¿Puedes enviar correos en frío a inversionistas sobre un proyecto inmobiliario? Reglas de valores y de correo
En esta página
- ¿Por qué un correo en frío es solicitación general?
- ¿Y si escribes primero y ofreces después?
- ¿Qué exige CAN-SPAM?
- ¿Qué debe decir un correo en frío que cumpla con la 506(c)?
- ¿A quién no debes escribir en frío?
- Nuestra opinión
- Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Puedes enviar correos en frío a inversionistas sobre un proyecto inmobiliario solo si la captación permite la solicitación general. Un correo sobre una oferta vigente enviado a alguien con quien no tienes relación previa es solicitación general: encaja en una oferta bajo la Rule 506(c) (todos los inversionistas acreditados y verificados) y rompe una oferta bajo la Rule 506(b). Uses la exención que uses, un correo de mercadotecnia también debe cumplir con la ley federal CAN-SPAM: encabezados y asunto honestos, tu dirección postal y una forma real de darse de baja.
Esta publicación trata del correo en frío. Para el correo a personas que ya te siguen, consulta cómo convertir seguidores en inversionistas con correo y webinars.
¿Por qué un correo en frío es solicitación general?
La Rule 502(c) prohíbe "cualquier forma de solicitación general o publicidad general" en una oferta 506(b) (17 CFR 230.502). La SEC dice que depende de los hechos, pero que cuanto mayor sea el número de personas sin experiencia financiera ni relación previa con la empresa contactadas mediante comunicaciones impersonales y no selectivas, más probable es que se considere solicitación general (SEC, solicitación general).
Un envío masivo en frío es justo eso: impersonal, no selectivo, a personas que no conoces. Personalizar la primera línea no cambia quién es esa persona para ti.
La Rule 506(c) elimina la prohibición. Puedes hacer solicitación pública, incluso por correo en frío, siempre que cada comprador sea acreditado y tomes medidas razonables para verificarlo (17 CFR 230.506).
¿Y si escribes primero y ofreces después?
Algunos patrocinadores envían correos en frío que solo enseñan (un reporte del mercado, cómo funcionan las sindicaciones) y meses después ofrecen un proyecto a quienes respondieron. Importan dos cosas:
- Nada de oferta en el contacto inicial. Si el correo menciona el proyecto, la captación, un rendimiento o un enlace para comprometerse, forma parte de la oferta.
- Una relación real antes de que empiece la oferta. Para la 506(b), la relación debe ser preexistente y sustancial: formada antes de la oferta, con información suficiente para evaluar, y una evaluación real, de la situación de la persona como inversionista. Nuestra publicación sobre la prueba de relación sustancial explica qué se necesita.
Si el proyecto ya está vigente, asume que a cualquier contacto nuevo en frío solo se le puede ofrecer bajo la 506(c).
¿Qué exige CAN-SPAM?
La ley CAN-SPAM cubre cualquier correo comercial, se envíe a una persona o a miles. La FTC enumera los requisitos principales (FTC, guía de cumplimiento de CAN-SPAM):
| Requisito | Qué significa para un patrocinador |
|---|---|
| Encabezados sin información falsa o engañosa | Envía con tu nombre y dominio reales |
| Asuntos que no engañen | "Nuevo proyecto de apartamentos en Tulsa" está bien; "Re: nuestra llamada" sin llamada previa, no |
| Identificar el mensaje como anuncio | Deja claro que es un mensaje de mercadotecnia |
| Decir dónde estás | Incluye una dirección postal física válida |
| Decir cómo darse de baja | Una baja clara y que funcione |
| Respetar las bajas pronto | En 10 días hábiles, sin costo para la persona |
| Vigilar a quien envía por ti | Sigues siendo responsable si un proveedor envía en tu nombre |
Las leyes estatales y las de privacidad de otros países pueden añadir reglas. Si escribes a personas fuera de Estados Unidos, revisa esas primero.
¿Qué debe decir un correo en frío que cumpla con la 506(c)?
Corto y basado en hechos. Un ejemplo ilustrativo:
Asunto: Una oferta de 48 apartamentos, solo para inversionistas acreditados
Hola, Sam. Soy el patrocinador de un edificio de 48 apartamentos en Tulsa y estoy reuniendo capital bajo la Rule 506(c). Solo pueden invertir inversionistas acreditados y verificamos a cada uno. Los términos completos, los riesgos y los documentos de la oferta están en la página del proyecto: [enlace]. Los resultados pasados no garantizan resultados futuros y puedes perder dinero en esta inversión.
[Tu nombre], [empresa del proyecto], [dirección postal]. Responde "baja" o haz clic aquí para no recibir más correos.
Qué dejar fuera: rendimientos proyectados en el asunto, "garantizado" o "seguro", urgencia que no puedas demostrar ("solo quedan 2 lugares" cuando no es cierto) y cualquier cosa distinta de los documentos de la oferta. Consulta qué pueden decir los patrocinadores en publicaciones y videos; los mismos límites aplican al correo.
¿A quién no debes escribir en frío?
- A nadie en una captación 506(b). Explicado arriba.
- A inversionistas que te consiguió un intermediario pagado. Pagar a alguien por cada inversionista puede ser actividad de corredor no registrado. Consulta si se puede pagar a quien consigue capital.
- A quien se dio de baja. Mantén una lista de supresión en todas tus herramientas de correo.
Nuestra opinión
Para la mayoría de los patrocinadores, el correo en frío es el canal más débil. La gente invierte con patrocinadores a quienes ha visto trabajar un tiempo. Una lista pequeña de amigos y seguidores que eligieron saber de ti vale más que una lista grande de desconocidos, y te mantiene abierta la 506(b). Si usas el correo en frío, úsalo para invitar a aprender, no para vender un proyecto vigente.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No es para captaciones 506(b). Cualquier oferta en frío a un desconocido pone en riesgo la exención.
- Entregabilidad. El correo en frío desde un dominio nuevo suele acabar en spam, y las quejas pueden dañar el dominio que usas para los reportes a inversionistas. Envía el correo a inversionistas desde una dirección aparte.
- Error común: una sola lista para todo. Separa inversionistas, prospectos y personas que se dieron de baja.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
Cada correo que envíes puede apuntar a una sola página del proyecto con los términos, los riesgos y los documentos, para que tus mensajes sean cortos y consistentes. DoorRaise cobra tarifas fijas, nunca un porcentaje de la captación (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Es legal enviar correos en frío a inversionistas?
Sí, en una oferta 506(c), siempre que el correo cumpla con CAN-SPAM y con las reglas antifraude y cada inversionista sea acreditado y esté verificado. En una oferta 506(b), un correo en frío sobre el proyecto es solicitación general y no se permite.
¿Aplica CAN-SPAM si escribo a inversionistas uno por uno?
Sí. La FTC dice que la ley cubre todos los mensajes comerciales, no solo los envíos masivos.
¿Puedo escribir a personas de una lista que compré?
Solo en una captación 506(c) y cumpliendo con CAN-SPAM. Una lista comprada nunca crea la relación preexistente que exige la 506(b).
¿Puedo poner el rendimiento proyectado en el asunto?
Evítalo. Una cifra sin sus supuestos ni sus riesgos puede engañar, y el asunto es lo único que mucha gente lee.
¿Puedo incluir instrucciones de transferencia en el correo?
No. Los inversionistas firman primero los documentos de suscripción y después transfieren a la cuenta de escrow del proyecto. Las instrucciones por correo también facilitan el fraude; consulta cómo proteger la transferencia de una inversión.
Fuentes
- 17 CFR 230.502 (en inglés)
- 17 CFR 230.506 (en inglés)
- SEC, solicitación general (en inglés)
- SEC, Rule 506(c) (en inglés)
- FTC, CAN-SPAM Act: guía de cumplimiento para empresas (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.