Cómo responder mensajes y comentarios de inversionistas durante una captación inmobiliaria
En esta página
Cuando un seguidor pregunta "¿cómo invierto?" en un comentario o un mensaje directo, la respuesta más segura depende de tu exención y de si ya conoces a la persona. En un comentario público bajo la Rule 506(b), di que no puedes hablar de una oferta ahí y apunta a un boletín o a una lista de espera. En una captación bajo la Rule 506(c) puedes responder, pero enlaza la página del proyecto, no hagas promesas y verifica que la persona sea acreditada antes de aceptar dinero. Un mensaje directo a alguien con quien ya tienes una relación sustantiva puede ir más lejos. En ambos casos, lleva un registro de cada conversación.
¿Qué debes decir en un comentario público?
Bajo la Rule 506(b), no hables de la oferta vigente en público. La Rule 502(c) prohíbe la solicitación general, y una respuesta detallada en un hilo de comentarios la ve cualquiera (17 CFR 230.502). Usa una respuesta breve y amable:
"Gracias por preguntar. No puedo hablar de ninguna oferta en público. Comparto cómo funcionan los proyectos en mi boletín, y el enlace está en mi biografía."
Bajo la Rule 506(c) puedes hablar del proyecto, pero las declaraciones deben ser exactas y equilibradas (17 CFR 240.10b-5):
"La página del proyecto tiene los términos, los riesgos y quién puede invertir. Solo pueden invertir inversionistas acreditados, y lo verificamos antes de que alguien se comprometa. Léela completa antes de decidir."
¿Qué debes decir en un mensaje directo?
Depende de la persona:
| Quién escribió | Bajo la 506(b) | Bajo la 506(c) |
|---|---|---|
| Alguien a quien conoces bien, un amigo o excolega | Puedes dar detalles, si tienes una relación previa y sustantiva | Puedes dar detalles |
| Un seguidor que no has conocido | Mantén la respuesta general y apunta a tu lista | Puedes apuntar a la página del proyecto |
| Un desconocido que escribió primero | Mantén la respuesta general; un primer mensaje no crea una relación | Puedes apuntar a la página del proyecto |
Ejemplo para un seguidor que no conoces, bajo la 506(b):
"Gracias por escribirme. No puedo hablar de una oferta por mensaje con alguien a quien no he llegado a conocer. Si quieres saber cómo pienso los proyectos, mi boletín es el mejor lugar para empezar."
Ejemplo para la 506(c):
"Me alegra tu interés. Aquí está la página del proyecto. Muestra los términos, los riesgos y la verificación de acreditación que hacemos antes de que alguien invierta. Con gusto respondo preguntas cuando la hayas leído."
¿Qué nunca debes decir?
- Una cifra de rendimiento, una meta como si fuera segura, o "no puedes perder".
- "Quedan pocos lugares" o cualquier presión para decidir rápido.
- Una historia distinta a la que cuentan los documentos. Mandan los documentos.
- Que eres asesor financiero, o que un inversionista está protegido por alguien más allá de lo que dicen los documentos.
¿Cómo manejar a quienes no son acreditados?
En una captación 506(c), quien no es acreditado no puede comprar. Díselo con amabilidad y apúntalo a material educativo. Bajo la 506(b) hay caminos limitados para unos pocos compradores que no son acreditados, con divulgación adicional, y solo si los contactaste sin solicitación general. Mira seguidores no acreditados: tus opciones.
¿Qué debes registrar?
Lleva un registro sencillo de cada persona que pregunta por el proyecto: nombre, fecha, dónde la conociste, qué preguntó, qué dijiste y qué documentos enviaste. Bajo la 506(b), respalda tu creencia razonable de que tenías una relación sustantiva antes de ofrecer el proyecto. Mira la Rule 152 y la creencia razonable y la prueba de la relación sustantiva.
Nuestra opinión
Las respuestas son donde los buenos patrocinadores se meten en problemas, porque se siente descortés decir "no puedo hablar de eso". Escribe de antemano tres respuestas tipo (comentario público, mensaje a un desconocido, mensaje a un amigo), úsalas siempre y lleva las conversaciones reales a una llamada con personas que conoces o a una página del proyecto con los documentos completos.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Las respuestas tipo pueden sentirse frías. Agrega calidez, no detalles.
- No es una forma de evitar responder. Si no puedes responder en público, ofrece un camino permitido.
- Error común: darle a una persona un proyecto mejor que el de los documentos. La divulgación selectiva es un riesgo de declaración engañosa.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
Tus respuestas pueden apuntar a una página del patrocinador para tu trayectoria y a una página del proyecto para los términos completos, para que todos lean los mismos documentos. Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Cómo respondo cuando alguien comenta "¿cómo invierto?"?
Bajo la 506(b), di que no puedes hablar de una oferta en público y ofrece tu boletín. Bajo la 506(c), apunta a la página del proyecto y al requisito de acreditación.
¿Puedo mandar mi proyecto por mensaje directo a mis seguidores?
Bajo la 506(b), solo a personas con las que ya tienes una relación sustantiva. Bajo la 506(c), puedes, si cada inversionista está verificado.
¿Debo responder preguntas sobre rendimientos?
No prometas ni adivines rendimientos. Apunta a los documentos y sus supuestos.
¿Tengo que guardar mis mensajes directos?
Un registro de con quién hablaste y qué dijiste es una buena práctica y te ayuda a demostrar una creencia razonable después.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.