¿Puedes reunir capital de tus alumnos de un curso para un proyecto inmobiliario?
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Puedes invitar a tus alumnos a invertir en una sindicación que patrocinas, pero ser alumno no hace elegible a nadie como inversionista. Cada persona debe pasar la prueba de la exención: acreditada y verificada bajo la Rule 506(c), o una persona con la que ya tienes una relación previa y sustantiva bajo la Rule 506(b), que sea acreditada o, en casos limitados, sofisticada. Mantén el proyecto separado del curso. No vincules acceso, descuentos, bonos ni reembolsos con invertir.
Esta publicación trata de los alumnos como inversionistas. Para el tema más amplio de manejar un curso y un proyecto a la vez, mira vender un curso inmobiliario y patrocinar un proyecto y separar el negocio del curso de la compañía del proyecto.
¿Los alumnos son elegibles para invertir?
Solo si cumplen la prueba. Bajo la Rule 506(c), cada inversionista debe ser acreditado y debes tomar medidas razonables para verificarlo (SEC, Rule 506(c)). Una persona califica por ingresos de más de $200,000 (o $300,000 con cónyuge o pareja) en cada uno de los últimos dos años, por un patrimonio neto de más de $1 millón sin contar la vivienda principal, o por tener una licencia Series 7, 65 u 82 (17 CFR 230.501). Muchos alumnos no cumplirán estas pruebas, y por eso un curso es una mala forma de encontrar inversionistas. No lo des por hecho.
Bajo la Rule 506(b), puedes vender a personas con las que tienes una relación previa y sustantiva, y a hasta 35 compradores que no son acreditados si cada uno es sofisticado y recibe la divulgación requerida (SEC, Rule 506(b)). Un alumno al que asesoraste durante muchos meses puede calificar. Alguien que compró un curso en video la semana pasada, no.
¿Qué hace sustantiva a una relación?
El personal de la SEC ha dicho que importa la calidad de la relación, no un tiempo fijo ni solo un cuestionario breve (carta de no acción a Citizen VC, 2015). En la práctica, debes conocer lo suficiente a la persona para juzgar si la inversión le conviene. Mira la prueba de la relación sustantiva. Un correo masivo a toda tu lista de alumnos es lo contrario.
¿Cuál es el problema del conflicto?
Te pagan dos veces: los alumnos por enseñar, y el proyecto como su patrocinador. Los alumnos pueden confiar más en ti por esa enseñanza, lo que aumenta tu deber de ser claro y justo. Las reglas antifraude aplican a todo lo que dices, también en clase (17 CFR 240.10b-5). Entonces:
- No propongas el proyecto en clase, en una comunidad del curso ni en una lección.
- No uses resultados ni reseñas de alumnos para tu proyecto.
- No sugieras que invertir es parte de aprender, ni que los alumnos que inviertan tendrán mejor acceso.
¿Qué paquetes debes evitar?
| Idea | Por qué es un problema |
|---|---|
| Acceso gratis o con descuento al curso por invertir | Es un incentivo de venta y confunde qué compra el inversionista |
| Reembolso de la cuota del curso si el proyecto rinde menos | Se lee como una promesa o garantía de resultados |
| "Invierte para entrar al círculo cercano" | Presiona una decisión por una razón ajena a la inversión |
| Mínimos de inversión iguales a los precios del curso | Trata el proyecto como un producto |
| Testimonios de alumnos sobre el proyecto | Mira testimonios en el marketing de una sindicación |
Si quieres agradecer a los inversionistas, hazlo a través de los documentos del proyecto, con un abogado, no a través del curso.
¿Cómo debes tratar a los alumnos que preguntan?
- Responde con educación. Apunta a material gratuito y a tu boletín.
- No nombres el proyecto en los canales de clase.
- Invita solo a personas que conoces bien, y solo después de elegir tu exención.
- Sigue el mismo proceso con todos: los mismos documentos, las mismas preguntas, la misma verificación. Mira convertir seguidores en inversionistas.
- Guarda un registro de por qué invitaste a cada persona.
Nuestra opinión
Los alumnos son contactos cercanos, no un grupo de inversionistas. La mejor señal que da un alumno es su atención al detalle y su historial de aplicar lo que enseñaste, que conoces al tratarlo. Si quieres un grupo más grande que las personas que conoces, haz una captación bajo la Rule 506(c) con verificación y acepta que algunos alumnos no calificarán.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No es para educadores cuyos alumnos son en su mayoría principiantes. Una inversión es un riesgo distinto de una lección.
- No es para quien planea vender de forma cruzada. Los dos negocios no deben alimentarse entre sí.
- Error común: un seminario web "solo para alumnos" enviado a toda la lista. Eso es una propuesta masiva.
- No sustituye a un abogado.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise mantiene el proyecto en su propia compañía con sus propios documentos y una página del proyecto, y verifica que cada inversionista sea acreditado, tanto en captaciones 506(b) como 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi sindicación a mis alumnos?
Puedes invitar a los alumnos que cumplan la prueba de la exención. Comprar un curso no hace elegible a nadie por sí solo.
¿Puedo dar a los alumnos un descuento por invertir?
Evítalo. Vincular beneficios del curso con una inversión confunde la oferta y puede leerse como un incentivo.
¿Los alumnos tienen que ser acreditados?
En una captación 506(c), sí, y verificados. En una captación 506(b), la mayoría debería serlo, y unos pocos pueden ser compradores sofisticados con divulgación adicional.
¿Puedo proponer el proyecto dentro de mi comunidad del curso?
Solo en una captación 506(c), y mantenlo fuera de las lecciones.
Fuentes
- 17 CFR 230.501
- 17 CFR 230.502
- 17 CFR 230.506
- Carta de no acción del personal de la SEC, Citizen VC, 6 de agosto de 2015 (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de invitar a tus alumnos a invertir. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.