¿Puedes reunir dinero de compañeros de trabajo para una sindicación inmobiliaria?

En esta página

1. ¿Un compañero de trabajo es una relación previa?
2. ¿Puedes enviar un mensaje a todo el equipo?
3. ¿Qué permite tu empleador?
4. ¿Y si trabajas en finanzas, seguros o venta de bienes raíces?
5. ¿Debe un jefe captar entre sus subordinados?
6. ¿Cómo mantienes limpia la oferta?
7. Nuestra opinión
8. Ventajas y desventajas, y para quién no es
9. Cómo encaja DoorRaise
10. Preguntas frecuentes

Sí, puedes ofrecer una sindicación a compañeros de trabajo, pero solo si ya los conoces lo bastante para que la oferta sea privada, y solo si las reglas de tu empleador y tus licencias lo permiten. Bajo la Rule 506(b) no puedes hacer solicitación general, así que un mensaje a toda la empresa es un problema. Una conversación uno a uno con un colega que conoces es distinta. Si trabajas en servicios financieros, pueden aplicar reglas adicionales.

¿Un compañero de trabajo es una relación previa?

Puede serlo. La Rule 506(b) prohíbe la solicitación general, y el personal de la SEC mira si tenías una relación sustancial con la persona antes de la oferta. Un colega con quien llevas años, que conoce tu criterio y tus finanzas, no es lo mismo que alguien del edificio de al lado que conociste en una fiesta. Mira las relaciones previas y sustanciales. Conocer a alguien para proponerle algo no crea la relación.

¿Puedes enviar un mensaje a todo el equipo?

No bajo la 506(b). Un mensaje a un canal de la empresa, una lista de correo o la sala de almuerzo suele ser solicitación general (qué es la solicitación general). Si quieres hablar abiertamente, usa la Rule 506(c), donde todo el que compra debe ser inversionista acreditado y tú lo verificas (17 CFR 230.506).

¿Qué permite tu empleador?

Lee el contrato de empleo, el código de conducta y cualquier política de actividades externas. Muchos empleadores piden declarar actividades externas, prohíben solicitar en horario o con sistemas de la empresa, o protegen información confidencial. No uses el correo, las apps de mensajes, los directorios ni el tiempo de la empresa. Si una política no es clara, pregunta por escrito antes de empezar. Romperla puede costarte el empleo que financia tu negocio de patrocinador (sindicar con un trabajo de tiempo completo).

¿Y si trabajas en finanzas, seguros o venta de bienes raíces?

Pueden aplicar reglas extra. Si eres representante registrado de un broker-dealer, la Rule 3280 de FINRA sobre transacciones privadas de valores exige un aviso por escrito a tu firma antes de participar, y la firma puede restringirlo. Los licenciatarios de asesoría de inversiones y de seguros pueden tener deberes similares. Vender valores por una paga sin registro también es un problema (si necesitas una licencia para sindicar). Pregunta primero a tu departamento de cumplimiento.

¿Debe un jefe captar entre sus subordinados?

Con cuidado. Quien depende de ti puede sentir que no puede decir que no, y un proyecto que sale mal puede dañar al equipo. Si lo haces, deja claro que es voluntario, da materiales por escrito y tiempo, nunca lo hables en el trabajo y considera limitarlo a inversionistas acreditados que no estén en tu línea de mando.

¿Cómo mantienes limpia la oferta?

Habla en privado, fuera del trabajo. Da a cada inversionista los mismos documentos de la oferta y el mismo tiempo (cómo leer un PPM). Usa un cuestionario para confirmar el estatus de acreditado o la sofisticación (cuestionario de inversionista acreditado). No prometas rendimientos, mantén cada respuesta coherente con los documentos y deja que un no sea un no.

Nuestra opinión

Los compañeros de trabajo pueden ser buenos inversionistas porque te conocen. También pueden ser la forma más rápida de poner en conflicto tu carrera de patrocinador y tu empleo. Trata la relación laboral como algo que el proyecto nunca debe usar, y la oferta será más fácil de defender.

Ventajas y desventajas, y para quién no es

• El dinero y el trabajo se mezclan mal si al proyecto le va mal. Cuenta con eso.
• No es para jefes que propondrían el trato a su propio equipo. La presión es un riesgo para ti y para ellos.
• Error común: proponer el trato en el chat de la empresa. Es una violación de política y además solicitación general.
• No sustituye a un abogado si tienes una licencia de valores, seguros o bienes raíces.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.

Una página privada del proyecto y un enlace privado te permiten enviar la oferta a una persona a la vez, fuera de los canales de trabajo, con los documentos y la firma electrónica en un solo lugar. Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir a compañeros que inviertan si no trabajo en finanzas?

Sí, si tienes una relación real con ellos, sigues la Rule 506(b) o la 506(c) y respetas las políticas de tu empleador.

¿Puedo escribir a mis contactos del trabajo desde mi cuenta del trabajo?

No. Usa tu correo personal y revisa la política de tu empleador antes de cualquier contacto.

¿Los compañeros tienen que ser acreditados?

En la 506(c), sí. En la 506(b), pueden participar hasta 35 inversionistas no acreditados si son sofisticados y reciben la revelación exigida.

¿Y si mi empleador dice que no?

Entonces no solicites a compañeros. Aun así puedes captar entre amigos y familia fuera del trabajo.

Fuentes

• 17 CFR 230.506
• 17 CFR 230.502
• SEC: colocaciones privadas bajo la Rule 506(b)
• FINRA Rule 3280, transacciones privadas de valores

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.