Convierte seguidores en inversionistas: correo, webinar y página del proyecto, de la forma correcta

Para convertir seguidores en inversionistas inmobiliarios, enseña en público, arma una lista de inversionistas, haz una llamada en vivo sobre el proyecto y lleva a todos a una página del proyecto con las condiciones completas. Promover así un proyecto vigente es solicitación general, por lo que requiere la Rule 506(c), donde todo inversionista es acreditado y está verificado.

Si eres el patrocinador de un proyecto de apartamentos, creamos DoorRaise con una página del proyecto que incluye registro para la llamada en vivo, para que tus seguidores se registren sin crear una cuenta. Esta publicación es parte de nuestra serie para patrocinadores, que empieza con cómo los patrocinadores reúnen dinero de sus seguidores para bienes raíces y está dentro de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.

¿Cuáles son las etapas del embudo?

El embudo tiene seis etapas, y cada una tiene su propia regla de cumplimiento. La primera etapa es la única que no trata de una oferta específica.

Para ver la exención completa, mira nuestra guía de la Rule 506(c) para patrocinadores con seguidores.

¿Por qué un webinar público sobre un proyecto requiere 506(c)?

Requiere la 506(c) porque un webinar o correo público sobre una oferta vigente específica es solicitación general, y la Rule 506(b) lo prohíbe. La Rule 502(c) prohíbe la solicitación general y la publicidad general, e incluye expresamente los seminarios o reuniones cuyos asistentes fueron invitados mediante solicitación general, con excepciones para la 506(c) y la Rule 504(b)(1).

La página de la SEC sobre solicitación general la llama una cuestión que depende de los hechos. Enumera como ejemplos los anuncios en periódicos y revistas, los sitios web públicos sin restricciones, las transmisiones de televisión y radio y los seminarios, y dice que mientras más personas sin relación previa alcance un mensaje por medios impersonales, más probable es que cuente. Nuestra publicación sobre qué es la solicitación general profundiza en el tema.

¿Qué exige la 506(c) a cambio?

Bajo la Rule 506(c), el emisor puede hacer solicitación amplia y publicidad general, pero todos los compradores deben ser acreditados y el emisor debe tomar medidas razonables para verificarlo. El Form D vence 15 días después de la primera venta.

Como todos los inversionistas de la 506(c) son acreditados, los requisitos de información de la Rule 502(b) para compradores no acreditados no aplican. Las reglas contra el fraude sí, así que lo que dices debe seguir siendo exacto y no engañoso.

¿Y si captas capital bajo la 506(b)?

Entonces un webinar público sobre el proyecto vigente queda descartado. Bajo la 506(b), solo puedes hablar del proyecto con personas con las que ya tienes una relación previa y sustantiva, es decir, que tienes suficiente información para evaluar, y evalúas, si son acreditadas, según la página de la SEC citada arriba.

Algunos patrocinadores hacen una llamada solo por invitación para personas que ya conocen. Eso puede estar bien, pero la lista de invitados debe venir de relaciones reales, no de un registro público. Lee si los seguidores pueden invertir bajo la 506(b) antes de intentarlo.

¿La Rule 148 cubre tu propio webinar?

No. La Rule 148 dice que una comunicación en un seminario o reunión no es solicitación general solo cuando participa más de un emisor y el evento está patrocinado por ciertas organizaciones, como universidades, gobiernos, organizaciones sin fines de lucro, grupos de ángeles inversionistas, incubadoras o aceleradoras. La publicidad no puede hacer referencia a una oferta específica, y la información sobre la oferta se limita a unos pocos puntos.

Un patrocinador que hace una llamada sobre su propio proyecto no encaja en esa descripción. Trata tu webinar como solicitación general y planea usar la 506(c).

¿Cómo deben escribirse los correos?

Los correos deben empezar con hechos, decir para quién es el proyecto y enlazar a la página del proyecto. Deben leerse como una nota clara de un patrocinador, no como una secuencia de ventas.

• Empieza con la propiedad y el plan, no con publicidad exagerada.
• Di que el proyecto es solo para inversionistas acreditados, y que vas a verificar.
• Enlaza a la página del proyecto para las condiciones, tarifas y riesgos.
• Evita la urgencia falsa. "Solo quedan tres lugares" es un problema si no es cierto.
• Nunca prometas rendimientos en el asunto ni en el cuerpo.
• Revela tu función y cómo te pagan.

Asuntos: mejores y peores (ilustrativo)

Un correo de ejemplo (plantilla ilustrativa)

Usa tus propios datos. Los números y nombres de abajo son marcadores de posición.

Asunto: Llamada en vivo el jueves sobre un edificio de apartamentos de 48 unidades

Hola [Nombre]:

Estoy reuniendo capital para comprar un edificio de apartamentos de 48 unidades en [ciudad]. Esta oferta está abierta solo a inversionistas acreditados, y verificamos a cada inversionista antes de aceptar fondos.

La página del proyecto tiene las condiciones, tarifas, riesgos y documentos: [enlace]. Por favor, lee primero la sección de riesgos.

Haré una llamada en vivo el [fecha] para explicar el plan y responder preguntas. Puedes registrarte en la página del proyecto.

Soy el patrocinador e invertiré mi propio dinero en el proyecto. Mi compensación está en la tabla de tarifas.

[Nombre]

El correo no tiene cifras de rendimiento ni presión. Si debes mencionar números, ponlos en la página del proyecto, con los supuestos y los riesgos en contexto.

¿Cómo haces una llamada en vivo?

Hazla en cinco pasos y guarda una grabación. La grabación te protege a ti y a tus inversionistas. Para saber qué esperar, consulta las preguntas que hacen los inversionistas a un patrocinador primerizo.

1. Empieza con quién eres, tu función y cómo te pagan.
2. Repasa los mismos hechos que la página del proyecto, en el mismo orden.
3. Recibe preguntas y responde con base en los documentos.
4. No hagas promesas individuales ni acuerdos aparte.
5. Grábala y guarda una copia con los registros de tu oferta.

Si alguien pide una garantía, di que no puedes darla y señala la sección de riesgos. Nuestra publicación sobre lo que pueden decir los patrocinadores sobre un proyecto tiene ejemplos de lenguaje para usar y para evitar.

¿Y los mensajes directos y los comentarios?

Los mensajes privados y los comentarios pueden convertirse en prueba de lo que dijiste a los inversionistas. Lleva las preguntas sobre condiciones a la página del proyecto o a la llamada, y no envíes estimaciones de rendimiento individualizadas.

En Pino v. Cardone Capital, el Noveno Circuito resolvió en diciembre de 2022 que una persona puede solicitar una compra mediante comunicaciones masivas como publicaciones en redes sociales y videos en línea.

Ese caso trató de ofertas bajo la Regulation A, no de la Rule 506, pero muestra por qué cada publicación pública sobre un proyecto vigente necesita la misma disciplina que un correo. Mira la opinión.

¿Qué debe pasar después de la llamada?

Envía el enlace de la página del proyecto, los pasos de verificación y un recordatorio de la fecha límite, y nada más. Luego haz el trabajo que sigue: verificación, documentos de suscripción y escrow.

Un calendario sencillo de seguimiento (ilustrativo) es:

1. El mismo día: agradece a los asistentes, enlaza la grabación si tienes la aprobación de tu abogado para compartirla, y enlaza la página del proyecto.
2. Día 3: un recordatorio con los pasos de verificación.
3. Día 7: una nota breve sobre las preguntas que surgieron, con respuestas tomadas de los documentos.

Después del cierre, mira las actualizaciones para inversionistas para mantener informada a la gente.

Nuestra opinión

Nuestra opinión: el mejor control de cumplimiento en un embudo de seguidores es una sola fuente de verdad. Si cada correo, publicación y llamada apunta a la misma página del proyecto, no puedes decir una cosa a una persona y otra distinta a otra.

También creemos que los patrocinadores deben escribir primero la página del proyecto y después los correos. Cuando la página está lista, los mensajes se vuelven enlaces cortos a hechos, y la tentación de exagerar desaparece.

Ventajas y desventajas, y para quién no es

Un embudo público te da alcance y te cuesta flexibilidad. No es para todos los patrocinadores.

• No es para captaciones 506(b). Un webinar público sobre un proyecto vigente es solicitación general, que la 506(b) no permite.
• No es para seguidores no acreditados. Bajo la 506(c), no puedes aceptar su dinero aunque lo pidan. Nuestra publicación sobre opciones para seguidores no acreditados cubre las alternativas.
• No sustituye a los documentos. Un buen webinar no reemplaza a los documentos de la oferta adecuados.
• Error común: bonos promocionales. Los incentivos por inscribirse temprano pueden generar problemas de divulgación y de corretaje. Consulta primero a tu abogado.
• Error común: urgencia que no puedes respaldar. La escasez falsa es la forma más rápida de convertir una buena captación en un problema.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades de personas que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Ofrecemos software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco, ni un agente de escrow, y no custodiamos el dinero de los inversionistas: los fondos van a un agente de escrow independiente indicado en cada proyecto.

La página del proyecto de DoorRaise te da el enlace único que necesita este embudo, con registro para la llamada en vivo en la misma página. La tarifa inicial de $1,500 cubre la LLC del proyecto y el agente registrado, documentos estandarizados y legalmente vinculantes para los inversionistas, una cuenta de escrow a nombre del proyecto, la página del proyecto y la verificación de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. La tarifa de cierre de $5,000 se paga con los fondos reunidos y solo si el proyecto cierra. Cubre las revisiones del patrocinador, del contrato de compra, del título y del préstamo, la presentación del Form D y la firma electrónica, y el portal de inversionistas y la bóveda de documentos.

La tarifa anual de $3,500, pagada con los ingresos de la propiedad, cubre el envío a los inversionistas de sus K-1, los pagos y las actualizaciones. Tú eliges los estados donde pueden vivir tus inversionistas y pagas las tarifas de aviso de esos estados al costo, junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que invierte alguien de ese estado; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarte la tarifa inicial y esas tarifas al cierre (puedes desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. Nunca cobramos un porcentaje de la captación ni de las ganancias, y no recomendamos, clasificamos ni respaldamos ninguna oferta. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del propio proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para tu proyecto, todo incluido.

¿Listo para captar capital? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hacer un webinar público sobre mi proyecto?

Sí bajo la 506(c), siempre que todo inversionista sea acreditado y esté verificado. Bajo la 506(b), un webinar público sobre un proyecto vigente es solicitación general y no está permitido.

¿Debo grabar la llamada?

Sí, y guárdala con los registros de tu oferta. Consulta a tu abogado antes de compartir la grabación en público.

¿Puedo ofrecer un bono por inscribirse temprano?

Habla primero con un abogado de valores. Los incentivos pueden generar problemas de divulgación y de corretaje.

¿Qué hago si alguien me pide garantizar un rendimiento?

No lo garantices. Señala los documentos de la oferta y las divulgaciones de riesgo, y dile que el proyecto puede perder dinero.

¿La regla contra el fraude aplica si todos mis inversionistas son acreditados?

Sí. La Rule 10b-5 prohíbe las declaraciones falsas de hechos relevantes y las omisiones engañosas en relación con la compra o venta de un valor, sea cual sea la condición del inversionista.

¿Puedo solo enseñar, sin mencionar el proyecto?

Enseñar cómo funcionan las sindicaciones es distinto de ofrecer un proyecto específico, pero el límite depende de los hechos. Si tu contenido empieza a dirigir a la gente hacia una oferta vigente, trátalo como parte de la oferta y pregunta a tu abogado dónde está el límite.

Fuentes

• 17 CFR 230.502 (en inglés)
• 17 CFR 230.506 (en inglés)
• 17 CFR 230.148 (en inglés)
• SEC, Rule 506(c) (en inglés)
• SEC, solicitación general (en inglés)
• 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)
• Pino v. Cardone Capital, opinión del Noveno Circuito, 21 de diciembre de 2022 (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.