Aviso de Rule 506 en Florida: por qué no hay aviso del Form D y qué sigue aplicando
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Florida es el único estado que no pide aviso ni tarifa para una oferta bajo la Rule 506. Los intereses vendidos bajo la Rule 506 son "valores cubiertos federales" (federal covered securities), y la ley de registro de Florida los exime: la sección 517.07 prohíbe vender un valor en Florida salvo que esté exento, se venda en una transacción exenta, "sea un valor cubierto federal" o esté registrado. La tabla de tarifas del Form D de NASAA, que resume lo que pide cada estado, marca a Florida como un estado que no exige el aviso. Lo que sí sigue aplicando: la ley antifraude de Florida (sección 517.301), las reglas de Florida sobre quién puede vender valores a cambio de pago y, en muchos PPM, una leyenda sobre un derecho de 3 días para anular la compra. Ese derecho viene de la exención estatal de colocación privada de Florida, la sección 517.061(10), no de la Rule 506.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Se enfoca en un estado de avisos de blue sky y tarifas de blue sky en cada estado. Las reglas están vigentes a noviembre de 2026 y cambian, así que revísalas antes de vender.
¿Por qué Florida no pide aviso?
La ley federal, en la Sección 18 de la Securities Act, convierte los valores de la Rule 506 en "valores cubiertos". Los estados no pueden exigir que se registren, pero la mayoría sí pide una copia del Form D como aviso y una tarifa, presentadas en el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA. Florida decidió no hacerlo: su ley menciona los valores cubiertos federales como una de las formas en que una venta es legal sin registro en Florida, y no exige aviso para ellos.
| Punto | Florida, oferta bajo la Rule 506 |
|---|---|
| Aviso estatal | No se exige |
| Tarifa estatal | Ninguna |
| Form D federal | Vence dentro de los 15 días siguientes a la primera venta |
| Ley antifraude | Aplica la sección 517.301 |
| Quién puede vender a cambio de pago | Reglas de registro de dealers y personas asociadas, sección 517.12 |
Compara con Texas, California y Nueva York, que sí piden aviso y tarifa.
¿De dónde viene el derecho de 3 días de Florida?
Muchos PPM incluyen un "Aviso a residentes de Florida" que dice que un comprador de Florida puede anular la compra dentro de tres días. La fuente es la sección 517.061(10), la exención de Florida para la oferta privada que hace un emisor de sus propios valores. Una de sus condiciones es que toda venta hecha bajo esa exención "es anulable por el comprador dentro de los 3 días siguientes" a su primer pago, y que el comprador reciba aviso por escrito de ese derecho antes de la venta.
Esa condición se aplica a las ventas hechas bajo la exención de Florida. Una oferta bajo la Rule 506 se apoya en la vía de los valores cubiertos federales, así que el derecho de 3 días no es una condición para venderles a inversionistas de Florida bajo la Rule 506. Aun así, muchos patrocinadores incluyen la leyenda de Florida porque cuesta poco y cubre el caso en que una venta termine apoyándose en la exención estatal (por ejemplo, si después se perdiera la exención de la Rule 506). Si incluirla o no es una decisión para tu propio abogado de valores. Si la incluyes, cúmplela: un inversionista de Florida que anule dentro de los tres días recupera su dinero.
¿Qué sigue aplicando en Florida?
Ley antifraude. La sección 517.301 prohíbe obtener dinero con una declaración falsa o una omisión engañosa en una venta de valores en Florida. Las ofertas exentas y las cubiertas no están exentas de ella. Unos documentos exactos y un marketing cuidadoso importan tanto en Florida como en cualquier otro lugar. Ver la Rule 10b-5 y las declaraciones engañosas.
Quién puede vender. La sección 517.12 dice que ningún dealer ni persona asociada puede venderles valores a personas en Florida sin estar registrado ante la Office of Financial Regulation de Florida. Un patrocinador que vende su propio proyecto está en una posición distinta a la de un intermediario que vende a cambio de comisiones. Si piensas pagarle a alguien para traer inversionistas de Florida, lee cómo pagar a quienes consiguen capital y consulta antes a un abogado.
La propiedad. Si el edificio está en Florida, las reglas de bienes raíces, impuesto predial y seguros de Florida importan para el análisis, pero no para el aviso de valores. Ver la revaluación del impuesto predial.
Una lista para un patrocinador con inversionistas de Florida
- Presenta el Form D federal dentro de los 15 días siguientes a la primera venta. Ver el Form D.
- Omite el aviso de Florida en EFD: no hay nada que presentar.
- Decide con tu abogado si tu PPM mantiene un aviso de 3 días para Florida y, si lo mantiene, cuenta los 3 días desde el primer pago de cada inversionista de Florida.
- Mantén exacta cada afirmación: la ley antifraude de Florida aplica.
- No le pagues a nadie para venderles a inversionistas de Florida sin revisar las reglas de registro de Florida.
- Presenta los avisos en los demás estados donde vivan tus inversionistas.
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise es una plataforma tecnológica, no un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento. Para cada proyecto presenta el Form D federal y los avisos que exigen los estados de los inversionistas, y sabe que Florida no pide ninguno. Por defecto, un proyecto se registra en el estado de la propiedad, y un inversionista de otro estado puede unirse. Las transferencias bancarias van a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. Ver avisos y declaraciones, escrow y precios.
Preguntas frecuentes
¿Florida exige un aviso del Form D para la Rule 506?
No. Florida no pide aviso ni tarifa para una oferta bajo la Rule 506. La tabla de tarifas de NASAA marca a Florida como un estado que no exige el aviso del Form D.
¿Igual presento el Form D federal si todos mis inversionistas están en Florida?
Sí. El Form D federal vence dentro de los 15 días siguientes a la primera venta, vivan donde vivan tus inversionistas.
¿Qué es el derecho de rescisión de 3 días de Florida?
Una condición de la exención estatal de colocación privada de Florida, la sección 517.061(10): una venta bajo esa exención es anulable por el comprador dentro de los 3 días siguientes a su primer pago. Muchos PPM incluyen un aviso de Florida sobre ese derecho.
¿La ley antifraude de Florida aplica a una oferta bajo la Rule 506?
Sí. La sección 517.301 alcanza las ventas de valores en Florida, necesiten registro o no.
¿Puedo pagarle a un intermediario de Florida para que traiga inversionistas?
La sección 517.12 exige que los dealers y las personas asociadas que venden a personas en Florida se registren. Habla con tu propio abogado de valores antes de pagarle a alguien por vender.
Fuentes
- Florida Statutes 517.07: Registration of securities (en inglés)
- Florida Statutes 517.061: Exempt transactions (en inglés)
- Florida Statutes 517.12: Registration of dealers and associated persons (en inglés)
- NASAA: Form D fee matrix (PDF) (en inglés)
- 15 U.S.C. 77r: Exemption from State regulation of covered securities (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. Las reglas estatales cambian. Habla con tu propio abogado de valores sobre Florida y cualquier otro estado donde vendas. Información vigente a noviembre de 2026. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.