Captar de amigos y familiares para un proyecto inmobiliario

Captar dinero de amigos y familiares para un proyecto inmobiliario es la forma más común en que empieza un primer patrocinador. También sigue siendo una oferta de valores. En la ley federal no existe una exención de "amigos y familiares", así que se aplican las mismas reglas que a cualquier otra captación. La mayoría de las captaciones pequeñas entre personas que conoces usa la Rule 506(b), que permite una oferta privada a personas con las que ya tienes una relación real, pero no permite la publicidad. DoorRaise está hecho para este tipo de captación: una página del proyecto que compartes con tu propia gente, documentos, verificaciones de acreditación y escrow.

Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Se centra en el lado humano. Para encontrar inversionistas en general, consulta cómo encontrar inversionistas para bienes raíces. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.

Por qué las reglas se aplican a personas que conoces

Cuando alguien te da dinero para invertir en una propiedad de la que va a participar, está comprando un valor. La ley no mira qué tan cercanos son. Mira lo que vendes. Las leyes de valores exigen un registro ante la SEC, que es caro y lento, o una exención. La Rule 506(b) de la Regulation D es la exención habitual para captaciones pequeñas. Lee qué es la Regulation D si esto es nuevo para ti.

Las reglas también incluyen una regla antifraude que se aplica incluso cuando una oferta está exenta: no puedes hacer declaraciones falsas o engañosas, ni omitir hechos que importan. Los amigos y familiares son personas que pueden confiar en ti sin preguntar. Eso hace más importante, no menos, ser preciso. Consulta la Rule 10b-5.

506(b) y la relación previa

Bajo la Rule 506(b) no puedes usar la solicitación general (general solicitation), es decir, publicidad o publicaciones públicas, y tampoco correos, mensajes o llamadas que ofrezcan el proyecto a personas con las que no tienes una relación sustantiva previa. Sí puedes ofrecerlo a personas que ya conoces. El personal de la SEC mira si la relación es real y anterior a la oferta, y si sabes lo suficiente de la persona para juzgar su situación financiera y su sofisticación. No hay un plazo de espera fijo. Nuestra guía de seguidores y la relación sustantiva explica cómo funciona esa prueba con personas que conoces en línea. Con familiares cercanos y amigos de toda la vida, la relación suele ser evidente.

Recuerda:

• La relación debe existir antes de que tengas el proyecto en mente, no construirse para venderlo.
• El amigo de un amigo no es automáticamente una relación. Si no lo conoces, no se lo ofrezcas.
• Si quieres hablar del proyecto en público, en publicaciones o en eventos abiertos al público, te acercas a la Rule 506(c). Consulta 506(b) vs 506(c) y la herramienta rápida de 506(b) o 506(c).

Acreditados y no acreditados

La Rule 506(b) permite hasta 35 compradores no acreditados que deben ser sofisticados, además de cualquier número de acreditados. Pero si vendes a un solo comprador no acreditado, la Rule 502(b) exige información específica, incluidos estados financieros, y el trabajo crece. Nuestra publicación sobre la información exigida por la Rule 502(b) lo explica como ley general.

Los inversionistas acreditados son personas que la SEC define por ingreso, patrimonio neto, ciertas licencias o tipo de entidad. Consulta quién es un inversionista acreditado.

DoorRaise acepta solo inversionistas acreditados verificados. Un familiar o amigo que no es acreditado no puede invertir en un proyecto de DoorRaise. Si patrocinas una captación, díselo pronto y con amabilidad, no cuando ya haya decidido. Si quieres incluir a personas no acreditadas, eso queda fuera de DoorRaise y es una pregunta para tu propio abogado de valores.

Cómo iniciar la conversación

No necesitas un discurso de venta. Necesitas un mensaje claro y tranquilo que no haga promesas ni presione a la otra persona.

Principios:

• Pide permiso para compartir, no dinero. "Estoy armando un proyecto inmobiliario. ¿Quieres que te envíe los detalles para que los leas?" permite decir que no con facilidad.
• Explica qué eres y qué no eres. Eres el patrocinador. No das consejos personales. Cada quien debe tomar su propia decisión.
• Comparte los hechos y los riesgos juntos. Los términos, las tarifas que se te pagarán, tu experiencia y lo que podría salir mal.
• No hagas afirmaciones de rendimiento. No digas cuánto ganarán. Di lo que dicen los documentos.
• Da tiempo. Varios días como mínimo. Un buen proyecto no necesita una respuesta apresurada.
• Haz fácil decir que no. Y que sea en serio.

Un guion corto que puedes adaptar:

"Estoy organizando una inversión en un edificio de apartamentos y soy el patrocinador. Está abierta solo a inversionistas acreditados, y conlleva riesgos, incluido perder dinero. Si es algo que te interesaría ver, te puedo enviar la página del proyecto y los documentos para que los leas con calma. No hay ninguna presión, y entenderé si no es para ti."

Fíjate en lo que falta: ningún número, ninguna garantía, ninguna fecha límite. Los detalles como las cifras proyectadas van en los materiales escritos, donde vienen con sus supuestos y riesgos.

Ponlo por escrito

Todo lo importante debe estar por escrito, en documentos que reciban todos los inversionistas.

• Los documentos de la oferta. Un memorando de colocación privada (PPM) describe el proyecto, los riesgos, las tarifas y los conflictos. El acuerdo operativo fija las reglas, y el acuerdo de suscripción es el contrato de compra. Consulta memorando de colocación privada y acuerdo de suscripción.
• La página del proyecto o la presentación. Debe coincidir con los documentos. Consulta presentaciones para inversionistas.
• Divulgación de riesgos. Declaraciones claras de que la inversión puede perder dinero, de que los rendimientos no están garantizados, de que las participaciones son difíciles de vender y de que a ti te pagan haya o no ganancia para los inversionistas (si es el caso).
• Tus tarifas. Todo lo que se paga al patrocinador, en dólares o porcentajes. Consulta tarifas de una sindicación.

Todos deben ver la misma información. No le digas a una persona más que a otra, y no te apoyes en promesas aparte. DoorRaise genera los documentos de la oferta de cada proyecto a partir de lo que ingresa el patrocinador, y tu propio abogado puede leerlos.

Riesgo de dinero y de relación

Lo más difícil de captar de personas que conoces no es lo legal. Es lo que pasa si el proyecto no sale bien.

• Dilo con claridad desde el principio. El proyecto puede perder dinero, y podrían perder todo lo que pusieron. Dilo en persona y déjalo por escrito.
• No aceptes dinero que alguien no pueda permitirse perder. Si un familiar está forzando sus finanzas, di que no. Lo protege a él y a ti.
• No mezcles el dinero. Los fondos van a una cuenta de escrow que maneja un agente independiente, no a tu cuenta personal. Nuestra guía del escrow en una sindicación muestra por qué. Mezclar el dinero de la familia con el tuyo es como se rompe la confianza.
• Mantén informados a los inversionistas. Envía actualizaciones periódicas, buenas y malas. La guía de actualizaciones para inversionistas muestra cómo. El silencio hace más daño que las malas noticias.
• Prepárate para el peor caso. Sabe qué harás si las distribuciones se detienen. Consulta qué pasa si una sindicación pierde dinero.
• Mantén un límite entre el proyecto y la mesa de las fiestas. Habla del proyecto en las actualizaciones, no en la cena.

Registros que debes guardar

Lleva un expediente sencillo de cada inversionista y de la captación:

• La fecha en que ofreciste por primera vez, a quién y cómo
• Lo que recibió cada persona y cuándo
• Sus documentos firmados y la evidencia de acreditación
• Confirmaciones de transferencias bancarias y estados de cuenta del escrow
• Las preguntas hechas y tus respuestas
• El Form D y los avisos estatales. Consulta la presentación del Form D

Buenos registros te protegen a ti y a ellos. También ayudan a tu abogado de valores si surge una pregunta.

Cuándo ir más allá de tu círculo

Muchos patrocinadores captan su primer proyecto entre personas que conocen y quieren más para el siguiente. Si quieres llegar a personas que no conoces, la vía cambia: bajo la Rule 506(c) puedes anunciarte, pero debes tomar medidas razonables para verificar que cada comprador sea acreditado. Consulta qué es una oferta 506(c) y la solicitación general (general solicitation). No publiques en público sobre un proyecto 506(b) activo mientras la oferta esté abierta. Si planeas pasar a la 506(c), habla con tu abogado de valores sobre cómo cambiar de una a otra. Para ver cómo encaja un primer proyecto en un plan, lee la guía para patrocinadores primerizos.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise le da al patrocinador una página del proyecto para compartir con sus propios amigos y seguidores, y luego se encarga de las verificaciones de acreditación, los documentos electrónicos, la coordinación del escrow y los trámites. La tarifa inicial de $1,500 se paga al enviar el proyecto y no se reembolsa. La tarifa de cierre de $5,000 se paga solo si el proyecto cierra y cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de aviso de los estados, que pagas al costo por los estados que elijas. La tarifa anual es de $3,500. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa ni agente de escrow, y no custodia el dinero de los inversionistas. Consulta la función de la página del proyecto para ver lo que ven los inversionistas.

Crea tu página de patrocinador o mira los precios.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que seguir las reglas de valores si solo capto de familiares?

Sí. No hay una exención para amigos y familiares como tal. La mayoría de las captaciones pequeñas usa la Rule 506(b), y las reglas antifraude se aplican a toda venta.

¿Puedo aceptar dinero de un familiar que no es acreditado?

La Rule 506(b) permite un número limitado de compradores no acreditados sofisticados, con información adicional. DoorRaise no ofrece esa vía. Habla con tu propio abogado de valores si quieres seguirla fuera de DoorRaise.

¿Puedo publicar sobre mi proyecto en redes sociales si capto de amigos?

No bajo la Rule 506(b). Publicar un proyecto activo para el público, o enviar correos, mensajes o llamar para ofrecerlo a personas con las que no tienes una relación sustantiva previa, es solicitación general (general solicitation). Enseñar y hablar de bienes raíces en general es distinto de presentar un proyecto específico.

¿Cuánto debo contarles a mis amigos y familiares?

Todo lo que importe, a todos, por escrito. Eso incluye los riesgos, las tarifas, tu experiencia y cualquier conflicto.

¿Qué pasa si el proyecto pierde dinero?

Los inversionistas pueden perder una parte o todo lo que pusieron. Cuéntales pronto lo que pasó y lo que planeas hacer. Nuestra publicación sobre qué pasa si una sindicación pierde dinero cubre los pasos.

Fuentes

• SEC: colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
• SEC: solicitación general, Rule 506(c) (en inglés)
• 17 CFR 230.506: exención para ofertas y ventas limitadas (Cornell LII) (en inglés)
• 17 CFR 230.502: condiciones generales que deben cumplirse (Cornell LII) (en inglés)
• 17 CFR 240.10b-5: uso de mecanismos manipulativos y engañosos (Cornell LII) (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto antes de ofrecérselo a alguien. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión ni portal de financiamiento.