin del plazo | Quién se queda con el edificio cuando termina el arrendamiento (normalmente el dueño del terreno) |
| Opción de compra o derecho de preferencia | Si el proyecto puede comprar el terreno |
¿Cómo tratan los prestamistas un arrendamiento de terreno?
Los prestamistas prestan sobre el derecho de arrendamiento solo si el arrendamiento los protege. Los requisitos típicos incluyen suficiente plazo restante, el derecho a recibir aviso de un incumplimiento y tiempo para corregirlo, un nuevo arrendamiento en los mismos términos si el arrendamiento se termina, y ningún cambio sin el consentimiento del prestamista. El Capítulo 30 de Freddie Mac fija las pruebas de plazo restante de arriba; Fannie Mae y otros prestamistas tienen las suyas. Pide al prestamista que revise pronto el arrendamiento, porque corregirlo requiere el acuerdo del dueño del terreno y puede tardar semanas.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el problema de salida.
- Un edificio está sobre un arrendamiento de terreno no subordinado al que le quedan 45 años. El proyecto usa un préstamo a 10 años con pagos solo de intereses. Con una prueba de 30 años después del vencimiento, el préstamo necesita al menos 40 años restantes: 45 funciona.
- El plan de negocios vende en el año 7, cuando quedan 38 años. Un comprador que busque el mismo tipo de préstamo a 10 años necesitaría 40 años restantes al cierre, así que ese préstamo no está disponible. El comprador quizá necesite un préstamo más corto, uno totalmente amortizable, otro prestamista o una prórroga del arrendamiento, y pagará menos por el edificio.
Una prórroga del arrendamiento negociada antes de vender puede valer más que cualquier remodelación.
Cómo modelar un arrendamiento de terreno
- Agrega la renta del terreno como línea de gasto, con cada aumento programado y una estimación conservadora de cualquier reajuste.
- Usa una tasa de capitalización de arrendamiento. Los derechos de arrendamiento suelen venderse a tasas de capitalización más altas (valores más bajos) que la propiedad plena, y la diferencia crece conforme se acorta el plazo.
- Pon a prueba la salida. Modela el plazo restante al vender y el financiamiento que podría conseguir un comprador.
- Pon precio a la opción sobre el terreno. Si puedes comprar el terreno, modela el proyecto con y sin la compra.
- Revélalo. Describe el arrendamiento del terreno, el calendario de renta, los reajustes y el plazo restante en los documentos de la oferta y en los factores de riesgo.
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Preguntas frecuentes
¿Un proyecto sobre terreno arrendado siempre es peor que ser dueño del terreno?
No siempre. Un precio de compra más bajo puede compensar la renta del terreno, y algunos arrendamientos son largos y estables. El riesgo está en los reajustes de renta y en un plazo que se acorta.
¿El proyecto puede depreciar el edificio sobre un terreno arrendado?
En general el proyecto puede depreciar las construcciones que le pertenecen. La renta del terreno en general se deduce como renta. Pregunta a tu CPA por los detalles, incluida cualquier renta pagada por adelantado o costos de adquisición del arrendamiento.
¿Qué pasa al final del arrendamiento del terreno?
Normalmente el dueño del terreno se queda con el edificio sin pagar nada, salvo que el arrendamiento diga otra cosa. El valor se acerca a cero conforme se acerca el final, por eso importa tanto el plazo restante.
¿Necesito un estoppel del arrendador del terreno?
Sí. Los prestamistas y los compradores piden al dueño del terreno que confirme que el arrendamiento está vigente, que la renta está pagada y que no hay incumplimientos. Mira los certificados de estoppel.
Siguiente paso: mira cómo los términos del préstamo llegan a los rendimientos de los inversionistas en los términos del préstamo que deben revisar los inversionistas.
Fuentes
- Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide, Chapter 30 (hipotecas sobre arrendamientos de terreno) (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, crediticia ni de inversión. Los arrendamientos de terreno varían mucho. Habla con un abogado inmobiliario y con tu prestamista antes de comprar un derecho de arrendamiento. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.