¿Puedes reunir capital de seguidores de TikTok para un proyecto inmobiliario?
En esta página
Puedes reunir capital de seguidores de TikTok para un proyecto inmobiliario solo mediante una exención de la SEC, y el encaje es más estrecho de lo que sugiere el número de seguidores. Un video que ofrece un proyecto vigente es solicitación general, que solo permite la Rule 506(c), y entonces cada inversionista debe ser un inversionista acreditado que hayas verificado. Muchos espectadores no cumplirán las pruebas de ingresos o patrimonio, así que TikTok funciona mejor como el lugar donde los futuros inversionistas te conocen, no donde invierten.
Esta publicación trata del alcance y los límites de TikTok. Para las reglas entre plataformas, mira promover una sindicación en YouTube, Instagram o TikTok.
¿Quién puede invertir desde una comunidad de TikTok?
Bajo la Rule 506(c), solo los inversionistas acreditados, y debes tomar medidas razonables para verificar a cada uno (SEC, Rule 506(c)). Una persona califica por ingresos, por patrimonio neto o por tener ciertas licencias. Los umbrales de la SEC, de la Rule 501, son ingresos individuales de más de $200,000 (o $300,000 con cónyuge o pareja) en cada uno de los últimos dos años y la misma expectativa este año, o un patrimonio neto de más de $1 millón sin contar la vivienda principal. Muchos espectadores a quienes les gusta tu contenido no cumplirán estas pruebas, y eso es normal. No es una razón para relajar las reglas.
Bajo la Rule 506(b), un patrocinador puede vender a hasta 35 compradores que no son acreditados, pero solo si cada uno es sofisticado, les das la divulgación requerida y los contactaste sin solicitación general (SEC, Rule 506(b)). Una propuesta pública en TikTok no cumple la condición de no solicitar. Mira quién puede invertir si no es acreditado.
¿Qué puede decir un video de TikTok?
| Video | Captación 506(b) | Captación 506(c) |
|---|---|---|
| Cómo funciona una relación de rentas, en 30 segundos | Bien | Bien |
| Un recorrido por un edificio que descartaste | Bien | Bien |
| "Estoy reuniendo capital para este edificio, enlace en la biografía" | No permitido | Permitido, con afirmaciones exactas y equilibradas |
| Una cifra de rendimiento o una cuenta regresiva | No permitido | Riesgoso aun cuando se permite |
| Un agradecimiento a los inversionistas que cerraron | Solo datos, y sin nueva propuesta | Solo datos |
Un clip de quince segundos no puede incluir los supuestos, los riesgos y las tarifas que exige una descripción justa. La Rule 10b-5 cubre las medias verdades engañosas en cualquier formato (17 CFR 240.10b-5). Si un clip tiene que omitir el contexto que hace justa una cifra, omite la cifra.
¿Cuál es una forma segura de usar TikTok para encontrar inversionistas?
- Enseña una idea por video. Cap rate, servicio de la deuda, un recorrido de una auditoría de contratos.
- Di quién eres. Tu perfil debe indicar que patrocinas sindicaciones de apartamentos y cobras tarifas como patrocinador.
- Fija un enlace a una lista. Un boletín o una lista de espera, no un proyecto vigente, salvo que hagas una captación 506(c).
- Responde los comentarios con educación. No hables de la oferta vigente bajo la 506(b). Mira responder comentarios y mensajes durante una captación.
- Haz la oferta en otro lugar. Una página del proyecto con términos completos, riesgos y verificación, o una invitación privada a personas que conoces.
Nuestra opinión
TikTok genera confianza a bajo costo, pero la decisión de un inversionista necesita material más largo. Trata cada video como una puerta a una lista de correo. Si haces una captación bajo la Rule 506(c), verifica a cada inversionista y no dejes que un clip corto haga afirmaciones que los documentos de la oferta no hacen.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No es para patrocinadores que quieren capital rápido. Una comunidad toma meses, y una captación necesita documentos, escrow y verificación.
- No es un lugar para contestar preguntas de inversión. Los comentarios son públicos y permanentes.
- Error común: poner la música o la tendencia por encima de una afirmación sobre el proyecto. El entretenimiento puede convertir una descripción justa en una promesa.
- No sustituye a un abogado. Habla con un abogado de valores de tu elección.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
En una captación 506(c), el enlace del perfil puede llevar a la página del proyecto, y DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado, tanto en captaciones 506(b) como 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Puedo anunciar una sindicación inmobiliaria en TikTok?
Solo en una captación 506(c), donde cada inversionista es acreditado y está verificado.
¿Pueden invertir en mi proyecto seguidores de TikTok que no son acreditados?
No en una captación 506(c). En una captación 506(b) puedes aceptar a algunos compradores que no son acreditados, pero no si los encontraste con una propuesta pública.
¿Un enlace de TikTok en mi biografía es un anuncio?
Si apunta a una oferta vigente, sí. Un enlace a un boletín o a una lista de espera no es una oferta.
¿Tengo que decir que gano tarifas del proyecto?
Sí, di con claridad que eres el patrocinador y que cobras a través del proyecto.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.