Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Florida: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Florida exige un aviso de la Rule 506?
2. ¿Cómo se forma la LLC del proyecto en Florida?
3. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en Florida?
4. ¿Cómo cambia el impuesto predial de Florida cuando se vende un edificio de apartamentos?
5. ¿Florida grava la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
6. Cómo encaja DoorRaise
7. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Florida, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la División de Corporaciones de Florida), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y, a diferencia de casi todos los demás estados, no presentas ningún aviso ni tarifa de la Rule 506 en Florida. El trabajo propio del estado es el trámite de la entidad, la ley de arrendadores e inquilinos y un tope del impuesto predial que se reinicia cuando un edificio cambia de manos.

Esta es la versión para Florida de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Florida. Es información general, no asesoría legal.

¿Florida exige un aviso de la Rule 506?

No. Los intereses de la Rule 506 son valores cubiertos federales, y los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, marcan a Florida como el único estado que no pide aviso ni tarifa. Tu Form D ante la SEC sigue venciendo 15 días después de la primera venta, y la ley antifraude de Florida aplica a toda venta en el estado. Por qué es así y a qué se refiere el derecho de 3 días en algunos memorandos de colocación privada está en presentación de la Rule 506 en Florida. Compara todos los estados en tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo se forma la LLC del proyecto en Florida?

Una LLC de Florida se forma bajo la Ley Revisada de LLC de Florida (Capítulo 605) presentando Artículos de Organización ante la División de Corporaciones, por su sitio Sunbiz. La tarifa publicada es de $125, que incluye $25 por designar un agente registrado. Una LLC de otro estado que posee una propiedad en Florida presenta una Solicitud de Autorización para Operar como LLC Extranjera, publicada en $125 más la tarifa del certificado de existencia de su estado de origen. Las LLC de Florida presentan un informe anual entre el 1 de enero y el 1 de mayo; la tarifa publicada es de $138.75, y pasar la fecha suma un recargo de $400. Confirma las tarifas vigentes en Sunbiz antes de presentar. Consulta formar una LLC para una sindicación y calificación como entidad extranjera en el estado de la propiedad.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en Florida?

Los arrendamientos residenciales se rigen por el Capítulo 83, Parte II. Por falta de pago, el arrendador da un aviso de 3 días (sin contar fines de semana ni feriados legales) antes de demandar; por otras violaciones aplica un aviso de 7 días para corregir, y un arrendamiento mes a mes termina con aviso de 30 días según la ley actual. El arrendador debe devolver el depósito de seguridad dentro de 15 días o enviar un aviso de intención de reclamarlo dentro de 30 días. Florida además prohíbe del todo el control de rentas local: la Live Local Act de 2023 eliminó la antigua excepción por emergencia de vivienda, así que ninguna ciudad ni condado puede adoptarlo (Secciones 125.0103 y 166.043). Tu administrador debe manejar los avisos; el patrocinador debe conocer los plazos. Compara con leyes de control de rentas para inversionistas en apartamentos.

¿Cómo cambia el impuesto predial de Florida cuando se vende un edificio de apartamentos?

Florida limita al 10% el crecimiento anual del valor tasado de propiedades sin exención de vivienda (Sección 193.1555), lo que puede dejar el valor tasado muy por debajo del valor de mercado por mucho tiempo. El tope se pierde con un cambio de propiedad o de control, y la propiedad se retasa a su valor justo al siguiente 1 de enero. La venta del edificio es un cambio de propiedad, y el estatuto también trata como tal un cambio de control de la entidad que lo posee. Proyecta los impuestos con el nuevo precio de compra, no con la factura del vendedor. Consulta reevaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos y apelar el impuesto predial de un edificio de apartamentos.

¿Florida grava la LLC del proyecto o a sus inversionistas?

Florida no tiene impuesto personal sobre la renta. Una LLC de proyecto tratada como sociedad en general tampoco paga impuesto estatal sobre la renta a nivel de la entidad, aunque los inversionistas de otros estados pueden deber impuesto en el suyo. Pregunta a tu contador cómo se grava tu proyecto; el calendario de los K-1 está en K-1 en una sindicación inmobiliaria.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), solo con inversionistas acreditados verificados. Los inversionistas financian por transferencia bancaria (wire) a una cuenta de depósito en garantía. Por defecto DoorRaise presenta el aviso del estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, y los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada. Consulta los precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Presento algo ante Florida por una oferta de la Rule 506?

No se exige aviso ni tarifa estatal. Sigues presentando el Form D federal dentro de 15 días de la primera venta.

¿Necesito una LLC de Florida para comprar un edificio de apartamentos allí?

No. Una LLC de otro estado puede tener la propiedad si está autorizada como LLC extranjera en Florida. Muchos patrocinadores forman la LLC del proyecto en Florida por sencillez.

¿Cuándo vence el informe anual de Florida?

Entre el 1 de enero y el 1 de mayo de cada año, con un recargo de $400 después del 1 de mayo.

¿Una venta reinicia el impuesto predial de Florida?

Sí para propiedades sin exención de vivienda: el tope de 10% se reinicia con un cambio de propiedad o de control.

Fuentes

• División de Corporaciones de Florida (Sunbiz): tarifas de LLC
• Oficina de Regulación Financiera de Florida: valores
• NASAA: tabla de tarifas del Form D
• Estatutos de Florida, Capítulo 83 (arrendador e inquilino)
• Senado de Florida: Live Local Act de 2023 (SB 102)
• Estatutos de Florida, Sección 193.1555

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confirma con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un bufete, ni un corredor de bolsa, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.