¿Puedes presentar tu sindicación en una reunión o evento de inversionistas inmobiliarios?
En esta página
- ¿Una presentación en una reunión es solicitación general?
- ¿Qué es la excepción de demo day (Rule 148)?
- ¿Qué puedes hacer en una reunión durante una captación 506(b)?
- ¿Qué puedes hacer en una captación 506(c)?
- ¿Qué nunca debes hacer en un evento?
- Nuestra opinión
- Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Puedes presentar un proyecto inmobiliario vigente en una reunión de inversionistas solo si tu captación permite la solicitación general (Rule 506(c)) o si el evento califica como "demo day" bajo la Rule 148. La mayoría de las reuniones de inversionistas inmobiliarios, clubes locales (REIA) y congresos no califican para la Rule 148, porque el anfitrión suele ser una empresa con fines de lucro o cobra más que una cuota administrativa razonable, y la Rule 148 además limita lo que puedes decir. En una captación bajo la Rule 506(b), usa los eventos para conocer gente y construir relaciones reales, y ofrece un proyecto después, solo a personas que llegaste a conocer.
¿Una presentación en una reunión es solicitación general?
Por lo general, sí. La Rule 502(c) prohíbe la solicitación general en una oferta 506(b) y menciona como ejemplo "cualquier seminario o reunión cuyos asistentes hayan sido invitados mediante solicitación general o publicidad general" (17 CFR 230.502). Una reunión anunciada en una página pública de eventos, abierta a quien se registre, encaja en esa descripción. La propia guía de la SEC incluye los seminarios entre las formas comunes de solicitación general (SEC, solicitación general).
¿Qué es la excepción de demo day (Rule 148)?
La Rule 148 dice que una comunicación no es solicitación general si se hace en un seminario o reunión con más de un emisor, organizado por una universidad, un gobierno estatal o local, una organización sin fines de lucro, un grupo de inversionistas ángeles, una incubadora o una aceleradora, y se cumplen estas condiciones (17 CFR 230.148):
| Condición | Qué significa en un evento inmobiliario |
|---|---|
| Ninguna publicidad del evento menciona una oferta concreta | La página del evento no puede mencionar tu proyecto |
| El organizador no da recomendaciones ni asesoría de inversión | El anfitrión no puede respaldar proyectos |
| El organizador no negocia entre emisores e inversionistas | El anfitrión no participa en el trato |
| Los asistentes pagan como máximo cuotas administrativas razonables | Los congresos con boletos caros son un problema |
| El organizador no cobra por presentar personas ni nada que exija registro como corredor o asesor | Nada de comisiones por referencia al anfitrión |
| La información sobre la oferta es limitada | Solo: que estás reuniendo capital, tipo y monto, uso de los fondos y monto pendiente |
| La asistencia en línea es limitada | A miembros del organizador, personas que cree razonablemente que son acreditadas o personas que invitó por su experiencia en la industria o en inversión |
La mayoría de las reuniones inmobiliarias fallan al menos una. Muchas las organizan empresas de educación o coaching con fines de lucro, muchas venden boletos y casi todas se anuncian en público. Incluso en un evento que califica, el límite de información impide mostrar rendimientos proyectados o una presentación completa. Cualquier conversación posterior con alguien que conociste ahí sigue las reglas normales.
¿Qué puedes hacer en una reunión durante una captación 506(b)?
Mucho, siempre que no ofrezcas el proyecto vigente:
- Hablar de tu estrategia, los mercados que te gustan y cómo analizas los números. Enseñar no es ofrecer.
- Recoger los datos de quienes quieren seguir en contacto.
- Conocer a las personas una por una: su experiencia, sus metas y su situación financiera. Ese es el inicio de una relación sustancial.
- Ofrecer un proyecto futuro solo a quienes llegaste a conocer, cuando ya puedes juzgar su situación como inversionistas.
La SEC dice que una relación sustancial es aquella en la que el emisor "tiene información suficiente para evaluar, y evalúa", la situación de la persona como inversionista, y que preexistente significa formada antes de que empiece la oferta (SEC, solicitación general). Conocer a alguien en un evento es un primer paso, no la relación. Nuestra publicación sobre la prueba de relación sustancial tiene más.
¿Qué puedes hacer en una captación 506(c)?
Presentar el proyecto, si el anfitrión lo acepta. La Rule 506(c) permite la solicitación general siempre que cada inversionista sea acreditado y tomes medidas razonables para verificarlo (17 CFR 230.506). Mantén la presentación consistente con los documentos de la oferta, di los riesgos en voz alta y envía a todos a un solo lugar para los detalles. Nuestra guía para presentar un proyecto cubre el guion.
¿Qué nunca debes hacer en un evento?
- Repartir instrucciones de transferencia o aceptar cheques. Los inversionistas firman los documentos de suscripción y después transfieren al escrow.
- Prometer rendimientos desde el escenario.
- Pagarle al anfitrión o a otro ponente por cada inversionista que te envíe. Puede ser actividad de corredor no registrado; consulta pagar a quien consigue capital.
Nuestra opinión
Las reuniones son excelentes para conocer gente y malas para reunir capital en el momento. Ve a aprender, enseñar y escuchar, y deja que el proyecto llegue después, a través de las relaciones que empiezan ahí.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Los patrocinadores 506(b) no pueden presentar el proyecto vigente en un evento abierto.
- La Rule 148 es estrecha. No supongas que una reunión califica porque se llame demo day.
- Error común: la presentación en el pasillo. Una conversación privada en un evento público sigue siendo una oferta si ofreces el proyecto.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
En un proyecto 506(c), la página del proyecto es el único enlace que das a una sala después de presentar. Tarifas fijas, nunca un porcentaje de la captación (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Puedo presentar mi proyecto en un club de inversionistas (REIA)?
Bajo la 506(c), sí, si el anfitrión lo acepta y cada inversionista se verifica. Bajo la 506(b), no el proyecto vigente: la mayoría de esas reuniones son eventos abiertos y anunciados, y pocas cumplen la Rule 148.
¿La Rule 148 cubre los congresos inmobiliarios?
Solo si el organizador es una universidad, un gobierno, una organización sin fines de lucro, un grupo de ángeles, una incubadora o una aceleradora y se cumple cada condición, incluido que la publicidad del evento no mencione una oferta concreta y que solo compartas información limitada.
¿Puedo hablar de mi estrategia en una reunión durante una captación 506(b)?
Sí. Enseñar cómo inviertes no es una oferta. No menciones el proyecto vigente, sus términos ni sus rendimientos.
¿Puedo dar seguimiento a alguien que conocí en una reunión?
Sí, para construir una relación. Bajo la 506(b), ofrécele un proyecto solo cuando lo conozcas lo suficiente para juzgar su situación como inversionista y la relación sea anterior a esa oferta.
Fuentes
- 17 CFR 230.148 (en inglés)
- 17 CFR 230.502 (en inglés)
- 17 CFR 230.506 (en inglés)
- SEC, solicitación general (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.