Seguro de responsabilidad civil paraguas para una sindicación de apartamentos: capas, límites y costo
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Un edificio de apartamentos tiene varios tipos de seguro. El seguro de propiedad paga para reparar el edificio. El seguro general de responsabilidad civil paga cuando alguien se lesiona en la propiedad y demanda. Una póliza paraguas de responsabilidad civil agrega más límite de responsabilidad sobre las pólizas generales y de auto, para una reclamación grande que agote el límite principal. Es una de las formas más económicas de agregar protección, y los prestamistas suelen pedirla. No cubre el edificio en sí, y no reemplaza la cobertura principal sobre la que se coloca.
Esta guía explica cómo se apilan las capas, qué deja fuera el paraguas, cómo los prestamistas fijan los mínimos y cómo presupuestar la prima de un proyecto. No es asesoría de seguros. Un corredor de seguros con licencia en el estado de la propiedad debe cotizar la cobertura y leer las pólizas, y DoorRaise no vende seguros.
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¿Cómo se apilan las capas?
Piense en la cobertura como capas. La póliza general de responsabilidad civil principal paga los primeros dólares de una reclamación, hasta su límite por ocurrencia. El paraguas paga por encima de ese límite, hasta su propio límite. Juntos cubren el total. El costo del dueño empieza por encima de la parte superior del apilamiento, o donde la reclamación no esté cubierta.
El límite principal lo fijan la aseguradora y el prestamista. Un límite principal común para un edificio multifamiliar es un monto por ocurrencia, con un agregado anual aparte. El límite del paraguas se suma encima, y la aseguradora del paraguas normalmente pide que el principal esté vigente como condición.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. El corredor cotiza los límites reales y la prima de cada edificio.
Un edificio de 60 unidades tiene una póliza general principal con límite de $1,000,000 por ocurrencia y un paraguas de $5,000,000 encima. El límite total de responsabilidad por una ocurrencia es de $6,000,000. La prima del paraguas es de $4,800 al año, es decir $80 por unidad.
| Reclamación (ficticia) | Paga la principal | Paga el paraguas | Total cubierto |
|---|---|---|---|
| $600,000 | $600,000 | $0 | $600,000 |
| $2,500,000 | $1,000,000 | $1,500,000 | $2,500,000 |
| $7,000,000 | $1,000,000 | $5,000,000 | $6,000,000 |
En el tercer caso, $1,000,000 de la reclamación queda por encima del apilamiento. Ese monto no está cubierto por estas dos pólizas, y lo pagaría el dueño o la entidad, en la medida en que la ley lo permita. Un paraguas grande reduce la probabilidad de ese resultado, pero no la elimina. La prima de $80 por unidad es un costo de operación, que el presupuesto del proyecto debe mostrar cada año.
¿Qué no cubre el paraguas?
El paraguas no cubre el daño material al edificio. Eso lo hace la póliza de propiedad. Además, normalmente sigue las exclusiones de la póliza principal, así que una reclamación que la principal excluye suele quedar excluida también del paraguas. Algunas exclusiones se agregan solo al paraguas, como ciertas reclamaciones laborales o profesionales. Lo decide el texto de la póliza, así que el dueño debe leer las exclusiones con el corredor antes de comprar.
¿Cómo fijan los prestamistas el mínimo?
Muchos prestamistas exigen un límite mínimo de responsabilidad, y algunos piden un paraguas además de la principal. La sección de seguros del préstamo indica el mínimo y la forma del certificado. El patrocinador debe leer esa sección antes de elegir los límites, porque una póliza por debajo del mínimo del préstamo es un incumplimiento y el prestamista puede exigir una colocación costosa.
¿Qué debe revisar antes de comprar?
- El límite por ocurrencia y el agregado de la póliza principal, y si cumplen el mínimo del préstamo.
- El límite del paraguas, su punto de inicio y sus exclusiones, leídos con el corredor.
- Si el asegurado nombrado incluye la entidad dueña y al administrador de la propiedad.
- La prima por unidad y cómo cambia en la renovación.
- El historial de reclamaciones del edificio y el registro de incidentes del administrador.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de operación del proyecto muestra la prima del seguro, incluido cualquier paraguas, para que los inversionistas vean el costo. DoorRaise no vende ni contrata seguros, no decide los límites y no garantiza la cobertura de ninguna reclamación. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿El paraguas cubre el edificio si se incendia?
No. El paraguas es una póliza de responsabilidad civil. El daño material al edificio lo cubre la póliza de propiedad.
¿Un paraguas es lo mismo que un seguro para los bienes personales del patrocinador?
No. Un paraguas personal protege al patrocinador a título individual. El paraguas de un proyecto protege la propiedad y a su dueño ante reclamaciones derivadas de la propiedad. Pueden trabajar juntos, pero son pólizas separadas. La guía sobre protección de sus bienes personales explica el lado del patrocinador.
¿Puedo contratar un paraguas solo por un año?
Sí, y la mayoría de las pólizas paraguas se renuevan cada año. Planee la prima para la renovación y pregunte al corredor cómo se fija.
¿Un paraguas más grande siempre significa más seguridad?
Agrega protección para reclamaciones grandes, hasta su límite. No reemplaza una buena administración, la selección de residentes, el mantenimiento y los registros de reclamaciones, que la aseguradora también revisa.
Fuentes
- Costos del seguro de apartamentos en el análisis, para presupuestar la prima.
- Seguro para patrocinadores de sindicaciones, para el seguro que normalmente necesita un patrocinador.
- Reclamaciones de seguro por pérdidas por siniestro para inversionistas de sindicaciones, para ver cómo una reclamación afecta el proyecto.
- Los ejemplos y los límites son hipotéticos. Aquí no se cita ninguna póliza ni cotización de aseguradora. Pida una cotización y que un corredor con licencia lea la póliza.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte a un corredor de seguros con licencia sobre la cobertura y a un abogado sobre los términos de seguro del préstamo, y a un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, una agencia de seguros, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.