Cómo encontrar inversionistas acreditados para un proyecto inmobiliario
En esta página
- ¿Quién cuenta como inversionista acreditado?
- ¿Cuántos inversionistas acreditados hay?
- ¿Dónde encuentran los patrocinadores inversionistas acreditados?
- ¿Cómo cambia la búsqueda según tu exención?
- ¿Cómo le preguntas a alguien si es acreditado?
- Nuestra opinión
- Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Para encontrar inversionistas acreditados para un proyecto inmobiliario, empieza por las personas que ya te conocen y confían en ti (colegas, clientes, gente de tu sector y amigos y seguidores de tu contenido) y busca a quienes cumplen las pruebas de ingresos, patrimonio o licencia de la SEC. Son más comunes de lo que muchos patrocinadores suponen: el personal de la SEC estimó que unos 24.3 millones de hogares de Estados Unidos, el 18.5% del total, calificaban en 2022. Cómo puedes llegar a ellos depende de tu exención: bajo la Rule 506(b), solo a personas con quienes tenías una relación sustancial antes de la oferta; bajo la Rule 506(c), a cualquiera, con verificación.
Esta publicación trata de los inversionistas acreditados en particular. Para la pregunta general, consulta cómo encontrar inversionistas para un proyecto inmobiliario.
¿Quién cuenta como inversionista acreditado?
La definición está en la Rule 501(a) (17 CFR 230.501). Para personas físicas, las vías principales son:
| Vía | Prueba |
|---|---|
| Ingresos | Más de $200,000 en cada uno de los dos años más recientes, o más de $300,000 con cónyuge o equivalente, y una expectativa razonable de lo mismo este año |
| Patrimonio neto | Más de $1 millón, solo o con cónyuge o equivalente, sin contar la vivienda principal |
| Licencia profesional | Tener vigente una licencia Series 7, Series 65 o Series 82 |
| Empleado con conocimientos | Del fondo privado que hace la oferta (poco común en bienes raíces) |
Las entidades, los fideicomisos y las family offices tienen sus propias pruebas; consulta los requisitos de inversionista acreditado para una LLC u otra entidad. La definición completa está en definición de inversionista acreditado.
¿Cuántos inversionistas acreditados hay?
El personal de la SEC estimó, con la Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, que unos 24.3 millones de hogares de Estados Unidos cumplían al menos una de las pruebas financieras en 2022, el 18.5% de los hogares (revisión del personal de la SEC sobre la definición de inversionista acreditado, 2023). Solo la prueba de ingresos individuales abarcaba unos 18.1 millones de hogares (13.8%) y la de patrimonio unos 16.4 millones (12.5%); muchos hogares cumplen ambas. Como los umbrales en dólares no se ajustan por inflación, la proporción ha crecido mucho: el mismo informe la sitúa en el 1.8% de los hogares en 1983.
En la práctica, muchas personas a tu alrededor quizá ya califican, sobre todo propietarios de vivienda de 50 o 60 años con ahorros para el retiro y profesionales en sus años de mayores ingresos.
¿Dónde encuentran los patrocinadores inversionistas acreditados?
De más cercano a más frío:
- Personas que ya te conocen. Compañeros de trabajo, excolegas, clientes, tu red profesional, gente de tu comunidad. Estas relaciones además mantienen abierta la 506(b).
- Amigos y seguidores de tu contenido. Personas que ven tus videos, escuchan tu pódcast o leen tu boletín y eligieron saber de ti. Consulta cuánto puede reunir un patrocinador entre sus seguidores.
- Círculos profesionales. Médicos, dentistas, ingenieros, abogados y dueños de negocios suelen cumplir la prueba de ingresos. Dar charlas en sus asociaciones sobre cómo funcionan las sindicaciones (sin ofrecer un proyecto) construye relaciones.
- Eventos inmobiliarios. Las reuniones y congresos sirven para conocer gente; revisa las reglas antes de presentar. Consulta presentar en una reunión de inversionistas.
- Alcance pagado. Los anuncios y las listas compradas llegan a desconocidos, así que necesitan la 506(c). Consulta anuncios en Facebook para una sindicación y listas de inversionistas acreditados.
¿Cómo cambia la búsqueda según tu exención?
| Tema | Rule 506(b) | Rule 506(c) |
|---|---|---|
| A quién puedes ofrecer | Personas con una relación preexistente y sustancial | A cualquiera |
| Cómo sabes que son acreditados | Un cuestionario y lo que sabes de ellos | Medidas razonables para verificar a cada uno |
| Publicaciones públicas sobre el proyecto | No se permiten | Se permiten |
La SEC describe una relación sustancial como aquella en la que el emisor tiene información suficiente para evaluar, y evalúa, la situación de la persona como inversionista, formada antes de que empiece la oferta (SEC, solicitación general). Si quieres hablar en público de un proyecto vigente, usa la 506(c) y planea la verificación: documentos fiscales, estados de cuenta, una carta de un CPA o abogado o, desde marzo de 2025, una inversión mínima alta con declaraciones por escrito (carta del personal de la SEC, 2025). Más en la verificación de inversionistas acreditados.
¿Cómo le preguntas a alguien si es acreditado?
En privado y como un paso de rutina, no como un juicio. Una forma sencilla:
"Esta oferta está abierta solo a inversionistas acreditados. ¿Sabes si calificas? Hay un cuestionario corto que repasa las pruebas."
Después usa un cuestionario de inversionista acreditado por escrito. Nunca lo adivines por el trabajo, la casa o el coche de alguien, y nunca presiones a nadie para que diga que califica.
Nuestra opinión
La mayoría de los primeros proyectos se llenan con unas pocas docenas de personas que ya confiaban en el patrocinador. Dedica tu tiempo al contenido y a las relaciones que hacen que las personas adecuadas quieran invertir contigo, y deja los canales fríos para el final.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Solo acreditados reduce el grupo. Quien no califica no puede invertir en un proyecto 506(c).
- La verificación toma tiempo. Inclúyela en el calendario de tu captación.
- Error común: presentar primero y preguntar después. Bajo la 506(b), confirma la relación antes de ofrecer nada.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado, tanto en captaciones 506(b) como 506(c), y la página del proyecto dice desde el principio quién puede invertir. Tarifas fijas, nunca un porcentaje de la captación (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Dónde puedo encontrar inversionistas acreditados?
Empieza por quienes ya te conocen: colegas, clientes, tu red profesional y amigos y seguidores de tu contenido. Los anuncios pagados y las listas llegan a desconocidos y requieren una oferta 506(c).
¿Qué porcentaje de estadounidenses son inversionistas acreditados?
El personal de la SEC estimó que el 18.5% de los hogares de Estados Unidos, unos 24.3 millones, cumplían las pruebas de ingresos o patrimonio en 2022.
¿Puedo preguntarle a alguien cuánto gana?
Puedes preguntarle si cumple las pruebas de inversionista acreditado, en privado, con un cuestionario. Bajo la 506(c), después lo verificas con documentos o con la carta de un tercero.
¿Los médicos cuentan como inversionistas acreditados?
No automáticamente. Muchos médicos cumplen la prueba de ingresos, pero cada persona debe cumplir una prueba de la Rule 501(a) según su propia situación.
Fuentes
- 17 CFR 230.501 (en inglés)
- 17 CFR 230.506 (en inglés)
- Personal de la SEC, revisión de la definición de inversionista acreditado (2023) (en inglés)
- SEC, solicitación general (en inglés)
- Carta del personal de la SEC a Latham & Watkins, 12 de marzo de 2025 (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.