Cómo reunir dinero privado para bienes raíces: préstamos privados vs. inversionistas de capital
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Para reunir dinero privado para bienes raíces, primero decide qué estás vendiendo: un préstamo o una parte del proyecto. Un prestamista privado presta con la propiedad como garantía a cambio de un interés fijo y cobra primero; un inversionista de capital compra una parte del proyecto y comparte utilidades y pérdidas. Un solo préstamo de alguien que conoces, garantizado con una hipoteca, a menudo queda fuera de las leyes de valores; los pagarés vendidos a muchas personas y el capital de una sindicación son valores y necesitan una exención como la Rule 506(b) o la 506(c). Para edificios de apartamentos comprados con un préstamo bancario o de agencia, el dinero privado casi siempre significa capital reunido entre muchos inversionistas.
¿Cuál es la diferencia entre préstamo privado y capital?
| Tema | Préstamo privado | Inversión de capital |
|---|---|---|
| Qué recibe el inversionista | Interés fijo y el principal en una fecha | Una parte del flujo de efectivo y de la utilidad de la venta |
| Garantía | Por lo general una hipoteca sobre la propiedad | Participación en la empresa del proyecto |
| ¿Cobra primero o al final? | Antes que el capital | Después del préstamo y los gastos |
| Potencial | Limitado al interés | Comparte el crecimiento |
| Uso típico | Compraventa de casas, rentas pequeñas, financiamiento puente | Sindicaciones de apartamentos, compras más grandes |
Una imagen útil es la estructura de capital inmobiliaria: el préstamo principal abajo, después cualquier segundo préstamo o capital preferente y arriba el capital común.
¿Cuándo un préstamo privado es un valor?
En Reves v. Ernst & Young (1990), la Corte Suprema sostuvo que se presume que un pagaré es un valor, y que esa presunción solo se rebate si el pagaré se parece mucho a una "familia" de pagarés que no son valores, según cuatro factores: por qué las partes hicieron el trato, cómo se distribuye el pagaré, qué espera razonablemente el público y si otro régimen (como la ley bancaria) ya reduce el riesgo (Reves v. Ernst & Young, 494 U.S. 56). La lista de la Corte de pagarés que no son valores incluye un pagaré garantizado con la hipoteca de una vivienda y un pagaré a corto plazo garantizado con un gravamen sobre los activos de un negocio pequeño.
En la práctica:
- Un préstamo, un prestamista que conoces, garantizado con la propiedad: a menudo se trata como un préstamo hipotecario normal y no como un valor. Siguen aplicando las leyes estatales de préstamos y de usura.
- Pagarés vendidos a varias personas para financiar un negocio o un grupo de propiedades: parece una inversión, así que probablemente es un valor. Necesitas una exención, documentos de la oferta y un Form D en una captación Reg D.
- Pagarés promovidos en público: casi seguro es una oferta de valores, y la promoción pública requiere la Rule 506(c).
¿Por qué los proyectos de apartamentos usan capital?
Los préstamos de agencia y bancarios para edificios de apartamentos cubren una parte del precio, y el prestamista limita qué más se puede pedir prestado sobre la propiedad. El resto del precio, los costos de cierre y las reservas salen del capital. Consulta fuentes y usos para ver cómo se arma el total y comprar un complejo de apartamentos sin dinero para ver por qué siempre alguien pone el capital.
El capital de muchos inversionistas es una oferta de valores. La mayoría de los patrocinadores usa Regulation D:
- Rule 506(b): sin mercadotecnia pública; los inversionistas son personas que ya conoces.
- Rule 506(c): se permite la mercadotecnia pública; cada inversionista debe ser acreditado y estar verificado (17 CFR 230.506).
¿Dónde encuentras dinero privado?
Los mismos lugares para préstamos y para capital, de más cercano a más frío:
- Personas que ya te conocen y confían en ti: colegas, clientes, amigos de la familia. Consulta reunir capital entre amigos y familiares.
- Amigos y seguidores de tu contenido: un boletín, pódcast o canal donde la gente ha visto cómo trabajas.
- Tu círculo profesional y la comunidad inmobiliaria local.
- Canales públicos (anuncios, listas), que requieren la 506(c). Consulta cómo encontrar inversionistas acreditados.
Reúnas lo que reúnas, pon los términos por escrito, mantén el dinero de los inversionistas fuera de tu cuenta personal y nunca le pagues a nadie una parte de lo que reúna para ti salvo que sea un broker-dealer registrado (SEC, guía de registro de broker-dealers).
Nuestra opinión
Para una sola renta pequeña, un préstamo privado garantizado de alguien que conoces puede ser la herramienta más sencilla. Para un edificio de apartamentos, reúne capital como corresponde: una LLC para el proyecto, documentos de la oferta, escrow y una presentación Reg D. Mezclar una docena de préstamos informales en la compra de un edificio es como los patrocinadores terminan con una oferta de valores accidental y sin exención.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Los préstamos limitan el potencial del inversionista y exigen pagos aunque la propiedad no rinda.
- El capital diluye al patrocinador pero comparte el riesgo.
- Error común: llamar préstamo a una captación de capital. Si el rendimiento del prestamista depende de la utilidad del proyecto, en el fondo es capital.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise está hecho para el lado del capital: la LLC del proyecto, los documentos para inversionistas, una página del proyecto, el escrow y el Form D. No gestiona préstamos privados. Tarifas fijas, nunca un porcentaje de la captación (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el dinero privado en bienes raíces?
Dinero de personas en lugar de bancos, ya sea como préstamo (interés fijo, garantizado con la propiedad) o como capital (una parte de la utilidad y del riesgo del proyecto).
¿Un préstamo de dinero privado es un valor?
Puede serlo. Según Reves, se presume que los pagarés son valores salvo que se parezcan a una excepción aceptada, como un pagaré garantizado con la hipoteca de una vivienda. Los pagarés vendidos a varios inversionistas suelen ser valores.
¿Cómo reúno dinero privado para mi primer proyecto de apartamentos?
Por lo general como capital: forma una LLC para el proyecto, prepara los documentos de la oferta, elige la Rule 506(b) o la 506(c), guarda el dinero de los inversionistas en escrow y presenta el Form D.
¿Puedo anunciarme para buscar prestamistas privados?
Solo mediante una oferta que permita la mercadotecnia pública, como la Rule 506(c), si los pagarés son valores. Pregúntale a un abogado de valores antes de anunciarte.
Fuentes
- Reves v. Ernst & Young, 494 U.S. 56 (1990) (en inglés)
- 17 CFR 230.506 (en inglés)
- SEC, Rule 506(b) (en inglés)
- SEC, Rule 506(c) (en inglés)
- SEC, guía de registro de broker-dealers (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.