¿Puedes patrocinar una sindicación de apartamentos con un trabajo de tiempo completo?
En esta página
Sí. Muchos patrocinadores conservan un empleo de tiempo completo mientras arman y manejan una sindicación de apartamentos, sobre todo en los primeros proyectos. El trabajo es disparejo: encontrar y analizar un proyecto, reunir el capital y cerrar toman horas reales de día durante unos meses, mientras que ser dueño del edificio se maneja sobre todo por medio de un administrador de la propiedad externo, con el patrocinador supervisando. Antes de empezar, revisa la política de tu empleador sobre actividades de negocio externas (y, si eres representante registrado, las FINRA Rules 3270 y 3280), acepta que probablemente no califiques como profesional inmobiliario para efectos fiscales y planea quién cubre las horas que tú no puedes.
Esta guía desglosa el tiempo por etapa, las reglas que debes revisar y cómo organizarte alrededor de un empleo. Para la lista completa de tareas del patrocinador, lee lo que de verdad hace un patrocinador.
¿Cuánto tiempo toma una sindicación?
Las horas dependen del proyecto y de cuánto delegues. Esta es la forma del trabajo, no una promesa de horas:
| Etapa | Qué pasa | Cuándo pasa |
|---|---|---|
| Búsqueda y análisis | Llamadas con corredores, revisar anuncios, armar modelos, visitar | Noches para el análisis; visitas y llamadas con corredores de día |
| Bajo contrato y due diligence | Inspecciones, auditoría de contratos, solicitud al prestamista, reportes de terceros | Muchas llamadas y visitas de día durante unas semanas |
| La captación | Página del proyecto, webinar, preguntas de inversionistas, seguimiento | Noches y fines de semana funcionan bien; las preguntas llegan a toda hora |
| Cierre | Condiciones del prestamista, título, escrow, flujo de fondos | De día, a menudo con plazos cortos |
| Etapa de dueño | Llamadas semanales con el administrador, estados financieros mensuales, reportes trimestrales | Unas horas a la semana una vez estable; más durante las remodelaciones |
Mira la línea de tiempo de una sindicación de apartamentos para ver cómo se acomodan las etapas.
¿Qué reglas debes revisar antes de empezar?
La política de tu empleador. Muchos empleadores tienen una política de conflicto de intereses o de actividades externas que te pide revelar un negocio aparte u obtener aprobación. Algunos restringen el uso del tiempo, el equipo o los contactos de la empresa. Algunas industrias (por ejemplo, la banca, el corretaje inmobiliario y las finanzas) tienen reglas más estrictas. Lee la política y consigue cualquier aprobación por escrito antes de empezar a captar. No captes de compañeros de trabajo ni de clientes si la política lo prohíbe.
Reglas de FINRA para representantes registrados. Si trabajas para un broker-dealer, la FINRA Rule 3270 pide avisar por escrito a tu firma antes de recibir pago de un negocio externo o trabajar para él. Ser el patrocinador de una sindicación también significa participar en una transacción privada de valores, y la FINRA Rule 3280 pide avisar primero por escrito a la firma, describiendo la transacción y tu papel. Si vas a recibir una compensación por ventas, la firma debe aprobar o rechazar por escrito, y una transacción aprobada se registra y la firma la supervisa. Habla pronto con tu área de cumplimiento.
Licencias que tengas. Los agentes y corredores inmobiliarios deben revisar las reglas de su estado sobre revelar que compran para una entidad que controlan. Los asesores de inversiones deben revisar el código de ética de su firma.
¿Cómo cambia un empleo tus impuestos?
Para calificar como profesional inmobiliario, debes dedicar más de la mitad de tus horas de trabajo y más de 750 horas al año a negocios inmobiliarios en los que participas de forma material. Un empleo de tiempo completo con un empleador que no es del ramo inmobiliario normalmente hace imposible la prueba de "más de la mitad". Sin esa condición, tu parte de las pérdidas del proyecto, incluida la depreciación, en general es pasiva y solo compensa ingreso pasivo. Mira la condición de profesional inmobiliario y el arrastre de pérdidas pasivas.
¿Cómo cubres las horas que no puedes trabajar?
- Un copatrocinador. Un socio con disponibilidad de día, experiencia en proyectos o un patrimonio que el prestamista quiere ver. Pongan por escrito quién hace qué y cómo se divide la parte del patrocinador. Mira copatrocinadores y principales clave y cómo dividir el capital del GP.
- Un buen administrador de la propiedad. El tiempo de la etapa de dueño baja mucho cuando un administrador profesional maneja la renta de unidades, el mantenimiento y la cobranza. Mira cómo elegir una empresa administradora.
- Un corredor y un prestamista que sepan que trabajas. Aclara pronto cuándo puedes tomar llamadas y mantén las decisiones avanzando por correo.
- Una plataforma para el papeleo. Formar la LLC, preparar documentos, revisar a los inversionistas, el escrow y los reportes toman horas que se pueden delegar. Mira el equipo que necesitas para una sindicación.
- Días de vacaciones para la recta final. Guarda días libres para la visita a la propiedad, la inspección final y la semana del cierre.
Señales de que estás demasiado saturado
- Las preguntas de los inversionistas se quedan días sin respuesta durante la captación.
- Se te pasa un plazo de due diligence o una condición del prestamista.
- No puedes ir al recorrido de la propiedad antes del cierre.
- Los estados financieros mensuales del administrador se quedan sin leer.
Cualquiera de estas es razón para sumar un copatrocinador o ir más despacio. Los inversionistas juzgan el proyecto en parte por si puedes manejarlo. Mira las preguntas que hacen los amigos y seguidores a un patrocinador.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise está hecho para que un patrocinador con empleo pueda captar de sus amigos y seguidores sin una oficina de apoyo. Forma la LLC, prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c) y envía los reportes para inversionistas y los K-1. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
¿Listo para reunir capital? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿A los prestamistas les importa que tenga un empleo de tiempo completo?
Los prestamistas revisan el patrimonio, la liquidez, el crédito y la experiencia de los principales clave. Un ingreso estable puede ayudar a tu situación financiera personal, pero la experiencia operando apartamentos suele importar más, que es una de las razones por las que los patrocinadores sin experiencia suman un copatrocinador o un buen administrador de la propiedad.
¿Puedo captar de mis compañeros de trabajo?
Revisa primero la política de tu empleador. Muchas restringen buscar inversión entre compañeros, clientes o proveedores. Bajo la Rule 506(b), además necesitas una relación sustancial previa con cada persona a quien le ofreces.
¿Necesito dejar mi empleo para crecer?
No para hacer un proyecto. Muchos patrocinadores se dedican de tiempo completo solo cuando las tarifas de varios proyectos cubren sus gastos. Mira cómo gana dinero un patrocinador.
¿Puedo contratar a alguien que maneje la captación por mí?
Pagarle a alguien según el dinero que capta plantea preguntas sobre el registro como broker-dealer. Mira cómo pagar a quienes captan capital antes de aceptar un arreglo así.
Siguiente paso: revisa si estás listo con la lista para saber si estás listo para patrocinar.
Fuentes
- FINRA Rule 3270, actividades de negocio externas de personas registradas (en inglés)
- FINRA Rule 3280, transacciones privadas de valores de una persona asociada (en inglés)
- IRS Publication 925, Passive Activity and At-Risk Rules (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni laboral. Habla con el área de cumplimiento de tu empleador, con un abogado de valores y con un CPA sobre tu situación. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.